Wynajmujesz mieszkanie? Możesz trafić za kratki za wejście do własnego lokalu

Właściciel zostaje z kredytem, rachunkami i bez możliwości szybkiego odzyskania swojej nieruchomości, a tymczasem w mieszkaniach komunalnych bądź socjalnych często mieszkają zamożni Polacy. Potencjalna skala rynkowej patologii jest spora, wziąwszy pod uwagę, że w 1995 roku w Polsce dostępnych było 1,73 mln mieszkań komunalnych. Mimo że przez blisko 30 lat ich liczba zmniejszyła się o milion, nadal mówimy o kilkuset tysiącach kwater.

Umowa najmu ogranicza właściciela mieszkania bardziej, niż wielu sądzi

Najemca ma prawo do spokojnego korzystania z mieszkania, właściciel w zamian regularnie otrzymuje czynsz, a obie strony respektują zapisy umowy. Tak powinno być. A jak bywa naprawdę? Lokator z dnia na dzień przestaje płacić, odmawia wyprowadzki i rozpoczyna się wielomiesięczna batalia. Dla wielu wynajmujących to sygnał ostrzegawczy, by nie udostępniać mieszkań na rynku.

Podpisanie umowy oznacza, że właściciel oddaje lokal do używania i jednocześnie rezygnuje z części uprawnień. Nie może wejść do mieszkania wtedy, kiedy ma na to ochotę, nawet jeśli formalnie to jego własność. Najemca zyskuje ochronę prywatności i miru domowego oraz ma prawo wymienić zamki w drzwiach.

Kiedy wejście właściciela staje się przestępstwem

Co istotne, nawet wejście do lokalu za zgodą najemcy nie daje właścicielowi pełnej swobody. Jeśli lokator zażąda opuszczenia mieszkania, a właściciel odmówi, może narazić się na konsekwencje wynikające z art. 193 Kodeksu karnego. Za zakłócenie miru domowego grozi do roku pozbawienia wolności. Jak widać, osoba posiadająca nieruchomość bywa mniej decyzyjna niż ktoś uporczywie nieregulujący należności.

Wielu właścicieli podkreśla, że nie chodzi o odarcie lokatorów z ochrony, lecz o brak proporcji. Uczciwy najemca powinien być zabezpieczony. Tyle że te same mechanizmy, które wprowadzono w celu ochrony lokatora, często wykorzystują osoby działające w złej wierze. W praktyce eksmisja niepłacących lokatorów bywa drogą przez mękę, mimo że właściciel ma po swojej stronie zarówno umowę, jak i konstytucyjne prawo własności.

Prywatność lokatora jest priorytetem i od tej reguły prawie nie ma wyjątków

Prawo przewiduje sytuacje, gdy właściciel może wejść do mieszkania bez zgody najemcy. Chodzi przede wszystkim o zagrożenie bezpieczeństwa. Dotyczy to takich przypadków, jak pożar, wyciek gazu, zalanie mieszkania czy awaria instalacji.

W takich okolicznościach wejście do lokalu jest dopuszczalne, zwłaszcza gdy trzeba działać natychmiast. Poza tym każda kontrola, przegląd techniczny czy oględziny powinny być wcześniej ustalone z najemcą. Najlepiej, gdy zasady takich wizyt wpiszemy do umowy.

To pokazuje, że właściciel nie ma pełnej kontroli nad własnym mieszkaniem przez cały okres trwania najmu. Dla części osób jest to cena cywilizowanego rynku najmu, dla innych – zbyt daleko idące ograniczenie prawa własności. Pewnym remedium może być najem okazjonalny, który daje wynajmującemu wyraźnie szersze uprawnienia w zakresie odzyskania lokalu.

Ochrona lokatorów jest potrzebna, ale równie potrzebna jest ochrona prawa własności

Czy ochrona lokatorów w Polsce to patologia? Niestety tak. Pojawił się więc postulat, by ochronę przed bezdomnością finansowało państwo lub samorząd, a nie właściciel mieszkania. Jeśli lokator przestaje płacić i nie chce się wyprowadzić, po wypowiedzeniu umowy ciężar dalszego utrzymania takiej osoby powinien przejąć system publiczny poprzez pokrycie kosztów najmu zastępczego lub wskazanie lokalu interwencyjnego.

Takie rozwiązanie mogłoby przyspieszyć postępowania eksmisyjne i ograniczyć nadużycia. Obecnie bowiem właściciele pełnią rolę przymusowych sponsorów cudzego mieszkania, a to zniechęca do wynajmu, zmniejsza liczbę dostępnych lokali i podnosi ceny dla uczciwych najemców. Sama eksmisja z mieszkania jest dziś procedurą tak skomplikowaną, że wielu wynajmujących z góry rezygnuje z dochodzenia swoich praw. Równowaga między ochroną właściciela mieszkania a ochroną lokatora to absolutna podstawa. Bez balansu między tymi dwoma wartościami rynek najmu będzie nadal pełen patologii.

Rząd dostrzegł problemy eksmitowanych i to ich weźmie pod ochronę

Właściciele mieszkań nie mają co spodziewać się rychłych zmian na swoją korzyść; wręcz przeciwnie. Rząd przyszykował kontrowersyjne zmiany, na mocy których ochrona lokatorów będzie znacznie szersza. Celem reformy jest zapewnienie osobom eksmitowanym przynajmniej minimalnej ochrony przed wylądowaniem „na ulicy" w przypadku egzekucji administracyjnej. Projekt rozszerza więc zakaz eksmisji na bruk i przewiduje dodatkową ochronę dla osób szczególnie wrażliwych.

Kto zyska dodatkową ochronę przed egzekucją

Egzekucja zostanie wstrzymana, jeśli lokal mieliby opuścić np. kobieta w ciąży, dziecko, osoba z niepełnosprawnościami, ubezwłasnowolniona lub ktoś, kto się nimi opiekuje i mieszka razem z nimi. Dotyczy to także osób ciężko chorych, emerytów, rencistów, osób bezrobotnych oraz tych mogących otrzymać pomoc społeczną. Dochodzi do tego trwający od 1 listopada do 31 marca okres ochronny najemców, w którym wykonanie wyroku eksmisyjnego i tak jest zasadniczo zawieszone.

W latach 2022–2024 wydano 203 decyzje administracyjne zobowiązujące do opróżnienia lokali będących w dyspozycji MSWiA, MON, ministra sprawiedliwości oraz jednostek podległych bądź przez tych ministrów nadzorowanych. Z tego 34 decyzje dotyczyły osób szczególnie chronionych bez prawa do innego lokalu.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj