- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Kupują 10 proc. mieszkania za ułamek ceny, a potem żądają spłaty. Tak działa nowy sposób flipperów na zarobek
Kupują 10 proc. mieszkania za ułamek ceny, a potem żądają spłaty. Tak działa nowy sposób flipperów na zarobek
Do złożenia w sądzie wniosku o zniesienie współwłasności wystarczy nawet jednoprocentowy udział w mieszkaniu — a sąd może w efekcie zarządzić sprzedaż lokalu albo przyznać go w całości jednej osobie. Z tej możliwości coraz chętniej korzystają inwestorzy, którzy celowo wyszukują mieszkania z nieuregulowanym spadkiem lub skłóconymi właścicielami, odkupują od kogoś z rodziny niewielką część i dopiero wtedy zaczynają naciskać na pozostałych. Uderza to nie tylko w spadkobierców, ale też w lokatorów, którzy nagle dostają wezwania do zapłaty i pozwy o eksmisję od osoby, której wcześniej nie znali. Proceder opisała w interpelacji posłanka Paulina Matysiak, a Ministerstwo Sprawiedliwości przyznaje, że problemem może zająć się Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego.
Zniesienie współwłasności mieszkania: udział kupiony z rabatem, spłata liczona od wartości lokalu
Kodeks cywilny zakłada, że współwłasność nieruchomości, jak każdej innej rzeczy, jest sytuacją przejściową; każdy współwłaściciel — bez względu na to, jak duża część rzeczy do niego należy — może w dowolnym momencie zażądać jej zniesienia. Jeśli zainteresowani nie dogadają się u notariusza, sprawa trafia do sądu, który może podzielić rzecz fizycznie, przyznać ją jednej osobie ze spłatą reszty albo zarządzić sprzedaż i rozdzielić pieniądze. Mieszkania w praktyce nie da się podzielić na kilka samodzielnych lokali, więc w grę wchodzą właściwie dwa ostatnie warianty.
Jak inwestorzy zarabiają na udziałach w mieszkaniach?
Jak podaje "Rzeczpospolita", na tym opiera się model zarabiania, który posłanka opisała w marcowej interpelacji do ministra sprawiedliwości. Sam udział jest dużo trudniej sprzedać niż całe mieszkanie — mało kto chce kupić ułamek lokalu, w którym mieszka ktoś obcy albo w którym trwa rodzinny spór. Osoba, która chce się takiego udziału pozbyć, często odpowiada więc na ogłoszenia „kupię udział w nieruchomości” i godzi się na cenę wyraźnie niższą od jego proporcjonalnej wartości.
Spłata zasądzana przy zniesieniu współwłasności co do zasady odpowiada natomiast rynkowej wartości udziału liczonej od ceny całego lokalu. Przykładowo, jeśli mieszkanie jest warte 600 tys. zł, 10-procentowy udział odpowiada 60 tys. zł; inwestor, który odkupił go za 35–40 tys. zł, wychodzi na plus nawet wtedy, gdy ostatecznie to jego spłacą pozostali. Jeśli z kolei sam przejmie resztę udziałów po zaniżonych cenach i sprzeda lokal na wolnym rynku, zarobi jeszcze więcej.
Licytacja komornicza jako argument w negocjacjach
Pozostałych współwłaścicieli do ustępstw skłania zwykle sama perspektywa procesu. Taka sprawa potrafi ciągnąć się latami, a jeśli sąd zarządzi sprzedaż, odbywa się ona według zasad egzekucji z nieruchomości — czyli w drodze licytacji komorniczej, na której cena wywołania w pierwszym terminie wynosi trzy czwarte wartości oszacowania. Wielu osobom bardziej opłaca się więc sprzedać swoją część taniej, byle zamknąć temat.
Kilka procent udziału wystarczy, by wstrzymać remont. Większość może jednak zwrócić się do sądu
Drobny udział daje też mniej oczywistą przewagę. Na czynności przekraczające zwykły zarząd — a takimi są zazwyczaj przebudowa czy poważniejsza modernizacja — potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Osoba z kilkuprocentowym, a nawet półprocentowym udziałem może więc wstrzymać np. podłączenie gazu, dopóki nie dostanie za swoją zgodę pieniędzy; radczyni prawna Elżbieta Liberda opisywała przypadki, w których chodziło o kilkanaście tysięcy złotych.
Taka blokada ma jednak swoje granice. Ten sam przepis pozwala współwłaścicielom, którzy mają łącznie przynajmniej połowę udziałów, poprosić sąd o rozstrzygnięcie; sąd bierze wtedy pod uwagę cel planowanych prac i interesy wszystkich stron. W bieżących sprawach, czyli przy zwykłym zarządzie, wystarczy z kolei zgoda większości liczonej według wielkości udziałów (art. 201 k.c.). Kłopot polega na tym, że postępowanie kosztuje i trwa — i to właśnie daje mniejszościowemu współwłaścicielowi pole do negocjacji.
Lokatorzy w mieszkaniu ze spadku. Dużo zależy od tego, kto podpisał umowę najmu
Najsłabszą pozycję mają często osoby wynajmujące lokal, który należy do kilku spadkobierców. W sprawie opisanej przez posłankę lokatorzy płacili czynsz i rachunki zgodnie z ustaleniami poczynionymi z częścią rodziny; kłopoty zaczęły się, gdy do współwłaścicieli dołączył nabywca, który tych ustaleń nie uznał. Zażądał pieniędzy za korzystanie z mieszkania — także za okres, w którym nie miał do niego żadnych praw — i zapowiedział eksmisję.
Umowa z większością współwłaścicieli daje najemcom mocniejszą pozycję
Dla najemców kluczowe może okazać się to, kto podpisał z nimi umowę. Wynajęcie mieszkania jest co do zasady czynnością zwykłego zarządu, więc umowa zawarta ze współwłaścicielami mającymi łącznie większość udziałów daje lokatorom znacznie mocniejszą pozycję niż ustne porozumienie z jednym czy dwoma członkami rodziny. Wątpliwości budzi też żądanie zapłaty za czas sprzed zakupu udziału; takie roszczenie przysługuje zasadniczo temu, kto był współwłaścicielem w danym okresie, chyba że przelał je na nowego nabywcę. Posłanka zapytała resort wprost, czy takie żądania dają się pogodzić z zasadami współżycia społecznego.
Ochrona spadkobierców przed działem spadku
Pewną ochronę mają natomiast sami spadkobiercy, dopóki nie przeprowadzą działu spadku. Jeśli jeden z nich bez zgody pozostałych sprzeda udział w samym mieszkaniu, taka transakcja może okazać się wobec nich bezskuteczna w zakresie, w jakim naruszałaby ich prawa przy dziale (art. 1036 k.c.). Ta ochrona nie działa jednak przy zbyciu udziału w spadku jako całości.
Ministerstwo Sprawiedliwości nie wyklucza zmian w przepisach o współwłasności. Terminu na razie brak
Wiceminister sprawiedliwości Arkadiusz Myrcha odpowiedział na interpelację, że Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego rozważa powołanie zespołu do spraw współwłasności, który zająłby się najprawdopodobniej również zbywaniem udziałów. Resort nie potrafi jednak wskazać ani terminu, ani zakresu ewentualnych prac; zaznacza też, że każda ingerencja w prawo własności wymagałaby solidnego uzasadnienia i pogodzenia z prawem do mieszkania oraz ochroną najemców. Notariusze z kolei przypominają, że sam zakup udziału w mieszkaniu — również jako inwestycja — jest legalny, a dla wielu skłóconych rodzin bywa jedynym realnym sposobem wyjścia z wieloletniego sporu.
Brak prawa pierwokupu. Jak zabezpieczyć odziedziczone mieszkanie?
Wydaje się zatem, że na szybkie zmiany w przepisach nie ma co liczyć. Dopóki ich nie będzie, osoby, które otrzymały mieszkanie w spadku razem z rodzeństwem czy dalszą rodziną, powinny brać pod uwagę, że udział któregoś z krewnych może w każdej chwili trafić do inwestora — kodeks co do zasady nie daje pozostałym współwłaścicielom prawa pierwokupu. Najskuteczniejszym zabezpieczeniem jest więc uporządkowanie stanu prawnego lokalu, zanim zajmie się tym ktoś z zewnątrz.
