Home -
Nieruchomości -
Jeszcze dwa lata temu nikt się tego nie spodziewał. Dziwna sytuacja na rynku nieruchomości

Jeszcze dwa lata temu nikt się tego nie spodziewał. Dziwna sytuacja na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości w Polsce stygnie, a w niektórych regionach zaczyna się dławić nadmiarem podaży. Z najnowszego raportu firmy doradczej JLL za IV kwartał 2025 r. wynika, że liczba gotowych mieszkań, które wciąż nie znalazły nabywców, wzrosła w ciągu zaledwie trzech miesięcy aż o 46 proc. W magazynach firm deweloperskich zalega już ponad 14 tys. lokali, a w miastach takich jak Katowice czy Łódź wyprzedaż obecnej oferty może potrwać lata.

Edyta Wara-Wąsowska15.01.2026 9:24

Nieruchomości

15.01.2026 9:24

Edyta Wara-Wąsowska

redaktor

Na rynku jest mnóstwo niesprzedanych nieruchomości. I nie zanosi się na to, by miało się to zmienić

Choć sprzedaż nowych mieszkań w końcówce 2025 r. była najlepsza w całym minionym roku (wzrost o 14,6 proc. rok do roku na siedmiu głównych rynkach), obecnym wynikom daleko do czasów boomu z lat 2016–2019. Eksperci JLL porównują obecną koniunkturę raczej do roku 2014. Głównym problemem przestaje być popyt, a staje się nim gwałtownie rosnąca nadpodaż, która w niektórych aglomeracjach przybiera niepokojące rozmiary.

Całkowita oferta na siedmiu największych rynkach w Polsce osiągnęła w IV kwartale rekordowy poziom 69,9 tys. lokali (wzrost o 5,5 proc. kwartał do kwartału). Jednak to nie ogólna liczba budowanych mieszkań budzi największe obawy analityków, lecz skokowy przyrost tzw. gotowych niesprzedanych mieszkań (zwiększenie wolumenu o 46 proc. do poziomu ponad 14 tys.).

Sytuacja ta jest efektem nierównomiernego wprowadzania inwestycji. Za lwią część wzrostu oferty odpowiada Łódź. Deweloperzy w tym mieście wygenerowali ponad 58 proc. całkowitego przyrostu nowej podaży w grupie siedmiu największych miast, co doprowadziło do zachwiania lokalnej równowagi rynkowej.

Zobacz też: Koniec drogich mieszkań. Eksperci nie mają wątpliwości, że w 2026 r. ceny zaczną wyraźniej spadać

Polska dwóch prędkości. Warszawa stabilna, Katowice z ogromnym problemem

Raport JLL jaskrawo pokazuje, jak bardzo zróżnicował się polski rynek. Z jednej strony mamy Warszawę i Trójmiasto, gdzie popyt i podaż pozostają w relatywnej równowadze, a ceny są stabilne lub nawet rosną (w stolicy wzrost o 7,7 proc. rok do roku, napędzany ofertą luksusową). Z drugiej strony widzimy rynki regionalne, które borykają się z rosnącymi problemami.

Szczególnie trudna sytuacja panuje na Śląsku. W Katowicach wskaźnik wyprzedaży oferty wynosi obecnie rekordowe 15 kwartałów. Oznacza to, że przy obecnym tempie transakcji, deweloperzy potrzebowaliby prawie 4 lat, aby sprzedać to, co już mają w ofercie. W Łodzi czas ten wynosi około 9 kwartałów, a w Krakowie i Poznaniu - około 7. Dla porównania, we Wrocławiu sytuacja uległa lekkiej poprawie i zapasy wystarczyłyby na mniej niż półtora roku handlu.

Dla potencjalnych nabywców kłopoty deweloperów to dobra wiadomość

Tak duża liczba niesprzedanych, gotowych mieszkań rodzi realne zagrożenie dla płynności finansowej części firm deweloperskich. Utrzymywanie pustostanów kosztuje, co w połączeniu z kosztami finansowania inwestycji może zmusić przedsiębiorców do radykalnych ruchów.

Efekty już widać w cennikach. W ujęciu kwartalnym ceny mieszkań sprzedanych spadły we Wrocławiu (o 4,4 proc.), w Krakowie i w Poznaniu (po 2,7 proc.). Analitycy prognozują, że w nadchodzących miesiącach należy spodziewać się fali promocji cenowych i agresywnych działań marketingowych, mających na celu upłynnienie zalegającego towaru.

Dalszą przyszłość rynku w dużej mierze warunkują stopy procentowe. Bez ich obniżki, która mogłaby na nowo rozkręcić akcję kredytową, deweloperzy na rynkach z dwuletnim (lub dłuższym) okresem wyprzedaży będą zmuszeni do dalszego uatrakcyjniania ofert, czyli po prostu do obniżek cen.

Bez wsparcia ze strony rynku hipotecznego, "korekta" w Łodzi czy Katowicach może być głębsza, niż początkowo zakładano.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj

Dołącz do dyskusji

zobacz więcej:

ceny nieruchomości,deweloper,rynek pierwotny,zakup mieszkania

kliknij by przejść do następnego posta

Najnowsze

Warte Uwagi

Klarna wprowadza natychmiastowe płatności. Usługa ma konkurować z przelewami bankowymi i BLIK-iem

15.01.2026 10:48, Mateusz Krakowski

Za ten wybryk zimą zapłacisz mandat. Czasami kara jest jeszcze gorsza

15.01.2026 10:03, Marcin Szermański

Jeszcze dwa lata temu nikt się tego nie spodziewał. Dziwna sytuacja na rynku nieruchomości

15.01.2026 9:24, Edyta Wara-Wąsowska

W Polsce też może wejść zakaz social mediów dla dzieci. Będą prace nad projektem

15.01.2026 8:52, Mateusz Krakowski

Ministerstwo chce zmian w 800 plus. Ważne ułatwienie dla rodziców i opiekunów

15.01.2026 8:04, Edyta Wara-Wąsowska

„Jaki nosi pani rozmiar?”. Pracodawca zadał takie pytanie matce, która szukała posady dla syna

15.01.2026 7:29, Aleksandra Smusz

Visa i Mastercard lecą w dół. To zdarza się rzadko i zwykle zwiastuje coś więcej

15.01.2026 6:55, Filip Dąbrowski

Czy pracodawca może zmusić do pracy w nadgodzinach?

15.01.2026 6:13, Jerzy Wilczek

Nowy sposób oszustwa na Vinted. Wykorzystuje AI

15.01.2026 5:30, Marcin Szermański

GOG.com pod nowym kierownictwem. Michał Kiciński zdradza wreszcie ambitne plany platformy

14.01.2026 21:11, Filip Dąbrowski

Warren Buffett porównuje AI do broni atomowej. Ludzkość nie wie z czym zadziera

14.01.2026 20:28, Filip Dąbrowski

Ograniczają usługi pokroju Żabka Jush! i Liska, bo kurierzy ryzykowali życie

14.01.2026 19:13, Filip Dąbrowski

Chciałabym zarabiać tyle, co moja sprzątaczka

14.01.2026 18:10, Joanna Świba

Czy muszę odpowiadać na maile po godzinach pracy? Sprawdzamy, co mówi prawo

14.01.2026 17:02, Jerzy Wilczek

Można wynająć zapuszczone mieszkanie bez ryzyka. Oto nisza, o której mało kto wie

14.01.2026 16:03, Aleksandra Smusz

Czy przelew z własnego konta na konto małżeńskie to darowizna? Fiskus wyjaśnia

14.01.2026 15:21, Marcin Szermański

Allegro rozdaje na rok darmowego Wolt+. To jest bardzo dobra promocja mniej znanej usługi

14.01.2026 15:18, Mariusz Lewandowski

Autobusy muszą być brudne, bo jest zima. Kuriozalne tłumaczenie śląskiego przewoźnika

14.01.2026 14:31, Mateusz Krakowski

Rzecznik MŚP chce niższych stawek dla stażystów

14.01.2026 14:08, Mariusz Lewandowski

Uważaj na takie przesyłki kurierskie. "Brushing scam" to nowe oszustwo

14.01.2026 13:42, Mateusz Krakowski

Irański reżim znowu utopił bunt we krwi. Nie dajcie się nabrać na to, że coś się zmieni

14.01.2026 12:55, Rafał Chabasiński

Już nie nabierzesz się na telefon od fałszywego konsultanta. Revolut wprowadza nową funkcję

14.01.2026 12:10, Edyta Wara-Wąsowska

Odłożył na wkład własny ze stypendiów i kupuje mieszkanie. Ma do dyspozycji ponad 100 tys. zł

14.01.2026 11:36, Aleksandra Smusz

Bał się podatku katastralnego. Przez kłamstwo sprzed lat dziś nie może sprzedać mieszkania

14.01.2026 10:53, Aleksandra Smusz

Likwidacja PIT w obecnym kształcie i całkowite usunięcie składki zdrowotnej. Jest nowy pomysł

14.01.2026 10:17, Edyta Wara-Wąsowska

Mocne zmiany w branży IT. Wynagrodzenia części specjalistów spadły, a etat wraca do łask

14.01.2026 9:37, Edyta Wara-Wąsowska

Czy muszę płacić alimenty, jeśli dziecko nie chce się ze mną spotykać?

14.01.2026 9:09, Jerzy Wilczek

Dobrowolne ubezpieczenie zdrowotne w NFZ za 800 zł. Te pieniądze mogą być warte swojej ceny

14.01.2026 8:56, Aleksandra Smusz

Większość Polaków mieszka w zabudowie jednorodzinnej. A to jest przecież coraz droższe

14.01.2026 8:27, Marcin Szermański

Potrzebujesz leku na kaszel? Apteka może ci sprzedać przysłowiową wodę z cukrem

14.01.2026 8:08, Rafał Chabasiński