W jego przykładzie są dwie osoby: Marek i Janek. Obaj mają po 20 lat i te same zarobki. Różnią się jednym szczegółem, który w praktyce ustawia całe kolejne ćwierć wieku. Marek dostaje mieszkanie warte 500 tys. zł. Janek nie - więc wynajmuje, bo nie ma jeszcze zdolności kredytowej ani wkładu. Wartość netto Marka na starcie to 500 tys. zł, Janka: 0 zł. Na papierze proste, ale konsekwencje są dużo większe niż ta jedna liczba.
Brodacki bierze pierwsze pięć lat i tylko na tym przykładzie pokazuje realny koszt braku mieszkania
Janek płaci 2 tys. zł miesięcznie za najem, co daje 120 tys. zł w pięć lat. To pieniądze, które znikają z bilansu bez śladu, bo w zamian nie powstaje żaden majątek. Marek tych 2 tys. zł nie wydaje na czynsz, więc - w wariancie z posta - inwestuje je w obligacje z 6% rocznych odsetek. Po pięciu latach uzbiera około 140 tys. zł. Równolegle mieszkanie Marka drożeje o 15%: z 500 tys. do 575 tys. zł.
Po pięciu latach Marek ma więc 575 tys. zł w mieszkaniu i 140 tys. zł w oszczędnościach, razem 715 tys. zł wartości netto. Janek w tym momencie dopiero bierze kredyt, by kupić takie samo mieszkanie obok. I tu jest punkt, który wielu pomija w codziennych rozmowach o finansach: samo posiadanie mieszkania nie oznacza jeszcze majątku, jeśli wisi na nim dług w tej samej wysokości. Janek ma aktywo warte 575 tys. zł, ale też zobowiązanie na 575 tys. zł, więc jego wartość netto wciąż oscyluje wokół zera. Ma adres, ale nie ma kapitału.
Potem Brodacki przeskakuje o 25 lat. Janek spłaca hipotekę, płacąc 4 tys. zł miesięcznie, co w zaokrągleniu daje łącznie 1,2 mln zł. Kończy z mieszkaniem na własność. Marek w tym czasie nie spłaca kredytu, więc może odkładać te same 4 tys. zł miesięcznie i inwestować na giełdzie. Dla uproszczenia Brodacki przyjmuje, że wynik z inwestowania odpowiada temu, co Janek oddaje w kosztach kredytu - stąd 1,2 mln zł w akcjach po 25 latach.
Do tego dochodzi wzrost cen mieszkań
W przykładzie przyjęto, że od momentu, gdy mieszkanie było warte 575 tys. zł, cena rośnie o 100%, więc finalnie lokal jest wart 1,15 mln zł. Marek ma to mieszkanie, plus 1,2 mln zł w akcjach, plus obligacje z pierwszych lat, które urosły do 600 tys. zł. Razem 2,95 mln zł. Janek ma mieszkanie warte 1,15 mln zł. Różnica w tym konkretnym modelu to około 1,8 mln zł.
Czy to zawsze będzie dokładnie 1,8 mln zł? Nie. I internauta też uczciwie zaznacza, że liczby są przykładowe i zaokrąglone. W realnym świecie różni się wysokość czynszu, raty, stóp procentowych, inflacji, podatków, kosztów remontów i okresów bez pracy. Różni się też dyscyplina - nie każdy, kto “ma wolne 2 tys. miesięcznie”, faktycznie je inwestuje. Ale nawet jeśli zmienimy parametry, zostaje to, co najważniejsze: brak kosztu mieszkania na starcie tworzy potężną przewagę w budowaniu kapitału, bo uwalnia przepływy pieniężne i czas.
Mieszkanie od rodziny to nie tylko darowizna
To brak presji wynajmu, brak potrzeby szybkiego zbierania wkładu, łatwiejsze przechodzenie przez gorsze miesiące, większa odporność na zwolnienie, chorobę, kryzys. To także możliwość podejmowania decyzji, które dla osoby płacącej czynsz albo ratę są luksusem: zmiany branży, budowania poduszki finansowej, inwestowania wcześniej, rozwijania działalności. Kapitał startowy nie sprawia, że ktoś jest lepszy - sprawia, że gra w inną grę.
Dlatego porównywanie się “kto ma więcej” bez uwzględnienia punktu startu zwykle jest bezcelowe. Kiedy ktoś opowiada o własnej zaradności, a w tle był prezent w postaci mieszkania, to ta historia wymaga dopisania pierwszego rozdziału. Bez niego rozmowa o finansach staje się raczej autopromocją (i to w założeniach fałszywą), niż czymkolwiek użytecznym.
