Mamy powtórkę z Bezpiecznego Kredytu. Tego nikt się nie spodziewał

Rynek niemal w równowadze, a rezerwacje biją rekordy

Trzeba przyznać, że dane z maja mogą nieco zaskakiwać. Jak wynika z danych Otodom Analytics, firmy deweloperskie sprzedały 4,5 tys. mieszkań i — po słabszym kwietniu, w którym podaż przewyższała sprzedaż — rynek wrócił do stanu zbliżonego do równowagi. Deweloperzy wprowadzili do oferty zaledwie kilkanaście mieszkań mniej, niż udało im się sprzedać. Mimo to łączna oferta na siedmiu rynkach (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław) przekroczyła 59,7 tys. lokali — o 1 proc. więcej niż miesiąc wcześniej, choć wciąż o 4 proc. mniej niż przed rokiem.

Popyt wciąż napędza rynek

To, co jednak warto zauważyć, dzieje się po stronie popytu. Wspomniany rekord 7,1 tys. zarezerwowanych mieszkań dorównuje wyłącznie szczytowi z czasów BK 2 proc., a same majowe rezerwacje przekroczyły 3,1 tys. lokali. Można się domyślać, że Polacy — mimo niesprzyjających cen — wciąż mają niemały apetyt na zakup własnego mieszkania.

Gdzie popyt wygrywa z podażą, a gdzie jest odwrotnie

Należy jednak zaznaczyć, że zagregowana równowaga jest w istocie efektem sporych różnic między poszczególnymi rynkami. W maju popyt przewyższał podaż we Wrocławiu, Łodzi i Katowicach. Z kolei w Warszawie, Krakowie i Trójmieście to deweloperzy wprowadzili więcej, niż zdołali sprzedać. Jedynie w Poznaniu obie wartości były niemal identyczne.

Nie da się ukryć, że pojedynczy miesiąc bywa mylący — dlatego dane popytowo-podażowe warto czytać w dłuższych przedziałach. O ile w ujęciu rocznym (czerwiec 2025 — maj 2026) jedynie w Trójmieście sprzedaż okazała się niższa od nowej podaży, o tyle na pozostałych rynkach popyt wyraźnie wygrywał. Skutkiem tej przewagi jest skracający się czas wyprzedaży oferty: w Warszawie to dziś zaledwie 3,3 kwartału, podczas gdy w Katowicach — aż 10,1 kwartału.

Dlaczego nowe mieszkania są coraz droższe?

I tu dochodzimy do sedna całego paradoksu. Ceny ofertowe wzrosły rok do roku na sześciu z siedmiu rynków, a dynamika w stolicy wyraźnie przyspiesza — z 8,8 proc. w marcu, przez 11,5 proc. w kwietniu, aż do 14 proc. w maju. Różnica między Warszawą (ponad 20 tys. zł/mkw.) a Łodzią sięga już rekordowych 8,6 tys. zł/mkw. Niewiele wskazuje na to, by ceny mieszkań deweloperskich mocno wzrosły tylko przejściowo.

Koszty, które winduje prawo

Trzeba jednak przyznać, że deweloperzy nie windują stawek z własnego widzimisię. Zaostrzone normy akustyczne, obowiązek budowy miejsc doraźnego schronienia w nowych inwestycjach oraz wciąż drożejące grunty i materiały to dziś realne pozycje w każdym kosztorysie. To właśnie nowe przepisy o wzroście cen mieszkań w 2026 roku, w tym wymóg tworzenia miejsc schronienia, najmocniej obciążają budżety inwestycji. Wydaje się więc, że problem leży nie tyle w chciwości firm, ile w tym, że po prostu nie mają jak budować taniej.

Co to oznacza dla kupujących?

W praktyce wygląda to następująco: osoby rozważające zakup nowego mieszkania w stolicy muszą liczyć się ze średnią ceną ofertową przekraczającą 20 tys. zł/mkw. Warto przy tym zauważyć, że cena transakcyjna bywa nawet o 2,6 tys. zł/mkw. niższa — to właśnie ceny sprzedaży, a nie te z ogłoszeń, najlepiej oddają rzeczywiste możliwości kupujących.

Należy też dodać, że czerwiec, jako miesiąc zamykający kwartał, sprzyja rabatom; zespoły sprzedaży w większych firmach rozliczane są z wyników kwartalnych, można więc oczekiwać, że skłonność do udzielania upustów będzie wtedy wyraźnie wyższa niż w poprzednich miesiącach.

Bywa, że deweloperzy dają rabat na mieszkania, a niekiedy do oferty dorzucają nawet darmowe wycieczki za zakup mieszkania. Dla szukających tańszej alternatywy pewną nadzieją pozostają Katowice i Łódź, gdzie ceny ofertowe wyraźnie się stabilizują — to jeden z nielicznych sygnałów stabilizacji cen mieszkań na mapie kraju.

Źródło: dane Otodom Analytics oraz komentarz Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku Otodom, z 1 czerwca 2026 r.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj