„Kupię udział w nieruchomości. 1-99%, z lokatorem lub bez”. Widzieliście takie ogłoszenia? Jeśli tak, to uważajcie: to prawdopodobnie nowy sposób na wyłudzenie mieszkania przez tzw. mafię mieszkaniową.
Na fanpejdżu TerazDzielnice pojawiło się zdjęcie takiego ogłoszenia:
Brzmi dziwnie, prawda? Nie dość, że ogłoszeniodawca jest zainteresowany wyłącznie udziałem w nieruchomości, a nie całym lokalem, to jeszcze nie interesuje go ani to, czy ktoś zamieszkuje nieruchomość, jak i to, czy potencjalny sprzedawca jest jednocześnie jej posiadaczem (czyli np. korzysta z nieruchomości).
„Kupię udział w nieruchomości” – o co w tym chodzi?
Żeby było jasne: ogłoszenie o takiej treści, jak na załączonym obrazku, samo w sobie nie jest bezprawne. Udziałowiec ma prawo sprzedać swój udział, i to bez zgody pozostałych współwłaścicieli:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 kodeksu cywilnego)
Pozostaje natomiast wątpliwość, w jakim celu ktoś byłby zainteresowany wykupem takiego udziału, zwłaszcza niewielkiego. O ile zakup np. 1/2 udziału w nieruchomości gruntowej byłby zrozumiały (bo umożliwia dokonanie podziału działki i jej zagospodarowanie), to 1% udziału w mieszkaniu w bloku z wielkiej płyty to zupełnie inna sytuacja, która każe się zastanowić nad rzeczywistymi motywami ogłoszeniodawcy. Zwłaszcza, że motywy te są jeszcze bardziej wątpliwe w świetle braku wymogu co do (współ)posiadania nieruchomości – kto byłby zainteresowany nabyciem lokalu czy domu, z którego zbywca nie korzysta?
Kupię udział w nieruchomości – tylko po co?
Łatwo się zatem domyśleć, że nabycie takiego udziału (o ile założymy, że ogłoszeniodawca nie jest fanem wyrzucania pieniędzy w błoto) jest tylko pierwszym krokiem do osiągnięcia celu, jakim jest przejęcie w ten czy inny sposób całej nieruchomości. Można to uzyskać w dwojaki sposób:
- żądanie przez nabywcę zniesienia współwłasności przez sąd,
- zastosowanie wątpliwych legalnie środków przymusu pośredniego.
Opcja nr 1 jest długa, droga i niepewna. Logika podpowiada, że sąd przyznałby własność nieruchomości większościowemu udziałowcy (oczywiście z koniecznością spłaty byłego współwłaściciela), a – uwzględniając kryteria z ogłoszenia – nie musi być nim nasz anonimowy oferent.
Opcja nr 2 może polegać np. na „dokwaterowaniu” przez nowego współwłaściciela lokatorów, którzy skutecznie uprzykrzą życie pozostałym współwłaścicielom nieruchomości. Nie jest to co prawda ani moralne, ani legalne, a poszkodowani mogą walczyć w sądzie o ochronę swoich praw i eksmitowanie uciążliwych mieszkańców. Ale to z kolei kolejne uciążliwości: konieczność złożenia pozwu, oczekiwanie na sądowe terminy, a gdzieś trzeba mieszkać. I być może na to liczy nabywca: na zniechęceniu pozostałych współwłaścicieli do zajmowania lokalu, co buduje przewagę w „negocjacjach” co do ceny udziałów.
Podsumowując: zanim dokonamy sprzedaży (udziału w) nieruchomości, warto skorzystać z porady prawnej, aby nie wyjść na takiej transakcji jak Zabłocki na mydle, albo Polak na nigeryjskim przekręcie.
