Wraz z początkiem 2023 r. opodatkowanie dochodów z najmu będzie możliwe tylko w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Chyba, że prowadzimy działalność gospodarczą i rozszerzymy ją o najem. Warto się więc pospieszyć z remontami, bo na ryczałcie nie mamy możliwości rozliczenia kosztu uzyskania przychodów.
Teoretycznie opodatkowanie dochodów z najmu w formie ryczałtu jest opłacalne dla podatników
Do 2021 r. opodatkowanie dochodów z najmu prywatnego było stosunkowo proste. Można było zastosować zasady ogólne, czyli po prostu skalę podatkową. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych stanowił jedynie alternatywę, na którą podatnik mógł się zdecydować, jeśli uznał ją za atrakcyjną. Skala podatkowa miała jednak tę zaletę, że podstawę opodatkowania stanowi w jej przypadku dochód: nadwyżka przychodów z najmu nad kosztami jego uzyskania. W ramach Polskiego Ładu ustawodawca zdecydował się zabrać podatnikom wybór.
„Rzeczpospolita” zwróciła uwagę we wtorek na konsekwencje zbliżającego się wejścia w życie nowych rozwiązań podatkowych. Obecnie mamy okres przejściowy, w którym osoby uzyskujące dochody z tytułu najmu mogły się rozliczać na dotychczasowych zasadach. Od 1 stycznia 2023 r. nastąpi jednak podatkowa rewolucja. W przyszłym roku opodatkowanie dochodów z najmu prywatnego będzie możliwe tylko w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Podstawa opodatkowania nie jest jedyną różnicą pomiędzy tymi dwiema formami. Odmienne są stawki. W przypadku skali podatkowej mamy do czynienia z dwiema stawkami, które od 1 lipca tego roku wynoszą 12 proc. i 32 proc. Ryczałt zaś wynosi 8,5 proc. przy przychodach do kwoty 100 tys. zł i 12,5 proc. od nadwyżki przychodów powyżej 100 tys. zł. Siłą rzeczy, ryczałt wydaje się bardziej opłacalnym rozwiązaniem. Pod warunkiem, że nie ponosimy zbyt wielu kosztów związanych z wynajmowaniem nieruchomości.
Przedsiębiorcy wciąż będą mogli wybrać dowolną formę opodatkowania
Kolejna różnica pomiędzy tymi formami wydaje się oczywista. Jest szalenie istotna w przypadku opodatkowania dochodów z najmu prywatnego. Przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych nie ma możliwości rozliczenia kosztów. Kłóciłaby się ona wręcz z samą istotą tej formy opodatkowania.
Tym samym wszelkie wydatki poniesione przez właściciela lokalu związane z jego odświeżeniem i remontem przestaną mieć znaczenie podatkowe. Jeżeli dochody z najmu nie wystarczą na ich pokrycie, to właściciel lokalu będzie musiał po prostu pogodzić się ze stratą. Dlatego lepiej pospieszyć się z tego typu pracami przed przymusowym przejściem na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Jest jednak pewna kategoria podatników, którzy wciąż będą mogli rozliczać dochody z najmu na zasadach ogólnych. Mogą również skorzystać z trzeciej dostępnej formy opodatkowania, czyli podatku liniowego. To przedsiębiorcy. Nie oznacza to oczywiście, że opodatkowanie dochodów z najmu w ich przypadku nie ulegnie zmianie. Stracą bowiem możliwość amortyzacji lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w ramach działalności.
Wciąż jednak istnieją potencjalne powody, by rozszerzyć działalność gospodarczą o najem. Przedsiębiorca może wówczas rozliczać wydatki ponoszone w związku z najmem w ramach głównej działalności firmy.
