Fundacja rodzinna przestaje być rajem. Najbardziej stracą ci, którzy wynajmują mieszkania na doby

Na jakim etapie jest ustawa o opodatkowaniu fundacji rodzinnych

Rządowy projekt nowelizacji ustaw o PIT i CIT (w wykazie prac rządu UD 447) trafił do Sejmu 29 września 2026 roku jako druk nr 3148. Pierwsze czytanie odbyło się 6 października, sprawozdanie Komisji Finansów Publicznych 20 października. W drugim czytaniu, 21 października, Konfederacja złożyła wniosek o odrzucenie projektu w całości, co według prawo.pl zgłosił poseł Witold Tumanowicz. Projekt na chwilę wrócił do komisji, ta zarekomendowała odrzucenie wniosku i już następnego dnia, 22 października, odbyło się trzecie czytanie.

Jak podała PAP, za ustawą głosowało 362 posłów, przeciw było 60, a trzech wstrzymało się od głosu. Poprawek w drugim czytaniu nie zgłoszono.

To jednak wciąż nie jest obowiązujące prawo. Ustawa trafi teraz do Senatu, który ma na nią 30 dni, a potem na biurko prezydenta, który na decyzję ma kolejne 21 dni. Pod koniec listopada 2025 roku Karol Nawrocki zawetował bardzo podobne przepisy, powołując się m.in. na obietnicę, że reguły działania fundacji przez pierwsze lata nie będą zmieniane. Pisaliśmy o tym, jak zmiany w opodatkowaniu fundacji rodzinnych wracały na stół mimo tamtego weta. Tym razem rząd złagodził część rozwiązań, ale czy to wystarczy prezydentowi, nie wiadomo.

Podatek od fundacji rodzinnej: co dokładnie się zmienia

Najbardziej odczuwalna zmiana dotyczy wypłat. Stawka podatku od świadczeń dla beneficjentów oraz od majątku wydawanego przy likwidacji fundacji ma wzrosnąć z 15 do 19 proc. To tyle samo, ile wynosi PIT od dywidendy.

Druga kluczowa zmiana to karencja. Fundacja straci zwolnienie przy sprzedaży mienia, które do niej wniesiono albo przekazano nieodpłatnie, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem dwóch lat. Termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym majątek trafił do fundacji, więc w przypadku wniesienia na początku roku realnie zbliża się do trzech lat. Wyjątek przewidziano dla sprzedaży wymuszonej decyzją organu władzy, np. w egzekucji czy przy wywłaszczeniu. Ministerstwo Finansów wyraźnie tu ustąpiło: w projekcie z sierpnia mowa była o 36 miesiącach i o objęciu karencją także mienia kupionego od podmiotów powiązanych.

Najem na doby i spółki osobowe bez preferencji

Zwolnienie nie obejmie już przychodów z najmu krótkoterminowego. Ustawa nie definiuje go wprost; preferencja zostaje wyłącznie dla mieszkań wynajmowanych przez fundację bezpośrednio na cele mieszkaniowe, przy czym ciężar udowodnienia tego spoczywa na fundacji. Wypadają też budynki przeznaczone do całodobowego zakwaterowania. Dla fundacji, które trzymają kawalerki pod turystów, najem krótkoterminowy przestanie więc być źródłem zwolnionego dochodu.

Poza preferencją znajdą się również przychody z udziału w spółkach niebędących osobami prawnymi i innych podmiotach transparentnych podatkowo, jeśli nie byłyby zwolnione przy bezpośrednim osiąganiu ich przez fundację. To istotne dla firm, w których fundacja weszła do spółki komandytowej prowadzącej biznes. Fundacje obejmą też przepisy o zagranicznych jednostkach kontrolowanych (CFC) oraz podatek od niezrealizowanych zysków, czyli exit tax przy przenoszeniu majątku za granicę.

Szerszy krąg rodziny zwolniony z PIT

Jest i zmiana na plus. Zwolnienie z PIT dla świadczeń z fundacji obejmie zstępnych rodzeństwa fundatora oraz zstępnych jego pasierba, czyli ich dzieci, wnuki i dalsze pokolenia. Dla wielopokoleniowych firm, w których kolejne pokolenie to często bratankowie czy siostrzeńcy, to realne ułatwienie.

Fundacja rodzinna dla rodzinnej firmy a fundacja dla flipów

Według danych Ministerstwa Finansów zawartych w uzasadnieniu projektu w czerwcu 2026 roku działało około 6,7 tys. fundacji rodzinnych. Zeznanie CIT-8FR za 2025 rok złożyło 3017 z nich, a zwolnione dochody sięgnęły ok. 15,27 mld zł, przy podatku należnym na poziomie 126,82 mln zł. Minister finansów i gospodarki Andrzej Domański mówił, cytowany przez PAP, że obecne przepisy wykorzystywano do „bardzo agresywnej, nieuczciwej optymalizacji podatkowej”.

Moim zdaniem to ocena trafna tylko w części. Fundacja zaprojektowana jako holding dla udziałów w rodzinnej spółce, z której pieniądze trafiają do rodziny raz na jakiś czas, po zmianach nadal ma sens. Rozwiązuje problem, przed którym nie chroni ani testament, ani ustawa o zarządzie sukcesyjnym przedsiębiorstwem osoby fizycznej, czyli rozdrobnienia firmy między spadkobierców. O tym, dlaczego sukcesja rodzinnej firmy przez fundację bywa skuteczniejsza od klasycznego dziedziczenia, pisaliśmy niedawno. Wzrost stawki z 15 do 19 proc. jest odczuwalny, ale nie przekreśla tego rachunku. Dwuletnia karencja dla kogoś, kto i tak nie zamierza sprzedawać firmy, praktycznie nie ma znaczenia.

Inaczej wygląda sytuacja tych, dla których fundacja była przede wszystkim opakowaniem dla mieszkań na doby, szybkiej odsprzedaży nieruchomości czy udziałów w spółkach osobowych. Tu przewaga podatkowa w dużej mierze zniknie.

Czego nie robić przed końcem 2026 roku

Z przepisów przejściowych wynika, że karencja obejmie wyłącznie mienie wniesione od roku podatkowego fundacji zaczynającego się po 31 grudnia 2026 roku, a nowa stawka dotyczy świadczeń wypłacanych od tego momentu. Fundacje z rokiem podatkowym innym niż kalendarzowy stosują stare zasady do jego końca. To może kusić, by w grudniu masowo wnosić majątek albo wypłacać świadczenia „po starej stawce”. Rozsądnie byłoby się z tym wstrzymać, dopóki ustawa nie zostanie podpisana, a każdą taką operację mieć uzasadnioną czymś więcej niż podatkiem, bo w tle zawsze pozostaje klauzula przeciwko unikaniu opodatkowania z Ordynacji podatkowej.

Dla posiadaczy mieszkań na wynajem ustawa przewiduje furtkę. Nieruchomości mieszkalne i lokale przeznaczone na zakwaterowanie będzie można do końca 2027 roku zwrócić dawnemu właścicielowi bez podatku od świadczeń z fundacji i bez PIT, a gdy zwrot przybierze formę darowizny, skorzysta on ze zwolnienia w podatku od spadków i darowizn. Kto miał już do czynienia z tym, jak zwolnienie z podatku od spadku potrafi utknąć na formalnościach, ten wie, że takie operacje warto przygotować z wyprzedzeniem, a nie w ostatnim tygodniu terminu.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj