Podpisał umowę najmu i teraz jego pies nie ma prawa wejść do mieszkania

Umowa najmu lokalu może być kształtowana bardzo swobodnie

Przed podpisaniem umowy najmu powinniśmy naprawdę dobrze się z nią zapoznać. Najpopularniejszą w Polsce formą cały czas pozostaje wynajmowanie mieszkania należącego do osoby prywatnej, która nie ma zarejestrowanej firmy i prawdopodobnie wydaje jej się, że wcale nie prowadzi działalności gospodarczej. W umowach potrafią więc znaleźć się naprawdę osobliwe rzeczy.

Równocześnie kodeks cywilny nie nakłada tak naprawdę na umowę najmu zbyt wielu ograniczeń i nakazów. Są jednak pewne elementy, które pozostają sprzeczne z przepisami kodeksu cywilnego albo ustawy o ochronie praw lokatorów i tym samym pozostają bezprawne. Warto pamiętać, że wynajem mieszkania a prawa lokatora to relacja, w której to najemca jest stroną wyraźnie silniej chronioną.

Czego wynajmujący nie może zapisać w umowie najmu

Wynajmujący nie może na przykład pozbawić najemcę prawa do wypowiedzenia umowy. Nie może także zakazać nam przyjmować gości w mieszkaniu, wchodzić do lokalu bez zapowiedzi poza absolutnie wyjątkowymi sytuacjami – byłoby to naruszenie miru domowego – albo ustalać nam, o której możemy brać prysznic.

Wspominam o tym dlatego, że istnieją także ingerencje w prywatność najemcy, które jak najbardziej są dozwolone. Mam na myśli przede wszystkim zakaz trzymania zwierząt w mieszkaniu.

Wynajmujący ma prawo uwzględnić w umowie najmu zakaz trzymania zwierząt w mieszkaniu

Wyobraźmy sobie następującą sytuację: chcemy wynająć od kogoś mieszkanie. Mamy jednak przeuroczego pieska albo kotka. Uważamy, że jest bardzo grzeczny. Być może nawet rzeczywiście tak jest. Problem w tym, że wynajmujący absolutnie nie chce się zgodzić na trzymanie zwierzaka w swoim mieszkaniu. W zaproponowanej przez niego umowie najmu znaleźliśmy wyraźny zakaz.

Możemy oczywiście nie zgodzić się na takie warunki i zrezygnować z wynajmu. To tak naprawdę jedyna rzecz, którą możemy zrobić – pomijając próbę negocjowania tego zapisu. Prawo nie zabrania wynajmującemu włączenia do umowy takiego właśnie zakazu.

Oczywiście zakaz pozaumowny nie ma dla nas żadnego znaczenia. Słowne "nie życzę sobie żadnych zwierząt w mieszkaniu" nijak nie wiąże najemcy.

Ochrona w pełni uzasadnionego interesu wynajmującego nie może stanowić klauzuli abuzywnej

Pytanie brzmi: dlaczego właściwie zakaz trzymania zwierząt w mieszkaniu nie stanowi jakiejś formy klauzuli abuzywnej? Przede wszystkim ze względu na wspomnianą wcześniej swobodę kształtowania umowy najmu. O tym, czy mamy do czynienia z klauzulą niedozwoloną a dozwoloną, decyduje bowiem to, czy zapis rażąco narusza interesy konsumenta wbrew dobrym obyczajom. Kwestia zwierząt w lokalu nie została wprost uwzględniona przez ustawodawcę.

Porządek domowy w art. 683 i 685 kodeksu cywilnego

Równocześnie na uwagę zasługują dwa przepisy kodeksu cywilnego, które nakładają na najemcę określone obowiązki w kontekście troski o tzw. porządek domowy. Mam na myśli art. 683 oraz 685 kodeksu cywilnego:

Najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów.

Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Art. 666 nakazuje z kolei najemcy używać lokalu w sposób przeznaczony w umowie najmu.

Zwierzę to żywa istota, która może hałasować albo coś zniszczyć

Przywołane wyżej przepisy stanowią swego rodzaju uzasadnienie wprowadzenie zakazu trzymania zwierząt w mieszkaniu. Mamy do czynienia z żywą istotą, nad którą człowiek nie ma pełnej kontroli. Mogą coś zniszczyć, mogą coś zabrudzić.

Przede wszystkim zaś mogą hałasować, co z kolei prowadziłoby potencjalnie do negatywnych konsekwencji wobec wynajmującego. Na przykład ciągłe ujadanie zwierzaka mogłoby wywołać konflikt ze spółdzielnią czy sąsiadami. To zresztą szerszy problem, dobrze widoczny wszędzie tam, gdzie w grę wchodzą immisje sąsiedzkie – podobnie zresztą jak palenie papierosów na balkonie a przepisy regulujące zakres uciążliwości, które muszą znosić mieszkańcy budynku.

Jeżeli więc podpisaliśmy umowę z zakazem trzymania zwierząt w mieszkaniu, to jesteśmy nim związani. Jeśli jednak wynajmujący dopuszcza posiadanie zwierzaka w lokalu warunkowo, to będziemy odpowiadać za ewentualne wywołane przez niego szkody.

Ustawodawca jasno określił, za jakie szkody odpowiada najemca

Wbrew pozorom, taki zapis w umowie wcale nie jest niezbędny. Tak się bowiem składa, że ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera art. 6b, który określa odpowiedzialność najemcy za ewentualne zniszczenia w mieszkaniu. Przy okazji nakłada na niego obowiązek dbania o stan lokalu.

Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

Kaucja jako zabezpieczenie przed kosztami napraw

Zacytowana wyżej lista jest długa, ale ma duże znaczenie. Zdecydowana większość wskazanych elementów wyposażenia mieszkania – z wyjątkiem może pieców oraz centralnego ogrzewania – może potencjalnie zostać uszkodzone przez jakieś domowe zwierzątko.

W tym kontekście warto także wspomnieć o kaucji za wynajem mieszkania, która ma zabezpieczyć wynajmującego przed najemcą niechętnym do ponoszenia kosztów naprawy ewentualnych zniszczeń.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj