Od pewnego czasu rządzący (a właściwie Ministerstwo Rozwoju i Technologii) dążą do zwiększenia regulacji rynku nieruchomości. Kolejny pomysł ma na celu walkę z flipperami, choć nie do końca typowymi – MRiT wprowadziło bowiem zakaz handlu umowami rezerwacyjnymi mieszkań deweloperskich.
Zakaz handlu umowami rezerwacyjnymi mieszkań deweloperskich
1 lipca weszły w życie nowe przepisy, jednak umknęły one uwadze większości mediów i komentatorów. Chodzi o zakaz handlu umowami rezerwacyjnymi mieszkań deweloperskich.
Obecnie osoby, które chcą dokonać zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, podpisują zazwyczaj w pierwszej kolejności umowę rezerwacyjną – zazwyczaj wpłacając przy tym zaliczkę lub zadatek. Na rynku działają jednak spekulanci, którzy najpierw zawierają takie umowy, a następnie przenoszą je na faktycznych nabywców, żądając przy tym (nierzadko sporej) opłaty, znacznie przewyższającej kwotę wpłaconą z tytułu umowy rezerwacyjnej. Tym samym jest to właściwie bezwysiłkowy sposób na zarabianie na osobach, którym zależy na konkretnej nieruchomości od dewelopera.
Rządzący uznali zatem, że czas wprowadzić ograniczenia – i choćby częściowy zakaz handlu umowami rezerwacyjnymi mieszkań deweloperskich. Sprzedaż cesji wprawdzie nadal będzie możliwa, ale jedynie raz na trzy lata; tym samym z handlu umowami nie będzie można stworzyć sobie źródła dochodów. Dodatkowo z regulacji wyłączona jest najbliższa rodzina, czyli osoby z I i II grupy podatkowej. Wprowadzono również warunek, że wierzytelności wynikające z umowy rezerwacyjnej można sprzedawać jedynie w formie aktu notarialnego.
Nowy zakaz nie zrealizuje założonego celu?
Czy jednak zakaz handlu umowami rezerwacyjnymi mieszkań deweloperskich faktycznie ograniczy zjawisko sprzedaży cesji dla zarobku? Jak informuje prawo.pl, eksperci mają pewne wątpliwości. Są one związane przede wszystkim z faktem, że zakaz nie obejmuje osób prowadzących działalności gospodarczej, a jedynie – osoby fizyczne. Tym samym wystarczy więc, że flipper ma założoną działalność, by mógł bez przeszkód kontynuować wcześniejszy proceder. A nawet jeśli nie ma, to ze sporym prawdopodobieństwem po prostu ją założy – bo nadal będzie to niezwykle opłacalne, biorąc pod uwagę to, jaki nakład pracy (czyli praktycznie żaden) wiąże się z handlem umowami.
Co więcej, zakaz dotyczy jedynie cesji umów deweloperskich zawieranych na podstawie nowej ustawy deweloperskiej obowiązującej od 1 lipca 2022 r. Wielu deweloperów realizuje natomiast inwestycje i sprzedaje nieruchomości, których budowa rozpoczęła się jeszcze przed wejściem ustawy w życie. Tym samym zakaz na razie nie obejmie dużej części umów.
Bez wątpienia nie można odmówić rządzącym prób walki z patologiami na rynku nieruchomości. Na przykład obecnie trwają prace nad wprowadzeniem nowych zasad dla pośredników; mają one zapewnić większe bezpieczeństwo kupującym. Niestety wydaje się jednak, że zakaz handlu umowami rezerwacyjnymi nie przyniesie oczekiwanych rezultatów.
