- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Działkowcy zagrożeni rachunkami na tysiące złotych. W tle atrakcyjne grunty i interesy deweloperów
Działkowcy zagrożeni rachunkami na tysiące złotych. W tle atrakcyjne grunty i interesy deweloperów
Rodzinne ogrody działkowe miały być bezpieczną przystanią dla osób szukających odpoczynku, kontaktu z naturą i własnego kawałka zieleni w mieście. Dziś ich przyszłość staje pod znakiem zapytania z powodu wysokich opłat za użytkowanie wieczyste, problemów z uregulowaniem tytułów prawnych do gruntów oraz niepewności związanej z planowaniem przestrzennym. Polski Związek Działkowców alarmuje, że część ogrodów musi mierzyć się z poważnymi obciążeniami finansowymi, a w skrajnych przypadkach roczne opłaty sięgają ponad 140 tys. zł.
Nie chodzi jednak wyłącznie o pieniądze. Wiele ogrodów znajduje się na atrakcyjnych terenach miejskich, które mogłyby zainteresować deweloperów. Działkowcy obawiają się, że bez odpowiednich gwarancji prawnych działki ROD mogą zostać zlikwidowane, a ich wieloletnie użytkowanie gruntów nie wystarczy, by uchronić zielone enklawy.
Opłata za użytkowanie wieczyste ROD. Skąd się biorą 3 proc. wartości gruntu
Użytkowanie wieczyste nie jest formalnie podatkiem, ale w praktyce oznacza kolejny obowiązkowy coroczny wydatek za korzystanie z gruntu należącego do publicznego właściciela. Wysokość opłaty zależy od wartości nieruchomości oraz stawki procentowej określonej w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
W przypadku rodzinnych ogrodów działkowych problemem jest brak odrębnej stawki uwzględniającej ich społeczny i niekomercyjny charakter. W określonych przypadkach stosowana jest stawka 3 proc. wartości gruntu, przewidziana dla nieruchomości komercyjnych. Choć ogrody działkowe z definicji pełnią funkcje publiczne, socjalne i ekologiczne (są niekomercyjne), podstawą naliczania opłat staje się potencjalna, rynkowa wartość gruntu. Im atrakcyjniejsza lokalizacja ogrodu (np. centra dużych miast), tym wyższa wycena gruntu, co przy braku ustawowych bonifikat prowadzi do drastycznego wzrostu kosztów. Przykładowo przy gruncie wartym 10 mln zł oznacza to 300 tys. zł rocznej opłaty przed ewentualnymi bonifikatami. Pokazuje to, jak silnie wycena nieruchomości wpływa na koszty ponoszone przez użytkownika.
Polski Związek Działkowców postuluje wprowadzenie dla ROD specjalnej stawki wynoszącej jedynie 0,1 proc. wartości nieruchomości. Swój wniosek argumentuje tym, że ogrody nie są przedsięwzięciami nastawionymi na zysk, a ich funkcja społeczna i rekreacyjna powinna znajdować odzwierciedlenie również w wysokości opłat.
Wieliczka, Luboń, Sieraków i Kazimierza Wielka. Ile płacą działkowcy
Najbardziej wymownym argumentem są kwoty wskazywane przez PZD w stosunkowo małych miastach, gdzie władze samorządowe zastosowały wysokie stawki za użytkowanie wieczyste gruntu.
Wieliczka – w 2025 r. burmistrz ustalił nowe opłaty dla gruntów zajmowanych przez rodzinne ogrody działkowe. PZD zakwestionował to rozwiązanie, a sprawy trafiły do sądów. Według wcześniejszych informacji Związku w jednym z ogrodów, liczącym około 60 działek, obciążenie oznaczało około 900 zł rocznie na działkę.
Luboń pod Poznaniem – dla ROD „Nad Wartą” ustalono opłatę według stawki 3 proc. w wysokości 21 072,94 zł rocznie. W przeliczeniu na działkę oznacza to około 160 zł rocznie. Kwota jest niższa niż w innych przypadkach m.in. dlatego, że grunt wyceniono na 15,62 zł za metr kwadratowy.
Sieraków – ROD „Zielony Fort” ma według danych PZD zostać obciążony kwotą 143 148,75 zł rocznie. Przy 167 działkach daje to średnio około 857 zł na działkę.
Kazimierza Wielka – w przypadku ROD „Olszynka” roczne obciążenie wynosi według PZD 99 615,12 zł, co odpowiada średnio około 241 zł na działkę.
Spory o opłaty w Toruniu, Grudziądzu, Krakowie i Wołominie
Nie wszystkie te kwoty należy traktować jako prawomocnie rozstrzygnięte należności. Część spraw jest sporna, a działkowcy i PZD kwestionują zasadność lub wysokość opłat. Związek wskazuje również na przypadki dotyczące Torunia, Grudziądza, Krakowa i Wołomina. W Toruniu stanowisko wojewody wskazywało na stawkę 3 proc., choć miasto informowało, że większość jego gruntów oddanych działkowcom pozostaje nieodpłatna. W Grudziądzu w jednym przypadku zastosowano bonifikatę w wysokości 90 proc. Ważne jest więc rozróżnienie: nie wszystkie wymienione miasta pobierają już od wszystkich działkowców najwyższą stawkę. Chodzi o konkretne nieruchomości, działania właściwych organów i spory dotyczące zasad naliczania opłat.
Atrakcyjne grunty pod ogrodami działkowymi i interesy deweloperów
Wiele rodzinnych ogrodów działkowych znajduje się w pobliżu osiedli mieszkaniowych, dróg i rozwiniętej infrastruktury. Dla deweloperów mogą to być atrakcyjne tereny pod zabudowę mieszkaniową lub usługową, szczególnie tam, gdzie brakuje wolnych działek inwestycyjnych.
Także samorządy, które są właścicielami części gruntów, muszą podejmować racjonalne decyzje dotyczące gospodarowania swoim majątkiem. Sprzedaż nieruchomości lub przeznaczenie jej pod inwestycje może przynieść miastu znaczne wpływy. Z punktu widzenia działkowców rodzi to jednak pytanie, czy interes ekonomiczny właściciela gruntu nie będzie w praktyce ważniejszy od społecznej funkcji ogrodu.
Nie ma podstaw, by automatycznie uznawać każdą podwyżkę opłaty za próbę doprowadzenia do likwidacji ROD i przejęcia atrakcyjnej działki. Wysokość należności wynika z przepisów, wartości nieruchomości i konkretnych decyzji. Nie zmienia to faktu, że atrakcyjne położenie ogrodów może zwiększać ryzyko konfliktu między dotychczasowymi użytkownikami a podmiotami zainteresowanymi innym wykorzystaniem terenu. Dlatego działkowcy domagają się nie tylko niższych stawek, lecz także trwałej ochrony ogrodów w planowaniu przestrzennym.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje na ograniczoną skalę problemu
Resort rozwoju i technologii przedstawił dane, według których opłatami objęte były 54 rodzinne ogrody działkowe, a łączna roczna kwota wynosiła około 227 tys. zł. Odpłatnością objęte były 182 hektary gruntów ROD. Ministerstwo wskazywało również na możliwość stosowania bonifikat przez samorządy. Z perspektywy resortu skala zjawiska nie uzasadnia natychmiastowej zmiany przepisów. Dla PZD ważne jest jednak nie tylko to, ilu jest dziś właścicieli ogródków działkowych z kłopotami, ale również to, czy pozostałe ogrody są zabezpieczone przed podobnymi obciążeniami w przyszłości.
Według szacunków Związku w użytkowaniu wieczystym znajduje się około 65 proc. rodzinnych ogrodów działkowych, obejmujących blisko 650 tys. działek. Nie oznacza to, że wszystkie są zagrożone wysokimi rachunkami. Pokazuje jednak, że sposób interpretowania przepisów może mieć znaczenie dla dużej grupy użytkowników.
Uregulowanie tytułów prawnych i ochrona ROD w planowaniu przestrzennym
Drugim ważnym problemem jest stan prawny gruntów. Nie wszystkie ogrody mają równie stabilną sytuację prawną, a nieuregulowane tytuły do nieruchomości mogą utrudniać ich długoterminowe zabezpieczenie. Działkowcy chcą więc uporządkowania tych kwestii oraz odpowiednich zapisów w dokumentach planistycznych. Ogrody zapewniają mieszkańcom dostęp do zieleni, sprzyjają integracji sąsiedzkiej i umożliwiają uprawę warzyw oraz owoców. Pomagają też zachować tereny biologicznie czynne w gęsto zabudowanych miastach. Ich likwidacja oznaczałaby nie tylko utratę miejsc wypoczynku, lecz także zmianę charakteru części miejskiej przestrzeni. Samorządy muszą gospodarować publicznym majątkiem, ale wartość działki na rynku nieruchomości nie jest jedyną miarą jej znaczenia dla mieszkańców.
Kto zapłaci za wysokie opłaty? Skutki dla działkowców i budżetów ogrodów
PZD postuluje wprowadzenie stawki 0,1 proc. wartości gruntu dla rodzinnych ogrodów działkowych. Na razie nie ma jednak planów wprowadzenia rozwiązania, które zrealizowałoby ten postulat. Zatem duża część ogrodów będzie musiała zmierzyć się z wysokimi opłatami lub niepewnością co do ich wysokości. Jeżeli koszty wzrosną, pieniądze trzeba będzie znaleźć w budżetach ogrodów. W praktyce może to oznaczać wyższe opłaty dla działkowców, ograniczenie wydatków na utrzymanie infrastruktury, a w najtrudniejszych przypadkach rezygnację części użytkowników z prawa do działki ROD. Szczególnie dotkliwe może to być dla seniorów i rodzin o niższych dochodach.
Spór o użytkowanie wieczyste jest więc nie tylko sporem o bardziej sprawiedliwe opłaty, ale także sporem o model rozwoju miast. Czy często atrakcyjne tereny zajmowane przez ogrody powinny być oceniane tylko i wyłącznie przez pryzmat wartości rynkowej, czy także przez ich znaczenie dla jakości życia mieszkańców?
Działkowcy oczekują jasnych przepisów, uporządkowania tytułów prawnych i skutecznej ochrony ROD w planowaniu przestrzennym. Bez takich gwarancji przyszłość ogrodów może zależeć od lokalnych decyzji i wycen nieruchomości. A zielona enklawa, która przez dziesięciolecia służyła mieszkańcom, może stać się coraz droższa w utrzymaniu albo ustąpić miejsca nowej zabudowie.
zobacz więcej:
