Ryzyko zaistnienia takiej sytuacji obejmuje przede wszystkim niestandardowe nieruchomości lub takie, które były w jakiś sposób dzielone. Może więc dotyczyć np. małych kamienic z kilkoma zaledwie mieszkaniami albo kawalerek powstałych w wyniku podziału jednego dużego lokalu.
Jeśli kupujemy mieszkanie, akt notarialny musi zawierać informacje o częściach wspólnych nieruchomości
Gdy posiadamy mieszkanie w budynku wielorodzinnym, jesteśmy jednocześnie właścicielami mieszkania i części wspólnych. To np. mury zewnętrzne, strop, dach czy klatka schodowa ze wspólnym wejściem, przez które wchodzimy do mieszkania.
Problemy z dostępem do lokalu mogą zatem pojawić się wtedy, kiedy akt notarialny nie zawiera informacji dotyczących części wspólnych nieruchomości lub gdy wśród części wspólnych nie jest uwzględniona klatka schodowa. A tak może się zdarzyć np. w wyniku błędu popełnionego przez notariusza.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Problemy pojawiają się nagle
Większość przyszłych właścicieli w momencie zapoznawania się z aktem notarialnym zwraca uwagę na metraż lokalu czy na jego cenę. Weryfikowana jest poprawność przede wszystkim tych danych.
W trakcie transakcji u notariusza mało kto zwraca uwagę na takie szczegóły, jak wskazane w nim wyodrębnione części wspólne nieruchomości. Nie wspominając o takiej inicjatywie, że strona kupująca zapoznaje się z aktem notarialnym na spokojnie przed jego odczytaniem przez notariusza.
Tego rodzaju informacje często pomijane są podobnie, jak komunikaty o RODO w innych dokumentach. Co więcej, osoby, które w wyniku błędu notariusza lub innej osoby nabyły taką nieruchomość, mogą nawet o tym latami nie wiedzieć.
Sprawa taka najczęściej wychodzi na jaw nagle. Na przykład wtedy, gdy wiedzę o nieprawidłowościach w dokumentach nabywa nasz sąsiad, będący jednocześnie szczęśliwym posiadaczem prawidłowo wydanego aktu notarialnego.
W przypadku konfliktu może on utrudniać nam wejście do klatki schodowej czy do mieszkania. Jeśli w grę wchodzi mały budynek z dwoma lokalami i z klatką schodową należącą do jednego sąsiada, ujętą wyłącznie w jego akcie notarialnym, to wówczas może on włączyć ją do swojego lokalu.
Taka właśnie sytuacja przytrafiła się starszemu małżeństwu spod Słupska, które nie może się uporać z tym problemem od 2008 roku. Sprawę nagłośnili dziennikarze z programu „Interwencja” wyemitowanego w Polsat News w 2023 roku. W podobne kłopoty popadł mężczyzna z Gryfina, o czym donosili reporterzy Wirtualnej Polski (również dwa lata temu).
Prawo powinno nas chronić, ale trudno je wyegzekwować
Teoretycznie prawo powinno nas chronić przed takimi sytuacjami. Wynika to z tego, że jeśli dochodzi do transakcji kupna-sprzedaży mieszkania, musi być to lokal spełniający kryteria samodzielnej nieruchomości. A jej podstawową cechą jest posiadanie wejścia, np. przez wspólną klatkę schodową.
W praktyce jednak prawo to trudno wyegzekwować, zwłaszcza po latach, gdy nie obowiązuje już nas rękojmia. Wynika to także z braku odpowiednich przepisów wykonawczych. Gdy problem dotyczy mieszkania na parterze, często można go rozwiązać wykonaniem oddzielnego wejścia. Jeśli natomiast lokal znajduje się na I piętrze lub wyżej, dostęp do mieszkania może być utrudniony lub wręcz niemożliwy.
Kluczem zawsze dokładna lektura aktu notarialnego
Aby ustrzec się przed takimi sytuacjami, należy przede wszystkim dokładnie zapoznać się z aktem notarialnym przed przystąpieniem do transakcji. Trzeba zwrócić szczególną uwagę na wyodrębnienie w nim części wspólnych nieruchomości, takich jak wejście czy dojazd do budynku.
Potencjalne ryzyko dotyczy zresztą nie tylko mieszkań bez dostępu do klatki schodowej. Odnosi się bowiem także do kamienic, domów jednorodzinnych i innych budynków znajdujących się np. w tzw. studniach na podwórzach kamienic, a więc w miejscach, do których wejście lub wjazd prowadzi przez inną działkę bądź nieruchomość. Z podobnym problemem zetknęli się niedawno mieszkańcy szczecińskiej kamienicy, o czym w ubiegłym roku donosił Noizz.
W przypadku nieruchomości bez samodzielnego wejścia lub dojazdu akt notarialny powinien uwzględniać np. służebność przejazdu i przechodu przez inną nieruchomość. Jeśli jej nie ma, istnieją poważne powody do zmartwienia.
Wystarczy, że dojdzie do konfliktu sąsiedzkiego czy zmiany właściciela frontowego budynku bądź działki, a zachodzi ryzyko analogicznej sytuacji, jak z opisanym na początku wchodzeniem do mieszkania przez drabinę. Lecz wówczas sytuacja może być jeszcze gorsza, bo wejście do lokalu może być całkowicie zablokowane.
