- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Wpłacasz zadatek, planujesz remont, a sprzedający oddaje klucze komuś innemu. Prawo ci nie pomoże
Wpłacasz zadatek, planujesz remont, a sprzedający oddaje klucze komuś innemu. Prawo ci nie pomoże
Podpisujesz umowę przedwstępną, wpłacasz zadatek i planujesz remont, a sprzedający nagle oddaje klucze komuś innemu? Umowa sporządzona na zwykłej kartce oczywiście jest ważna, ale nie daje gwarancji, że wprowadzisz się do zarezerwowanego mieszkania.
Największa pułapka umowy w zwykłej formie pisemnej tkwi w tzw. słabszym skutku prawnym.
Bez aktu notarialnego nie zmusisz właściciela, by sprzedał mieszkanie tobie
Jeśli podpiszesz dokument bez udziału notariusza, a właściciel zmieni zdanie i sprzeda nieruchomość komuś innemu, nie zmusisz go przed sądem do wydania mieszkania. Przymusowego przeniesienia własności możesz żądać przed sądem tylko wtedy, gdy przedwstępna umowa sprzedaży spełnia dokładnie te same wymogi formalne co sama sprzedaż. Dla nieruchomości oznacza to bezwzględne zachowanie formy aktu notarialnego (art. 390 § 2 w zw. z art. 158 Kodeksu cywilnego).
Wpis roszczenia do księgi wieczystej chroni kupującego
Jeśli chcesz odstraszyć innych chętnych i zarezerwować nieruchomość, czeka cię wizyta u notariusza. Powinieneś też zadbać o wpis roszczenia do księgi wieczystej. Każdy kolejny chętny zobaczy wtedy, że nieruchomość jest już „obiecana” tobie.
Według art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.
Opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej
Zgodnie z art. 42 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłatę stałą w kwocie 200 zł pobiera się od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 zł.
Od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności pobiera się jedną opłatę stałą w wysokości 150 zł, niezależnie od liczby udziałów w tych prawach.
Stosownie do art. 46 od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis.
Zadatek lub odszkodowanie, gdy transakcja nie dochodzi do skutku
Gdy dysponujesz jedynie zwykłą kartką z podpisami, sądowe dochodzenie, czyli roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, odpada i w grze pozostają rozliczenia. Musisz wybrać jedną z dwóch dostępnych dróg.
Odstąpienie od umowy i rozliczenie zadatku
Pierwsza opcja to odstąpienie od umowy i żądanie zwrotu zadatku. Najpierw sprawdź jednak w umowie, co dokładnie wpłaciłeś, bo zadatek a zaliczka to dwie różne instytucje. Na podstawie art. 394 k.c. w razie wykonania umowy zadatek zalicza się na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek należy zwrócić.
W przypadku zadatku, przy braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Odszkodowanie w granicach ujemnego interesu umownego
Drugim wariantem będzie odszkodowanie w granicach ujemnego interesu umownego, czyli zwrot wydatków poniesionych w nadziei na sfinalizowanie transakcji, np. kosztów rzeczoznawcy.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku
Jak wskazuje art. 390 § 3 k.c., roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku. Liczy się tu upływ terminu z umowy przedwstępnej, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
