- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Bardziej opłaca się kupić mieszkanie, czy je wynajmować? Eksperci to policzyli
Bardziej opłaca się kupić mieszkanie, czy je wynajmować? Eksperci to policzyli
Rodzice, którzy we wrześniu wezmą w Warszawie kredyt na kawalerkę, z pierwszej raty spłacą 655 zł długu. Pozostałe 2345 zł to odsetki. Przez cztery lata studiów do banku trafi 144 tys. zł, a zadłużenie spadnie o 35,5 tys. zł; najem tego samego mieszkania kosztowałby w tym czasie 122 tys. zł.
Rata buduje majątek, ale nie od razu
Argument, że czynsz przepada, a rata zostaje, wraca co roku razem z rekrutacją na studia — i za każdym razem każe rodzinom rozstrzygać, czy wynajmować, czy kupić mieszkanie. Sporo w nim racji, tyle że dotyczy głównie drugiej połowy okresu kredytowania.
Odsetki pochłaniają większość pierwszych rat
Bank nalicza odsetki od całego zadłużenia, więc na starcie pochłaniają one większość wpłaty. Przy kredycie na 25 lat i oprocentowaniu w okolicach 6 proc. w pierwszym roku dług maleje o niespełna 8,1 tys. zł, choć do banku trafia 36 tys. zł. W racie nr 48 na kapitał idzie 832 zł.
Czynsz za kawalerkę niższy od raty w większości miast
Dane Grupy Morizon-Gratka pokazują, że w większości badanych miast czynsz za kawalerkę wypada dziś poniżej wyliczonej dla takiego samego lokalu raty: w stolicy 2550 zł netto wobec około 3000 zł, we Wrocławiu 2200 zł wobec 2600 zł, w Krakowie różnica sięga 650 zł. Te 450 zł przewagi najmu w Warszawie znaczą jednak, trzeba przyznać, mniej niż to, ile z raty w ogóle zostaje w rodzinie. Przez cztery lata studiów zostaje co czwarta złotówka.
Rodzic zapłaci PCC, student nie musi
W porównaniach raty z czynszem rzadko pojawia się podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy kawalerce z rynku wtórnego za 577 tys. zł to 11,5 tys. zł u notariusza, czyli równowartość czterech i pół miesiąca najmu w stolicy. Zwolnienie z PCC przy kupnie pierwszego mieszkania, obowiązujące od 31 sierpnia 2023 r., przysługuje wyłącznie osobom, które nigdy nie miały mieszkania ani domu, a rodzic kupujący lokal dla dziecka warunku tego nie spełnia.
Zakup w udziałach ułamkowych obniża podatek
Spełnia go za to zwykle sam student. NSA w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. (sygn. III FSK 281/25) uznał, że przy zakupie w udziałach ułamkowych zwolnienie działa proporcjonalnie — podatek obciąża tylko udział osoby bez prawa do ulgi. Przy połowie udziału w lokalu za 577 tys. zł oznacza to 5,8 tys. zł mniej. Nie każdy bank zgodzi się jednak na współwłaściciela, który nie jest kredytobiorcą, więc taki wariant trzeba uzgodnić przed podpisaniem umowy.
Sprzedaż po studiach oznacza 19 proc. podatku
Drugi pomijany koszt pojawia się na końcu. Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku zakupu, wiąże się z 19-proc. podatkiem od dochodu. Kawalerka kupiona we wrześniu 2026 r. wychodzi z tego okresu w styczniu 2032 r., czyli pół roku po obronie pracy magisterskiej.
Ulga mieszkaniowa wymaga wydania pieniędzy w trzy lata
Podatku da się uniknąć dzięki uldze mieszkaniowej, przeznaczając przychód na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat, choć dla dwudziestoczterolatka na starcie kariery jest to warunek dość wymagający. Zostaje wtedy przetrzymanie mieszkania do 2032 r. albo wynajęcie go komuś innemu.
O ile w Warszawie zakup przestaje się opłacać, o tyle w Łodzi jest odwrotnie
Łódź jest jedynym miastem w zestawieniu, w którym rata wypada niżej od czynszu: 1400 zł wobec 1700 zł. Cztery lata najmu kosztują tam 81,6 tys. zł, a same odsetki od kredytu — 50,6 tys. zł. Nawet z podatkiem i taksą notarialną rodzina wychodzi na plus, a zadłużenie maleje w tym czasie o ponad 16 tys. zł. W Rzeszowie i Katowicach obie kwoty są niemal identyczne, więc rozstrzyga już tylko to, czy rodzinę stać na zamrożenie wkładu własnego.
Wrocław: kawalerka za 500 tys. zł i cztery lata rachunków
Załóżmy, że małżeństwo bierze pod uwagę zakup kawalerki za 500 tys. zł we Wrocławiu; kredyt zaciągnęliby na 25 lat, wkład własny wyniósłby 100 tys. zł. Przez 48 miesięcy do banku trafi 124,8 tys. zł, z czego 94 tys. zł to odsetki. Najem tego samego mieszkania kosztowałby 105,6 tys. zł, więc zakup teoretycznie jest tańszy o 11,6 tys. zł. Należy jednak pamiętać o czymś takim jak koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania: podatek od czynności cywilnoprawnych zabiera 10 tys. zł, a taksa notarialna i wpis do księgi wieczystej resztę. Dochodzi do tego wkład własny: 100 tys. zł na obligacjach detalicznych dałoby przez ten czas około 20 tys. zł odsetek.
