Jeszcze dwa lata temu nikt się tego nie spodziewał. Dziwna sytuacja na rynku nieruchomości

Na rynku jest mnóstwo niesprzedanych nieruchomości. I nie zanosi się na to, by miało się to zmienić

Choć sprzedaż nowych mieszkań w końcówce 2025 r. była najlepsza w całym minionym roku (wzrost o 14,6 proc. rok do roku na siedmiu głównych rynkach), obecnym wynikom daleko do czasów boomu z lat 2016–2019. Eksperci JLL porównują obecną koniunkturę raczej do roku 2014. Głównym problemem przestaje być popyt, a staje się nim gwałtownie rosnąca nadpodaż, która w niektórych aglomeracjach przybiera niepokojące rozmiary.

Całkowita oferta na siedmiu największych rynkach w Polsce osiągnęła w IV kwartale rekordowy poziom 69,9 tys. lokali (wzrost o 5,5 proc. kwartał do kwartału). Jednak to nie ogólna liczba budowanych mieszkań budzi największe obawy analityków, lecz skokowy przyrost tzw. gotowych niesprzedanych mieszkań (zwiększenie wolumenu o 46 proc. do poziomu ponad 14 tys.).

Sytuacja ta jest efektem nierównomiernego wprowadzania inwestycji. Za lwią część wzrostu oferty odpowiada Łódź. Deweloperzy w tym mieście wygenerowali ponad 58 proc. całkowitego przyrostu nowej podaży w grupie siedmiu największych miast, co doprowadziło do zachwiania lokalnej równowagi rynkowej.

Zobacz też: Koniec drogich mieszkań. Eksperci nie mają wątpliwości, że w 2026 r. ceny zaczną wyraźniej spadać

Polska dwóch prędkości. Warszawa stabilna, Katowice z ogromnym problemem

Raport JLL jaskrawo pokazuje, jak bardzo zróżnicował się polski rynek. Z jednej strony mamy Warszawę i Trójmiasto, gdzie popyt i podaż pozostają w relatywnej równowadze, a ceny są stabilne lub nawet rosną (w stolicy wzrost o 7,7 proc. rok do roku, napędzany ofertą luksusową). Z drugiej strony widzimy rynki regionalne, które borykają się z rosnącymi problemami.

Szczególnie trudna sytuacja panuje na Śląsku. W Katowicach wskaźnik wyprzedaży oferty wynosi obecnie rekordowe 15 kwartałów. Oznacza to, że przy obecnym tempie transakcji, deweloperzy potrzebowaliby prawie 4 lat, aby sprzedać to, co już mają w ofercie. W Łodzi czas ten wynosi około 9 kwartałów, a w Krakowie i Poznaniu - około 7. Dla porównania, we Wrocławiu sytuacja uległa lekkiej poprawie i zapasy wystarczyłyby na mniej niż półtora roku handlu.

Dla potencjalnych nabywców kłopoty deweloperów to dobra wiadomość

Tak duża liczba niesprzedanych, gotowych mieszkań rodzi realne zagrożenie dla płynności finansowej części firm deweloperskich. Utrzymywanie pustostanów kosztuje, co w połączeniu z kosztami finansowania inwestycji może zmusić przedsiębiorców do radykalnych ruchów.

Efekty już widać w cennikach. W ujęciu kwartalnym ceny mieszkań sprzedanych spadły we Wrocławiu (o 4,4 proc.), w Krakowie i w Poznaniu (po 2,7 proc.). Analitycy prognozują, że w nadchodzących miesiącach należy spodziewać się fali promocji cenowych i agresywnych działań marketingowych, mających na celu upłynnienie zalegającego towaru.

Dalszą przyszłość rynku w dużej mierze warunkują stopy procentowe. Bez ich obniżki, która mogłaby na nowo rozkręcić akcję kredytową, deweloperzy na rynkach z dwuletnim (lub dłuższym) okresem wyprzedaży będą zmuszeni do dalszego uatrakcyjniania ofert, czyli po prostu do obniżek cen.

Bez wsparcia ze strony rynku hipotecznego, "korekta" w Łodzi czy Katowicach może być głębsza, niż początkowo zakładano.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj