- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Koniec pułapki przy darowiznach na mieszkanie. MF zapowiada interpretację
Koniec pułapki przy darowiznach na mieszkanie. MF zapowiada interpretację
Ministerstwo Finansów zapowiedziało wydanie interpretacji ogólnej, która złagodzi warunki zwolnienia rodzinnych darowizn z podatku — a konkretnie tych sytuacji, w których darczyńca pomija konto obdarowanego i płaci wprost sprzedawcy mieszkania albo deweloperowi. Przez lata skarbówka odmawiała w takich przypadkach ulgi i kazała płacić podatek na zasadach ogólnych; w sądach przegrywała niemal za każdym razem.
Zerowa grupa podatkowa: zwolnienie bez górnego limitu, za to z jednym istotnym warunkiem
Darowizna w tzw. zerowej grupie podatkowej — od małżonka, rodziców, dziadków, dzieci i wnuków — może być wolna od podatku niezależnie od kwoty; tak samo darowizna od rodzeństwa. Art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn nie przewiduje tu żadnego pułapu.
Formalności zaczynają się dopiero powyżej 36 120 zł (do tego progu sumuje się to, co obdarowany dostał od tej samej osoby w ciągu pięciu poprzednich lat): zgłoszenie darowizny trzeba złożyć na druku SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy, chyba że darowizna przeszła przez akt notarialny, a przy pieniądzach dochodzi jeszcze wymóg dowodowy — przelew na rachunek nabywcy lub przekaz pocztowy.
Teoretycznie konieczność dokonania przelewu lub nadania przekazu nie brzmi jak coś uciążliwego; w praktyce jednak różnice między interpretacjami skarbówki a samych podatników w kwestii spełnienia tego warunku bywały ogromne. Zwłaszcza, gdy w grę wchodził np. zakup mieszkania dla dziecka, a rodzic (dokonując darowizny), chciał przelać podarowane pieniądze prosto na konto sprzedającego nieruchomość.
Skarbówka uznała, że liczy się rachunek, a nie darowizna
Stanowisko fiskusa przez lata było konsekwentne: przelew ma iść najpierw na konto obdarowanego, bo tylko wtedy warunek z ustawy jest spełniony. W jednej z tegorocznych interpretacji (nr 0111-KDIB2-1.4015.12.2026.1.MN) dyrektor KIS stwierdził wprost, że przelew bezpośrednio na rachunek wierzyciela — czyli w tamtym przypadku sprzedawcy lokalu mieszkalnego — zwolnienia nie uprawnia, a darowizna podlega opodatkowaniu według stawek dla pierwszej grupy. Ulga wchodziłaby w grę, gdyby pieniądze trafiły na subkonto wyodrębnione dla obdarowanej.
Subkonto u dewelopera kontra zwykły przelew na rynku wtórnym
O ile sam wyjątek dotyczący subkonta brzmi jak ukłon w stronę podatników, o tyle w praktyce dzieli ich według kryterium, którego w ustawie nie ma. Kupujący od dewelopera na podstawie umowy deweloperskiej zwykle wpłaca środki na indywidualne subkonto w ramach mieszkaniowego rachunku powierniczego; kupujący to samo mieszkanie na rynku wtórnym przelewa je na zwykłe konto sprzedającego. Cel darowizny i droga pieniędzy są w obu przypadkach takie same, a skutek podatkowy zupełnie inny.
Sądy mówią swoje, urzędy odpisują, że wyroki ich nie wiążą
Wojewódzkie sądy administracyjne i NSA od dawna powtarzają to samo: jeżeli obdarowany sam wskazuje konto, na które mają trafić pieniądze, i robi to po to, żeby uregulować własne zobowiązanie, wymóg dowodowy zostaje zachowany — bo przesunięcie majątkowe i tak następuje między darczyńcą a obdarowanym, tyle że jednym krokiem krócej. Skarbówka odpowiada na to, że wyroki wiążą wyłącznie w sprawach, w których zapadły, i wydaje kolejne negatywne interpretacje.
Efekt jest taki, że na korzystne rozstrzygnięcie może liczyć praktycznie tylko ten podatnik, który przeszedł całą drogę sądową — z kosztami, pełnomocnikiem i kilkuletnim oczekiwaniem.
Uchwała NSA o gotówce rozciągnięta na przelewy
Można się domyślać, skąd wziął się ten upór. W 2023 r. NSA podjął uchwałę (III FPS 3/22) w sprawie zupełnie innej — chodziło o gotówkę wpłacaną na własne konto przez obdarowanego, czyli o sytuację, w której gotówka od ojca wpłacona na konto nie zwalnia z podatku — i przyjął w niej wąską wykładnię wymogu dowodowego. Organy podatkowe zaczęły ją jednak stosować szeroko, także tam, gdzie nikt gotówki nie dotykał, a każdy etap przelewu był widoczny w systemie bankowym. Na to rozciąganie uchwały zwracał już uwagę Rzecznik Praw Obywatelskich.
Interpretacja ogólna w sprawie darowizn: resort zmienił zdanie w pół roku
Zapowiedź wygląda inaczej, jeśli zestawić ją z wcześniejszym stanowiskiem resortu. W marcu 2026 r. Ministerstwo Finansów odpowiadało, że nie widzi podstaw do zmiany linii interpretacyjnej, powołując się na zasadę ścisłej wykładni zwolnień. Teraz, jak opisuje "Rzeczpospolita", MF, odpowiadając na interpelację nr 19058, deklaruje przeanalizowanie orzecznictwa i wydanie interpretacji ogólnej, która ma wskazać przypadki "transparentnego” przepływu środków uzasadniające złagodzenie warunku. Sama interpretacja ogólna chroni przy tym każdego, kto się do niej zastosuje, więc jej wydanie zamknęłoby spór bez potrzeby zmiany ustawy.
Jak bezpiecznie przekazać darowiznę do czasu publikacji interpretacji?
Pozostaje pytanie, czym resort tę zgodę obuduje. W odpowiedzi pojawia się wątek rozszczelnienia systemu i wprowadzania do obiegu pieniędzy z nieujawnionych źródeł, co sugeruje, że interpretacja może zawierać dodatkowe wymogi — na przykład co do tytułu przelewu albo udokumentowania samej umowy darowizny.
Nie da się ukryć, że ryzyko nadużyć dotyczy przede wszystkim gotówki, a nie przelewów, które fiskus widzi w całości. Do czasu publikacji dokumentu najbezpieczniejszym rozwiązaniem pozostaje jednak przelew z konta darczyńcy na konto obdarowanego i dopiero stamtąd do sprzedawcy — nawet jeśli oznacza to dzień zwłoki przy akcie notarialnym.
