Wielu właścicieli wynajmujących swoje mieszkania martwi się, czy dopełnili wszystkich formalności związanych z wynajmem. Pochylając się nad aktualnym stanem prawnym w Polsce, można stwierdzić, że nie ma to aż takiego znaczenia. Jeśli trafimy na oszusta, to i tak mamy „zabawę” na kolejnych kilka lub kilkanaście miesięcy. Mimo wszystko jednak warto dołożyć należytej staranności i podpisać z najemcą odpowiednią umowę, przygotować protokoły zdawczo-odbiorcze, pobrać odpowiednio wysoką kaucję.
Formalności przy wynajmie mieszkania – umowa
Najważniejszą kwestią przy wynajmie jest odpowiednia umowa. To my musimy podjąć decyzję czy będzie to zwykła umowa najmu, umowa najmu okazjonalnego, bądź instytucjonalnego. Musimy również zdecydować czy chcemy skorzystać z dodatkowych zabezpieczeń takich jak na przykład poddanie się przez najemcę rygorowi egzekucji do określonej kwoty co do zapłaty czynszu. Jeśli nie czujemy się pewnie w konstruowaniu takiej umowy, warto zwrócić się o pomoc do profesjonalisty. Najlepiej do adwokata lub radcy prawnego, który sporządzi umowę i podpowie jak dobrze zabezpieczyć swoje interesy. Warto to zrobić, aby uniknąć zapisów w umowie, które okażą się niezgodne z przepisami, a tym samym nie będą obowiązywały.
Pamiętać należy, że najlepiej, aby umowa najmu była sporządzona w formie pisemnej. Można uznać, że najmy krótkoterminowe żądzą się trochę innymi prawami i nikt umów w formie pisemnej nie zawiera. Jednak chyba, nie trzeba nikogo przekonywać, do tego, iż to, co mamy na piśmie i jest potwierdzone podpisem, jest bardziej pewne, niż to, co wypowiedziane przy braku świadków.
Kaucja w odpowiedniej wysokości
Kaucja jest kwotą, jaką wpłaca najemca wynajmującemu na zabezpieczenie ewentualnych strat związanych ze zniszczeniami w lokalu, a nie wynikającymi ze zwykłego zużycia. Jeśli zniszczenia takie się nie pojawiają, to kaucja zostaje w całości zwrócona najemcy. Za uszkodzone drzwi, okna, podłogi i inne elementy wyposażenia wynajmujący potrąci z kaucji koszt ich naprawy. Dlatego wysokość kaucji należy dobrze przemyśleć. Skromny 1000 zł może nie wystarczyć na pokrycie zniszczeń i nie zabezpieczyć wynajmującego. Z kolei zbyt wysoka kaucja może skutecznie odstraszyć potencjalnych najemców.
Protokół zdawczo-odbiorczy jest bardzo ważny
Protokół zdawczo-odbiorczy przy przekazaniu nieruchomości sporządza się dla bezpieczeństwa obu stron umowy najmu. Sporządzamy go zarówno przy przekazaniu mieszkania najemcy, jak i przy zwrotnym przekazaniu wynajmującemu. W protokole tym wskazuje się stan liczników, ilość przekazanych kluczy, należy również wskazać usterki, jakie znajdują się w mieszkaniu. Do protokołu dobrze jest załączyć listę rzeczy ruchomych, które znajdują się w mieszkaniu. Warto wykonać zdjęcia przekazywanego lokalu i również załączyć do protokołu.
Dobrze opisana kwota czynszu
W umowie najmu należy dokładnie opisać koszty wynajmu dla najemcy. Należy wskazać, co jest czynszem dla właściciela, a co czynszem do spółdzielni/zarządcy, jakie dodatkowe opłaty będą regulowane przez najemcę. Jest to istotne z punktu widzenia opodatkowania dochodu wynajmującego z tytułu umowy najmu. Warto również rozważyć kwestię przepisania liczników na najemcę, aby on sam regulował należności za media. Szczególnie jeśli umowa najmu ma trwać dłużej niż rok. Jest to wygodne rozwiązanie dla obu stron umowy. Należy jednak mieć też na uwadze, że jeśli najemca zaprzestanie płatności za media, to dostawca w końcu zlikwiduje liczniki. Ich ponowne założenie będzie wiązało się z dodatkowymi kosztami. Jednak mieszkanie bez prądu czy gazu może okazać się na tyle uciążliwe, że najemca będzie grzecznie płacił.
