Fiskus zaskoczył kupujących mieszkania. Nowa interpretacja może pozwolić uniknąć podatku

Zwolnienie z PCC przy zakupie mieszkania – na czym polega?

W standardowych warunkach przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym kupujący musi zapłacić 2 proc. podatku PCC liczonego od wartości lokalu. To teoretycznie niewiele, ale przy mieszkaniu wartym 600 tys. zł mówimy już o 12 tys. zł, a przy lokalu za 800 tys. zł – o 16 tys. zł. Trzeba przyznać, że to kwoty, które dla wielu osób mogłyby pokryć część wykończenia czy zakup mebli. Warto pamiętać, że to tylko jeden z elementów składających się na to, ile kosztuje zakup mieszkania w Polsce – do tego dochodzą jeszcze opłaty notarialne i sądowe.

Ustawodawca zdecydował się więc kilka lat temu zwolnić z tego obciążenia osoby kupujące swoje pierwsze "M". Problem w tym, że przepisy nie są tak oczywiste, jak mogłoby się wydawać. Sporo wątpliwości dotyczy tego, co właściwie oznacza "pierwsze mieszkanie" w sytuacji, gdy ktoś odziedziczył udział w domu po dziadkach albo zaczął kiedyś budowę i jej nie skończył. Możliwy zakup pierwszej nieruchomości bez podatku PCC miał odciążyć kupujących, ale praktyka pokazuje, że diabeł tkwi w szczegółach.

Sprawa odziedziczonych udziałów i niedokończonej budowy

Jak podaje Business Insider, z pytaniem do skarbówki zwrócił się mężczyzna, który planuje zakup mieszkania i zastanawiał się, czy w związku z tym może skorzystać ze zwolnienia z PCC. Jednocześnie posiadał on udziały w dwóch domach jednorodzinnych – ale każdy z tych udziałów nie przekraczał 50 proc. i, co kluczowe, oba zostały nabyte w drodze dziedziczenia. Dodatkowo wcześniej miał działkę, na której zaczął budować dom. Doprowadził go do stanu surowego otwartego, a następnie sprzedał całość rodzicom, jeszcze przed ukończeniem prac.

Wątpliwości mężczyzny były zatem uzasadnione. Czy w takiej sytuacji można w ogóle mówić o "pierwszym mieszkaniu"? W końcu formalnie był już właścicielem czegoś, co dało się nazwać nieruchomością.

Co dokładnie powiedział fiskus?

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 4 maja 2026 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4014.26.2026.1.EWJ) uznał, że mężczyzna jak najbardziej może skorzystać ze zwolnienia. Warto przy tym zwrócić uwagę na uzasadnienie.

Po pierwsze, fiskus poruszył kwestię niedokończonej budowy i sięgnął w tym celu po definicje z Prawa budowlanego. Zgodnie z nią budynek w stanie surowym otwartym – bez pozwolenia na użytkowanie i bez zawiadomienia o zakończeniu budowy – nie jest jeszcze "budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym" w rozumieniu prawa. Nie da się go zamieszkać, nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych, więc nie liczy się przy ocenie zwolnienia. To istotna wskazówka dla wszystkich, którzy kiedyś zaczęli budować i porzucili projekt.

Fiskus odniósł się też do kwestii odziedziczonych udziałów. Tu przepis jest dość elastyczny – jeżeli ktoś nabył udział w mieszkaniu lub domu w spadku i nie przekracza on 50 proc., to nadal można skorzystać ze zwolnienia. Nie ma znaczenia, ile takich udziałów ktoś posiada, dopóki każdy z nich mieści się w tym limicie. To ważna informacja dla osób, dla których dziedziczenie mieszkania wiązało się dotąd z obawą o utratę prawa do ulgi.

Komu zwolnienie z PCC nie przysługuje?

Należy jednak podkreślić, że mimo tej korzystnej interpretacji fiskusa nie każdy, kto odziedziczył udziały w nieruchomości, będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z PCC. Jeśli ktoś dostał w spadku 60 proc. udziału w mieszkaniu po babci, to według obecnych przepisów ze zwolnienia już nie skorzysta. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku osób, które kupowały kiedyś wspólnie z partnerem mieszkanie i są wpisane w księdze wieczystej – nawet jeśli formalnie się rozeszli, taki "ślad" wcześniejszej własności zamyka drogę do zwolnienia.

Warto też pamiętać, że jeśli między spadkobiercami doszło już do działu spadku, w wyniku którego ktoś przejął większy udział niż pierwotnie mu przysługiwał, fiskus potraktuje to jako nowe nabycie i zwolnienie może przepaść.

Czy interpretacja KIS wiąże w innych sprawach?

Warto zaznaczyć, że interpretacja KIS dotyczy konkretnej osoby i konkretnego stanu faktycznego. W praktyce jednak organy podatkowe trzymają się podobnej linii w analogicznych sprawach – wystarczy spojrzeć na wcześniejsze rozstrzygnięcie z 26 stycznia 2024 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.511.2023.2.JS), w którym dyrektor KIS zajął identyczne stanowisko.

Można się zatem domyślać, że osoby w podobnej sytuacji nie powinny mieć większych problemów z uzyskaniem zwolnienia, choć przed transakcją zawsze warto skonsultować się z notariuszem albo doradcą podatkowym. To koszt rzędu kilkuset złotych (lub żaden, w przypadku rządowych kanałów), który w razie pomyłki może zaoszczędzić kilkanaście tysięcy.

Alternatywnie można też poszukać informacji we własnym zakresie – przydatna może być darmowa porada prawna w sprawach podatków, choćby za pośrednictwem infolinii Krajowej Informacji Skarbowej.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj