Przez zbyt pochopne rozliczenia, błędne interpretacje przepisów czy nieświadomość obowiązków obu stron łatwo przekształcić banalną procedurę w mały dramat.
Wielu najemców traci, ponieważ nie ma pojęcia o tym, że właściciel mieszkania powinien im wydać wyższą kaucję, niż wpłacili
Nie każdy wie, że zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja musi zostać zwrócona najemcy w wysokości zwaloryzowanej.
Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Mówiąc prościej: jeśli przykładowo najemca wpłacił jako kaucję dwukrotność czynszu, a po dwóch latach czynsz wzrósł o określony procent, to właściciel powinien oddać kaucję powiększoną o tę dodatkową wartość. Takie zabezpieczenie chroni najemcę przed utratą realnej wartości pieniędzy.
Przy tym obowiązuje nieprzekraczalny termin 30 dni na zwrot kaucji, począwszy od dnia faktycznego opróżnienia lokalu. Ustawowy termin obowiązuje zawsze, nawet jeśli strony wpisały coś innego w umowie.
Wynajmujący raczej niechętnie zaliczy ci kaucję na poczet ostatniego czynszu
Wielu najemców traktuje kaucję jak poręczny „bufor” na koniec umowy, aczkolwiek właściciele zwykle widzą w tym rozwiązaniu tykającą bombę. Rozliczenie ostatniego czynszu z kaucji pozbawia wynajmującego podstawowego zabezpieczenia, a to właśnie po wyprowadzce najczęściej wychodzą na jaw niedopłaty i ukryte szkody. Poza tym tak przebiegłe rozwiązanie ze strony najemcy jest niezgodne z ustawową definicją kaucji. Raczej trudno będzie więc dogadać się w ostatniej chwili na takie rozstrzygnięcie, aczkolwiek zawsze można spróbować. W końcu właściciel to też człowiek i być może akurat trafimy na kogoś, komu przypasuje nasza propozycja.
Ewentualnie, gdy szkody przewyższają wartość kaucji, właściciel nie dość, że ma prawo zatrzymać całość, to jeszcze może w trybie polubownym lub sądowym dochodzić pozostałej kwoty potrzebnej na pokrycie strat.
Najemca z kolei nie odpowiada za normalne zużycie mieszkania. Kodeks cywilny wymaga oddania lokalu w stanie niepogorszonym (art. 675, § 1). Najemca ma obowiązek dokonywać kosmetycznych napraw, ale nie odpowiada za zużycie wynikające z prawidłowej eksploatacji. Drobne rysy, zużyte fugi czy wyblakła farba nie mogą być pretekstem do potrącenia kaucji.
Właściciel nie ma prawa skubnąć kaucji przed zakończeniem umowy
Teoretycznie właściciel może swobodnie dysponować kaucją, ale zawsze musi być gotowy na jej zwrot. Niemniej, jeżeli spróbuje potrącać z kaucji koszty jeszcze w trakcie trwania umowy, złamie prawo.
Z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów jednoznacznie wynika, że zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Powtórzmy: w dniu opróżnienia lokalu. W przypadku tradycyjnego najmu kaucja pełni więc funkcję zabezpieczenia po jego zakończeniu, a nie w trakcie.
