Koniec z mieszkaniami, w których słychać każdy krok sąsiada? Rząd zaostrza przepisy 

Nowe przepisy mają być efektem nowelizacji rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Celem zmian jest poprawa komfortu życia mieszkańców oraz dostosowanie polskich wymagań do współczesnych standardów budownictwa.

Hałas to jedna z najczęstszych wad nowych mieszkań

Choć nowe mieszkania kojarzą się z wyższym standardem, wielu nabywców szybko przekonuje się, że nowoczesny budynek nie zawsze oznacza ciszę. W mediach społecznościowych i na forach internetowych regularnie pojawiają się relacje osób, które słyszą niemal każdą rozmowę prowadzoną przez sąsiadów, odgłosy kroków, głośne kichnięcie czy pracujące urządzenia sanitarne. Bywa, że głośna spłuczka u sąsiadów kończy się nawet wieloletnim sporem sądowym.

Eksperci zwracają uwagę, że problem wynika nie tylko z jakości wykonania budynków, ale również z projektowania na granicy obowiązujących wymagań. Deweloperzy spełniają minimalne normy techniczne, jednak dla wielu mieszkańców okazują się one niewystarczające.

Rosnące znaczenie pracy zdalnej oraz starzenie się społeczeństwa sprawiają, że komfort akustyczny staje się dziś równie ważny jak energooszczędność czy jakość wykończenia budynku.

Co zmieni się od września 2026 r.?

Nowelizacja przepisów ma podnieść wymagania dotyczące ochrony przed hałasem. Oznacza to, że nowe budynki będą musiały skuteczniej tłumić zarówno dźwięki przenikające między mieszkaniami, jak i hałas pochodzący z części wspólnych oraz instalacji technicznych.

Zmiany obejmą przede wszystkim:

Dziś hałasujące dziecko sąsiadów bywa powodem skargi do zarządcy nieruchomości, a w skrajnych przypadkach – nawet sprawy sądowej. W praktyce nowe wymagania oznaczają konieczność stosowania lepszych materiałów izolacyjnych, odpowiednich przekładek akustycznych oraz bardziej starannego projektowania konstrukcji budynków.

Deweloperzy zapłacą więcej. Czy podrożeją mieszkania?

Nowe wymagania oznaczają dodatkowe obowiązki dla firm budujących mieszkania. Konieczne może być stosowanie droższych materiałów, bardziej zaawansowanych technologii oraz dokładniejszych analiz projektowych. Branża deweloperska zwraca uwagę, że każda zmiana przepisów technicznych podnosi koszty realizacji inwestycji. Już wcześniej pojawiały się zresztą analizy, z których wynikało, że ceny mieszkań deweloperskich mocno wzrosną właśnie za sprawą zaostrzonych wymogów akustycznych i energetycznych. W sytuacji, gdy ceny materiałów budowlanych i robocizny pozostają wysokie, dodatkowe wymagania mogą – przynajmniej częściowo – zostać przeniesione na nabywców mieszkań.

Jednocześnie wielu ekspertów podkreśla, że koszt poprawy izolacyjności akustycznej stanowi niewielki ułamek wartości całej inwestycji. W ich ocenie dopłata do lepszego wyciszenia budynku jest znacznie niższa niż późniejsze koszty prób usuwania problemów w już zamieszkanym bloku.

Nie wszyscy są zachwyceni nowymi normami akustycznymi

Planowane zmiany spotkały się z mieszanymi reakcjami rynku. Organizacje reprezentujące deweloperów zwracają uwagę, że kolejne zaostrzenie warunków technicznych zwiększa koszty inwestycji i wydłuża proces projektowania. Ich zdaniem nowe przepisy powinny być wprowadzane stopniowo i poprzedzone odpowiednio długim okresem przejściowym.

Pojawiają się również głosy, że problemem nie zawsze są same normy, lecz sposób ich egzekwowania. Część specjalistów uważa, że już obecnie obowiązujące wymagania pozwalają budować komfortowe akustycznie budynki, jednak w praktyce zdarzają się błędy projektowe, oszczędności na materiałach lub nieprawidłowe wykonawstwo.

Obowiązkowe pomiary akustyczne przed odbiorem mieszkania?

Nie brakuje także opinii, że warto rozważyć obowiązkowe pomiary akustyczne gotowych mieszkań przed ich odbiorem. Takie rozwiązanie pozwoliłoby zweryfikować, czy budynek rzeczywiście spełnia wymagane parametry, a nie tylko został zaprojektowany zgodnie z normami. Sama procedura odbioru i tak ma się wkrótce zmienić – zgodnie z projektem nowelizacji ustawy deweloperskiej deweloper nie zmieni ceny mieszkania po podpisaniu umowy, a lista wad zgłoszonych przy odbiorze zyska charakter wiążący.

Kupujący mogą zyskać najwięcej

Z perspektywy przyszłych właścicieli mieszkań zmiany wydają się korzystne. Komfort akustyczny jest jednym z tych elementów, których nie da się łatwo poprawić po zakończeniu budowy. O ile można wymienić podłogi, okna czy drzwi, o tyle przebudowa ścian i stropów jest zwykle bardzo kosztowna lub wręcz niemożliwa.

Lepsza izolacyjność oznacza większą prywatność, spokojniejszy sen, wygodniejsze warunki pracy zdalnej i mniej konfliktów sąsiedzkich. Rzadziej dochodziłoby więc do sytuacji, w których w grę wchodzi zakłócanie spokoju poza ciszą nocną i interwencja policji. Zmiany mogą również wpłynąć na wartość mieszkań na rynku wtórnym, ponieważ kupujący coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na lokalizację i metraż, ale także na komfort codziennego użytkowania.

Cisza stanie się nowym standardem w polskim budownictwie?

Jeżeli nowe przepisy wejdą w życie zgodnie z planem we wrześniu 2026 r., będą kolejnym krokiem w kierunku podnoszenia jakości polskiego budownictwa mieszkaniowego. Podobnie jak wcześniej zaostrzano wymagania dotyczące efektywności energetycznej czy bezpieczeństwa pożarowego, teraz większy nacisk zostanie położony na ochronę przed hałasem.

Dla deweloperów oznacza to konieczność dostosowania projektów do nowych wymagań i prawdopodobnie wyższe koszty realizacji inwestycji. Dla kupujących może to być jednak jedna z najbardziej odczuwalnych zmian ostatnich lat. W końcu komfort mieszkania zależy nie tylko od liczby pokoi czy standardu wykończenia, ale również od tego, czy po zamknięciu drzwi rzeczywiście zapanuje cisza.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj