- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Notariusz dolicza ci 23 proc. do rachunku. Resort finansów: tak nie powinno być
Notariusz dolicza ci 23 proc. do rachunku. Resort finansów: tak nie powinno być
Przy zakupie mieszkania, sporządzaniu aktu notarialnego czy załatwianiu spraw spadkowych Polacy dla ważności tych czynności prawnych zobowiązani są do korzystania z usług notariusza. Nie mają przy tym żadnego wyboru — po prostu muszą ponieść taki wydatek. Tymczasem od około trzech dekad funkcjonuje zadziwiająca praktyka, której legalność wielokrotnie kwestionował Rzecznik Praw Obywatelskich, a samo Ministerstwo Finansów uznało, że maksymalnej taksy notarialnej rzeczywiście nie można powiększać o VAT. Mimo to kolejne rządy nie doprowadziły do jednoznacznego rozwiązania problemu.
Sprawa jest tym bardziej bulwersująca, że nie chodzi o nową lukę w przepisach, którą urzędnicy dopiero odkryli. RPO interweniuje w tej sprawie od lat. Wątpliwości pozostają, a obywatele nadal płacą według utrwalonej praktyki.
Czy notariusze pobierają opłaty niezgodnie z prawem? Spór o VAT od taksy notarialnej
Istotą sporu jest sposób naliczania podatku VAT od taksy notarialnej. Zgodnie z art. 5 Prawa o notariacie wynagrodzenie notariusza ustala się w umowie ze stronami, ale nie może ono przekraczać maksymalnych stawek określonych przez ministra sprawiedliwości.
Problem polega na tym, że przepisy nie mówią wprost, iż do tych maksymalnych stawek można doliczyć jeszcze 23 proc. VAT. Zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich podatek powinien być już uwzględniony w kwocie pobieranej od klienta. Takie stanowisko przedstawił również resort finansów. W praktyce stosowania tego przepisu przyjęło się jednak inne rozwiązanie. Notariusze traktują wynagrodzenie wynikające z taksy jako kwotę netto i doliczają do niego VAT. Krajowa Rada Notarialna broni tej praktyki, wskazując na wieloletnią interpretację przepisów, status notariusza jako przedsiębiorcy oraz zasady opodatkowania usług. Mamy zatem do czynienia z poważnym, nierozwiązanym sporem prawnym dotyczącym tego, czy dodatkowe obciążenie klienta znajduje wystarczającą podstawę w przepisach.
RPO alarmuje, Ministerstwo Finansów wskazuje problem z doliczaniem VAT
Sprawą zajmowali się już kolejni rzecznicy praw obywatelskich. W 2021 r. RPO zwrócił się do Krajowej Rady Notarialnej o wyjaśnienia w sprawie VAT od czynności notarialnych, a następnie wystąpił do Ministerstwa Finansów. Resort finansów w stanowisku przedstawionym w 2022 r. uznał, że rozporządzenie określające maksymalne stawki taksy nie pozwala na podwyższanie ich o VAT. Z punktu widzenia klientów oznaczałoby to, że kwota pobierana za czynność notarialną nie powinna przekraczać wyznaczonego maksimum także po doliczeniu 23 proc. podatku. RPO podkreślał również, że maksymalne stawki mają funkcję ochronną. Mają ograniczać wysokość wynagrodzenia, a nie stanowić jedynie punktu wyjścia do naliczania kolejnych należności.
Interpelacja poselska w sprawie VAT od maksymalnej taksy notarialnej
Sprawa trafiła także do Sejmu. W październiku 2024 r. posłanka Bożena Lisowska skierowała interpelację dotyczącą doliczania VAT do maksymalnej taksy notarialnej. Nie doprowadziło to jednak do szybkiego usunięcia wątpliwości.
Ministerstwo Sprawiedliwości nie widzi pilnej potrzeby zmian w przepisach
Najbardziej wymowna dla opisywanej sprawy jest odpowiedź Ministerstwa Sprawiedliwości z 28 listopada 2024 r. na wystąpienie RPO. Resort przyznał, że praktyka doliczania VAT trwa od około 30 lat i że wcześniej nie była kwestionowana przez Ministerstwo Finansów. Mimo to nie dostrzegł pilnej konieczności podjęcia działań legislacyjnych. Argumentacja ministerstwa opiera się na zastosowaniu wykładni systemowej. Resort uznał, że wynagrodzenie notariusza należy traktować jako kwotę netto, podobnie jak wynagrodzenia niektórych innych zawodów prawniczych, do których dolicza się VAT. Przypomniał również, że notariusz prowadzi działalność gospodarczą, ponosi jej koszty i może negocjować wynagrodzenie z klientem.
RPO kwestionuje wykładnię resortu sprawiedliwości
RPO nie podziela tej interpretacji. W ocenie rzecznika przepisy dotyczące maksymalnych stawek nie dają wystarczającej podstawy do doliczania podatku ponad ustalony limit. Co więcej, słusznie zauważył, że obywatel korzystający z czynności, której wymaga prawo, najczęściej po prostu nie może zrezygnować z usług notariusza.
Powstaje zatem swoisty paradoks. Ministerstwo Finansów wskazuje, że maksymalna stawka nie powinna być powiększana o VAT, a Ministerstwo Sprawiedliwości broni dotychczasowej interpretacji i nie widzi potrzeby pilnej zmiany przepisów. Żaden z tych resortów nie podjął działań, aby doprowadzić do definitywnego zakończenia tego sporu. Obserwujemy tu typowy brak woli politycznej do ruszania kontrowersyjnej sprawy.
Ile może kosztować klienta dodatkowe 23 proc. VAT?
Dla pojedynczej czynności różnica może wydawać się niewielka. Jeśli maksymalna stawka wynosi 100 zł, to doliczenie 23 proc. podatku oznacza rachunek na 123 zł zamiast 100 zł. W przypadku droższych czynności, związanych na przykład z obrotem nieruchomościami, kwoty mogą być dużo wyższe, co dodatkowo podnosi koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania.
Taksa notarialna to stawka maksymalna, a nie obowiązkowa
Trzeba przy tym poczynić istotne zastrzeżenie: taksa określa stawkę maksymalną, a nie obowiązkową cenę. Notariusz może uzgodnić z klientem niższe wynagrodzenie, a nie każda transakcja jest rozliczana według maksymalnego limitu. Warto więc zapytać o wysokość wynagrodzenia jeszcze przed wizytą u notariusza. Nie można też zakładać, że każda osoba korzystająca z kancelarii zapłaciła o 23 proc. za dużo. Nie zmienia to jednak istoty problemu. Jeżeli maksymalny limit ma chronić obywatela, jego znaczenie słabnie, gdy dopuszcza się doliczanie do niego dodatkowego podatku, którego uwzględnienia w tej konstrukcji prawnej wprost nie przewidziano.
Nowe stawki taksy notarialnej od 5 listopada 2026 r., stary problem z VAT
W październiku 2026 r. Ministerstwo Sprawiedliwości ogłosiło pierwszą od 2004 r. aktualizację maksymalnych stawek taksy notarialnej. Zmiany dotyczą między innymi testamentów, pełnomocnictw i czynności spadkowych, takich jak akt poświadczenia dziedziczenia. Przykładowo testament u notariusza podrożeje o 300 proc. Rozporządzenie ma wejść w życie 5 listopada 2026 r. Aktualizacja stawek nie rozwiązuje jednak zasadniczego sporu o VAT. Bulwersujące jest, że państwo potrafi zmienić cennik usług notarialnych, ale przez lata nie potrafiło lub nie chciało jednoznacznie przesądzić, czy podatek wolno doliczać ponad określony w nim limit.
Obywatel ma prawo wiedzieć, ile zapłaci u notariusza
Może to budzić ogromne wątpliwości. Nie chodzi wyłącznie o wysokość opłat, lecz także o przewidywalność prawa. Obywatel ma prawo wiedzieć, ile maksymalnie zapłaci za czynność, której wykonanie jest niezbędne do przeprowadzenia transakcji lub załatwienia sprawy urzędowej. Skoro państwo nakłada na niego taki obowiązek, powinno również w jasny i precyzyjny sposób sformułować przepisy. Tymczasem ustawodawca milczy i nie zamierza opracować przepisów, które wprost określałyby zależność między maksymalnymi stawkami taksy notarialnej a podatkiem VAT.
Wieloletnia praktyka nie przesądza o legalności doliczania VAT
Jeśli interpretacja przepisów budzi tak poważne zastrzeżenia RPO i Ministerstwa Finansów, odpowiedzialność za wyjaśnienie sytuacji spoczywa przede wszystkim na państwie. Nie wystarczy zasłaniać się wieloletnią praktyką. Długotrwałe stosowanie określonego rozwiązania nie przesądza samo w sobie o jego legalności.
Oburzające jest, że państwo wymaga od obywateli bezwzględnego przestrzegania prawa, a jednocześnie od 30 lat pozostawia niejasności dotyczące opłat pobieranych w jego imieniu. W tej sprawie potrzebne jest jednoznaczne rozstrzygnięcie i jasna podstawa prawna doliczania VAT do maksymalnej taksy albo zmiana praktyki. Najmniej korzystny dla obywateli jest obecny stan, w którym spór trwa, a rachunki nadal płacą klienci.
