- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Odrolnienie działki może kosztować nawet setki tysięcy złotych. Są jednak sposoby, by nie zapłacić ani złotówki
Odrolnienie działki może kosztować nawet setki tysięcy złotych. Są jednak sposoby, by nie zapłacić ani złotówki
Zakup działki rolnej z myślą o budowie domu może wydawać się świetnym sposobem na oszczędność. Problem zaczyna się wtedy, gdy okazuje się, że grunt trzeba odrolnić, a związane z tym opłaty potrafią mocno podnieść koszt całej inwestycji. Wtedy – zamiast załamywać ręce i rezygnować ze swoich planów – warto spróbować działać. Ale potencjalne wydatki można przewidzieć – i wyeliminować – już na etapie kupna, jeśli wie się, co sprawdzić przed zakupem działki.
Ile kosztuje odrolnienie działki? Stawki zależą od klasy gleby
Odrolnienie działki to kwestia, która wielu osobom spędza sen z powiek. Chodzi tu przede wszystkim o bardzo wysokie koszty tej operacji. Stawki są regulowane ustawowo i zależą od klasy bonitacyjnej gleby. O ile w przypadku najniższej, VI klasy stawka wynosi nieco ponad 87 tysięcy złotych za hektar, o tyle w przypadku I klasy mowa o kwocie przekraczającej 437 tysięcy złotych. Często te stawki są niższe ze względu na wartość rynkową wyłączanego gruntu, ale i tak nierzadko mowa o setkach tysięcy złotych, zwłaszcza w popularnych lokalizacjach czy na obrzeżach miast. To więc kwota, która nawet przy zakupie działki o powierzchni 10–15 arów potrafi solidnie wstrząsnąć domowym budżetem i sprawić, że marzenia o własnym domu trzeba będzie odłożyć na później. Samo odrolnienie bywa przy tym proste proceduralnie, a największym problemem są właśnie koszty.
Czy odrolnienie działki może być bezpłatne?
Warto jednak wspomnieć, że w określonych sytuacjach odrolnienie może być bezpłatne. Czasami nie trzeba nawet przeprowadzać całej procedury wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Znaczenie mają przede wszystkim klasa ziemi, rodzaj gleby, położenie nieruchomości i planowany sposób jej wykorzystania.
Dwa etapy odrolnienia: zmiana przeznaczenia gruntu i wyłączenie z produkcji rolnej
Zanim jednak do tego przystąpimy, warto wyjaśnić, jak przekształcić grunt rolny w budowlany. Proces odrolniania zazwyczaj podzielony jest na dwa etapy.
Pierwszy to zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze. Następuje ona przede wszystkim w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli planu nie ma, w określonych przypadkach podstawą inwestycji może być decyzja o warunkach zabudowy. Drugi etap to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, czyli rozpoczęcie wykorzystywania go w sposób inny niż rolniczy. Co istotne, budowa domu jest możliwa na działce przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, a wykluczona na działce rolnej czy leśnej, dlatego sprawdzenie planu to absolutna podstawa.
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej – decyzja starosty i opłaty roczne
Właśnie na tym etapie może pojawić się obowiązek uzyskania decyzji starosty powiatowego i poniesienia opłat. Jeżeli wartość działki jest odpowiednio wysoka, jednorazowa należność może zostać zredukowana nawet do zera. Nie oznacza to jednak automatycznie, że znikną również opłaty roczne. Przy trwałym wyłączeniu gruntu opłata roczna wynosi 10 proc. należności i jest pobierana przez 10 lat.
Warto o tym pamiętać, gdyż sam fakt, że działka została w planie przeznaczona pod zabudowę, nie zawsze oznacza, że można od razu rozpocząć budowę bez dodatkowych formalności – oznaczenie w planie jako działki budowlanej wcale nie gwarantuje faktycznej możliwości budowy domu. Z drugiej strony nie każda działka rolna wymaga płatnego wyłączenia z produkcji.
Jakie dokumenty dołączyć do wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?
Do wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej trzeba dołączyć m.in. wypis z rejestru gruntów, wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz projekt zagospodarowania działki lub terenu. Jeżeli plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy dopuszcza wykorzystanie działki do celów innych niż rolnictwo, można liczyć na pozytywne rozstrzygnięcie.
Zwolnienie z opłat za odrolnienie – art. 12a i limit 500 m²
Istnieje jednak kilka wyjątków, które pozwalają na obniżenie – lub nawet całkowite uniknięcie – należności za odrolnienie działki. Podstawowy w tej kwestii jest zapis w art. 12a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przewiduje on, że nie pobiera się należności i opłat rocznych za wyłączenie gruntu na cele budownictwa mieszkaniowego do 500 m² w przypadku budynku jednorodzinnego. W przypadku budynku wielorodzinnego limit wynosi 200 m² na każdy lokal mieszkalny. Istotny jest także fakt, że działka nie musi mieć powierzchni dokładnie 500 m² (to raczej mało prawdopodobne, bowiem lokalne regulacje często wymagają gruntu pod zabudowę o większej powierzchni). Liczy się powierzchnia gruntu faktycznie wyłączanego z produkcji na cele objęte zwolnieniem. Nie jest to także zwolnienie przyznawane z automatu – uzyskuje się je najczęściej w trakcie procesu adaptacji projektu budowlanego do posiadanej działki.
Wyłączenie ponad 500 m² – dwa podejścia sądów
A co, jeśli planujemy wyłączyć więcej niż 500 m²? Tu sprawa robi się bardziej skomplikowana. W orzecznictwie sądów administracyjnych pojawiają się dwa podejścia do tej sytuacji. Według korzystniejszej interpretacji opłaty powinny obejmować tylko powierzchnię ponad ustawowy limit. Według bardziej rygorystycznego stanowiska przekroczenie 500 m² może oznaczać naliczenie należności i opłat od całej powierzchni objętej wyłączeniem. Warto więc sprawdzić tę kwestię jeszcze przed złożeniem wniosku o odrolnienie.
Klasa gleby a odrolnienie działki
Kolejna dobra wiadomość dotyczy gruntów niższych klas. Co do zasady użytki rolne klas IV–VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego nie wymagają decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku gleb organicznych. Grunty klas IV–VI wytworzone z takich gleb są objęte obowiązkiem uzyskania decyzji. To oznacza, że samo oznaczenie działki jako RIV, RV czy RVI nie wystarcza do stwierdzenia, czy wyłączenie będzie konieczne. Trzeba jeszcze ustalić pochodzenie gleby. W takiej sytuacji najlepiej zacząć od wypisu z ewidencji gruntów i budynków oraz dokumentacji znajdującej się w starostwie.
Grunty klas I–III – wymagana zgoda ministra rolnictwa
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w przypadku gruntów najwyższych klas. Przy odrolnieniu gruntów sklasyfikowanych jako klasy I, II lub III wymagana jest zgoda ministra właściwego do spraw rolnictwa, podczas gdy w przypadku gruntów klas IV–VI o zgodzie decydują zasadniczo lokalne władze gminne. To kolejny powód, by przed zakupem działki rolnej sprawdzić jej klasę.
Działka siedliskowa i grunty w miastach – szczególne zasady odrolnienia
Osobną kategorią są działki siedliskowe, które coraz chętniej kupują osoby z miast. Odrolnienie takiej działki jest procedurą żmudną i możliwą głównie wtedy, gdy grunt jest najsłabszej jakości. Odrolnić trzeba przy tym zarówno działkę niezabudowaną, jeśli chce się na niej wybudować dom, jak i już zabudowaną.
Działki w granicach administracyjnych miast na innych zasadach
Szczególne zasady mogą dotyczyć także osób posiadających działki w granicach administracyjnych miast – ustawa inaczej traktuje bowiem grunty rolne w miastach. W tym wypadku w grę wchodzi jednak głównie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który powinien być punktem wyjścia w tej sprawie.
