- Bezprawnik -
- Finanse -
- Dwie średnie krajowe wystarczą, żeby pożyczyć milion złotych. Ale pod kilkoma warunkami
Dwie średnie krajowe wystarczą, żeby pożyczyć milion złotych. Ale pod kilkoma warunkami
Rodzina zarabiająca dwie średnie krajowe usłyszy w jednym banku ofertę na ponad milion złotych, a w innym – o 182 tysiące złotych mniej. Najnowsze deklaracje instytucji finansowych pokazują, że sama średnia zdolność kredytowa mówi mniej, niż mogłoby się wydawać.
Zdolność kredytowa w bankach. Rozstrzał sięga blisko 200 tysięcy złotych
Jak wskazuje analityk rynku nieruchomości Bartosz Turek, dane zebrane od banków dla trzyosobowej rodziny z dochodem 13 140 zł netto miesięcznie pokazują wyraźny podział. ING Bank Śląski zadeklarował gotowość pożyczenia ponad 1,09 mln zł, Pekao niemal 1,07 mln zł, a Credit Agricole i Alior Bank utrzymały się powyżej miliona. Wyraźnie niżej uplasowały się PKO Bank Polski, PKO Bank Hipoteczny, Erste i mBank – wszystkie w przedziale 910–930 tys. zł. Różnica między skrajnymi ofertami przekracza 180 tysięcy złotych, czyli tyle, ile w wielu miastach kosztuje małe, samodzielne mieszkanie. W ujęciu ogólnym poprawia się dostępność kredytów hipotecznych, ale skala tej poprawy zależy od tego, do którego okienka trafi klient.
Skąd biorą się różnice w wyliczeniach banków?
Banki różnie ważą koszty utrzymania, inaczej traktują dochody z tytułu dodatkowych produktów finansowych i stosują odmienne bufory bezpieczeństwa na wypadek wzrostu stóp procentowych. Instytucje najbardziej zachowawcze zakładają większy margines ostrożności, co automatycznie obniża maksymalną kwotę kredytu, nawet przy identycznych zarobkach klienta.
Z tego względu dwie rodziny o identycznym profilu finansowym mogą otrzymać oferty różniące się o kilkanaście procent, wyłącznie w zależności od tego, do którego banku trafią.
Zdolność kredytowa rośnie, choć mogła rosnąć szybciej
Mediana zdolności kredytowej dla przykładowej rodziny przekroczyła obecnie milion złotych, co oznacza wzrost o ponad 11 procent rok do roku. Na poprawę wpłynęły rosnące wynagrodzenia oraz tańsze niż przed rokiem kredyty. Na początku roku spodziewano się jednak szybszej poprawy, liczono bowiem na kolejne obniżki stóp procentowych – prognozy mówiły wprost, że stopy procentowe w 2026 r. spadną wyraźnie niżej. Konflikt na Bliskim Wschodzie i związane z nim obawy o inflację spowolniły ten proces.
Prognozy stóp procentowych. Rynek i ekonomiści patrzą inaczej na przyszłość
Analitycy dużych banków w większości zakładają dalsze, choć odłożone w czasie, obniżki stóp procentowych. Notowania kontraktów terminowych sugerują coś przeciwnego – uczestnicy rynku obawiają się scenariusza podwyżek, gdyby ceny surowców energetycznych utrzymały się na podwyższonym poziomie. Efektem tych rozbieżnych oczekiwań jest paradoks: kredyty ze zmiennym oprocentowaniem są dziś tańsze (5,8 proc.) od tych z okresowo stałą stopą (6,1 proc.), choć to właśnie zmienne oprocentowanie teoretycznie niesie większe ryzyko w przyszłości. Tymczasem stałe oprocentowanie kredytu miało być dla kredytobiorcy tarczą, a nie dodatkowym kosztem.
Ile metrów kwadratowych mieszkania można dziś kupić za milion złotych?
Rodzina wykorzystująca całą medianową zdolność kredytową i wnosząca 20-procentowy wkład własny mogłaby dziś kupić w Warszawie mieszkanie o powierzchni niemal 75 metrów kwadratowych. To około 6 metrów więcej niż rok wcześniej i 3 metry powyżej średniej z ostatnich dwóch dekad. Wynik ten jest jednak pochodną nie tylko zdolności kredytowej, lecz także tego, jak kształtują się ceny mieszkań w Warszawie. Dla porównania, przy podobnych parametrach dochodowych rok temu dostępna powierzchnia była wyraźnie mniejsza, co pokazuje, że mimo geopolitycznych zawirowań sytuacja kredytobiorców w ujęciu rocznym się poprawiła.
Deklarowana kwota kredytu to nie wszystko. Na co patrzeć przy wyborze oferty
Deklarowana zdolność kredytowa nie powinna być jedynym kryterium wyboru oferty. Oprocentowanie, dodatkowe opłaty, koszty ubezpieczeń czy wymóg posiadania konta osobistego w danym banku potrafią znacząco zmienić rzeczywisty koszt kredytu, nawet gdy nominalna kwota dostępnego finansowania wygląda atrakcyjnie.
Część instytucji jest skłonna zaproponować niższe oprocentowanie w zamian za dodatkowe produkty, inne stawiają wyższe wymagania formalne przy podobnej ofercie kwotowej. Przed wizytą w banku warto przejść przez 10 pytań o kredyty hipoteczne, by wiedzieć, o co dopytać doradcę.
zobacz więcej:
