- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Miliony właścicieli budynków dostały pięć lat. Jest jeden haczyk
Miliony właścicieli budynków dostały pięć lat. Jest jeden haczyk
Cyfryzacja coraz mocniej wkracza do kolejnych obszarów życia. Po e-receptach, skrzynkach do e-doręczeń czy elektronicznych aktach urzędowych przyszła kolej na dokumentację techniczną budynków. Nowelizacja Prawa budowlanego wydłużyła termin przejścia z papierowej Książki Obiektu Budowlanego na jej elektroniczny odpowiednik, czyli Cyfrową Książkę Obiektu Budowlanego (c-KOB). Dla części właścicieli oznacza to pięć dodatkowych lat na przygotowanie się do zmian. Nie jest to jednak rezygnacja z cyfryzacji, lecz jedynie odroczenie obowiązku dla starszych obiektów. Właściciele nowych budynków muszą od początku prowadzić dokumentację wyłącznie w formie elektronicznej.
Nowelizacja Prawa budowlanego przesuwa termin wdrożenia c-KOB
Starsze budynki zyskają pięć dodatkowych lat
Najważniejsza zmiana dotyczy właścicieli i zarządców budynków, dla których papierową książkę obiektu budowlanego założono przed 1 stycznia 2024 r. Dotychczas obowiązek przejścia do systemu c-KOB miał zostać zrealizowany do końca 2026 r. Po nowelizacji termin ten został przesunięty aż do 31 grudnia 2031 r.
W praktyce oznacza to, że przez kolejne pięć lat można nadal prowadzić dokumentację w dotychczasowej formie. Zmiana obejmuje miliony istniejących budynków, począwszy od bloków mieszkalnych, przez biurowce i hale produkcyjne, kończąc na szkołach, urzędach czy obiektach handlowych. Ustawodawca uznał, że wcześniejszy termin był zbyt krótki, aby sprawnie przenieść tak ogromną liczbę dokumentów do systemu elektronicznego.
Nowe budynki bez taryfy ulgowej — c-KOB od pierwszego dnia
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja inwestorów oddających obecnie nowe obiekty do użytkowania. Jeżeli książka obiektu zakładana jest po 1 stycznia 2024 r., może być prowadzona wyłącznie w systemie c-KOB. Właściciel lub zarządca ma 30 dni od spełnienia wymogów formalnych związanych z oddaniem budynku do użytkowania na założenie cyfrowej książki. Oznacza to, że dla nowych inwestycji elektroniczna dokumentacja staje się standardem od pierwszych dni funkcjonowania obiektu.
Czym jest c-KOB i dlaczego nie warto lekceważyć tego obowiązku
Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego to system teleinformatyczny prowadzony przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Trafiają do niego informacje o całej historii technicznej budynku, takie jak obowiązkowe kontrole, przeglądy instalacji, remonty, modernizacje, awarie, ekspertyzy oraz decyzje organów nadzoru budowlanego.
Cyfryzacja ma ułatwić zarządzanie nieruchomościami, ograniczy ryzyko zagubienia dokumentów i usprawni kontrole. W praktyce oznacza również łatwiejszy dostęp do pełnej historii technicznej obiektu. Warto jednak pamiętać, że prowadzenie książki obiektu budowlanego nie jest jedynie formalnością, ale obowiązkiem wynikającym z Prawa budowlanego.
Kary za brak książki obiektu i nierzetelne wpisy
Brak książki albo jej nierzetelne prowadzenie może zostać ujawnione podczas kontroli nadzoru budowlanego. Organ może nakazać usunięcie nieprawidłowości, a w przypadku naruszenia obowiązków ustawowych właściciel lub zarządca może ponieść odpowiedzialność wykroczeniową i zostać ukarany grzywną. To zresztą tylko jedno z narzędzi, jakimi dysponuje nadzór budowlany — w cięższych przypadkach w grę wchodzą procedury znacznie bardziej dotkliwe, jak wstrzymanie robót, nakaz rozbiórki czy legalizacja samowoli budowlanej.
Jeszcze większe znaczenie dokumentacja ma w razie awarii lub katastrofy budowlanej. Aktualna książka obiektu może stanowić dowód, że właściciel wykonywał obowiązkowe kontrole i właściwie dbał o stan techniczny budynku. Jej brak może utrudnić obronę zarówno przed organami nadzoru budowlanego, jak i w sporach z ubezpieczycielem czy przed sądem.
Co trzeba wpisywać do c-KOB: kontrole, przeglądy i remonty
Cyfrowa książka nie jest zwykłym rejestrem. Powinna zawierać całą historię techniczną obiektu. Trafiają do niej przede wszystkim wyniki obowiązkowych kontroli rocznych i pięcioletnich, protokoły z przeglądów instalacji gazowych i przewodów kominowych, informacje o remontach, przebudowach i modernizacjach, ekspertyzy techniczne, decyzje organów nadzoru budowlanego oraz informacje o awariach i sposobie ich usunięcia.
To właśnie tutaj wraca kwestia terminów, o których wielu właścicieli przypomina sobie dopiero na ostatnią chwilę — zarówno obowiązkowy przegląd techniczny budynku, jak i coroczny przegląd kominiarski muszą znaleźć odzwierciedlenie we wpisach. Regularne uzupełnianie dokumentacji nie tylko pozwala wywiązać się z obowiązków ustawowych, ale również ułatwia planowanie remontów i wykazanie, że nieruchomość była właściwie utrzymywana.
Kto powinien szczególnie uważać: wspólnoty, spółdzielnie i przedsiębiorcy
Nowe przepisy mają znaczenie przede wszystkim dla wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych, profesjonalnych zarządców nieruchomości, deweloperów oddających nowe inwestycje do użytkowania oraz przedsiębiorców posiadających hale produkcyjne, magazyny, biurowce czy obiekty handlowe. W przypadku wspólnot dochodzi jeszcze jedna warstwa problemu, bo kompetencje zarządu wspólnoty mieszkaniowej bywają sporne i nie zawsze jest oczywiste, kto ma podjąć decyzję o kosztach związanych z uporządkowaniem i przeniesieniem dokumentacji.
Obowiązki dotyczą również właścicieli hoteli, pensjonatów, szkół, placówek medycznych i innych budynków użyteczności publicznej. Właśnie oni odpowiadają za prowadzenie dokumentacji oraz terminowe wykonywanie obowiązkowych kontroli technicznych. Zaniedbania mogą oznaczać nie tylko problemy podczas kontroli, ale również odpowiedzialność w razie szkody lub wypadku.
Cyfryzacja dokumentacji budynków została odroczona, ale nie zatrzymana
Nowelizacja nie oznacza powstrzymania rozwoju cyfrowej książki obiektu budowlanego. Państwo jedynie uznało, że miliony właścicieli starszych budynków potrzebują więcej czasu na przygotowanie się do zmian. Dodatkowe pięć lat warto jednak wykorzystać na uporządkowanie dokumentacji i stopniowe przygotowanie do pracy w systemie elektronicznym. W przypadku starszych budynków przeniesienie historii wieloletnich przeglądów i remontów może okazać się znacznie bardziej czasochłonne, niż wielu właścicielom się wydaje.
Najważniejsze terminy przejścia na Cyfrową Książkę Obiektu Budowlanego
- przed 1 stycznia 2024 r. – papierowa książka obiektu zachowuje ważność,
- 31 grudnia 2031 r. – ostateczny termin prowadzenia papierowej książki dla starszych obiektów,
- 1 stycznia 2032 r. – obowiązek prowadzenia dokumentacji w systemie c-KOB,
- 30 dni od oddania nowego budynku do użytkowania – termin na założenie c-KOB dla nowych obiektów.
Nowelizacja daje właścicielom nieruchomości więcej czasu, ale nie zmienia kierunku reformy. Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego stanie się standardem zarządzania nieruchomościami, a papierowa dokumentacja pozostanie jedynie rozwiązaniem przejściowym. Warto wykorzystać dodatkowe lata nie na odkładanie obowiązków, lecz na spokojne przygotowanie się do zmian, które prędzej czy później obejmą praktycznie wszystkich właścicieli i zarządców budynków.
zobacz więcej:
