Od 2023 roku najem prywatny – czyli wynajem mieszkania poza działalnością gospodarczą – może być opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Polski Ład zlikwidował możliwość rozliczania się na zasadach ogólnych (według skali podatkowej). W 2026 roku ta zasada nie uległa zmianie.
Dwie stawki, jeden próg
Mechanizm jest prosty. Przychody z najmu prywatnego do 100 000 zł rocznie opodatkowane są stawką 8,5%. Każda złotówka powyżej tego progu – stawką 12,5%. To nie jest tak, że po przekroczeniu 100 000 zł cały przychód wpada w wyższą stawkę. Wyższa stawka dotyczy wyłącznie nadwyżki.
Przykład: wynajmujesz mieszkanie i w ciągu roku uzyskujesz łącznie 120 000 zł przychodu. Podatek wyniesie: 8500 zł (8,5% od pierwszych 100 000 zł) plus 2500 zł (12,5% od nadwyżki 20 000 zł) – razem 11 000 zł. Efektywna stawka to niecałe 9,2%. Przy przychodzie 60 000 zł rocznie (jedno mieszkanie za 5000 zł miesięcznie) podatek wyniesie 5100 zł, czyli 425 zł miesięcznie.
Ryczałt płaci się od przychodu, nie od dochodu. To fundamentalna różnica – nie możesz odliczyć kosztów remontu, zakupu wyposażenia, odsetek od kredytu hipotecznego ani prowizji pośrednika. Jedyne, co można wyłączyć z przychodu, to opłaty za media, które najemca zwraca ci na zasadzie refaktury – pod warunkiem, że umowa najmu wyraźnie je wyodrębnia z czynszu. Konstrukcja umowy ma tu kluczowe znaczenie.
Małżonkowie: limit podwójny
Od 1 lipca 2023 roku każdy z małżonków ma odrębny limit 100 000 zł. Jeśli mieszkanie należy do majątku wspólnego, małżonkowie mogą zdecydować, że całość przychodu rozlicza jedno z nich – wówczas limit rośnie do 200 000 zł dla stawki 8,5%. Oświadczenie o wyborze opodatkowania przez jednego małżonka składa się do 20. dnia miesiąca po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu (zazwyczaj do 20 lutego). Raz złożone obowiązuje też w kolejnych latach, dopóki nie zostanie odwołane.
Wcześniej, przed nowelizacją z 2023 roku, limit 100 000 zł obejmował małżonków łącznie – co stawiało ich w gorszej sytuacji niż osoby niepozostające w związku małżeńskim. Zmiana jest korzystna i warto o niej wiedzieć, zwłaszcza gdy oboje wynajmujecie po mieszkaniu z majątków odrębnych.
Jak i kiedy płacić
Ryczałt od najmu wpłaca się na indywidualny mikrorachunek podatkowy (ten sam, na który trafia PIT czy VAT). Termin to 20. dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskałeś przychód. Ryczałt za grudzień płaci się do 20 stycznia następnego roku. Można też wybrać rozliczenie kwartalne – pod warunkiem, że przychody w poprzednim roku nie przekroczyły równowartości 200 000 euro.
Nie musisz składać żadnego oświadczenia o wyborze ryczałtu. Za równoznaczne z wyborem tej formy opodatkowania uznaje się pierwszą wpłatę zaliczki – wystarczy, że zrobisz przelew z oznaczeniem PPE (a nie PIT-28, co jest częstym błędem). Na koniec roku składasz zeznanie PIT-28, termin mija 30 kwietnia roku następnego.
Czego nie wliczasz do progu 100 000 zł
Czy trzeba płacić podatek od wynajmu mieszkania poniżej 100 000 zł także od kwot, które najemca zwraca za media? To zależy od konstrukcji umowy. Jeśli umowa najmu rozdziela czynsz od opłat eksploatacyjnych i mediów, a najemca płaci je jako refakturę (w imieniu i na rachunek wynajmującego), te kwoty nie stanowią przychodu i nie wliczają się do progu 100 000 zł. Ale jeśli pobierasz od najemcy jedną zryczałtowaną kwotę „za wszystko" – urząd skarbowy uzna całość za twój przychód podlegający opodatkowaniu.
Praktyczna rada: w umowie najmu zawsze wyodrębniaj czynsz właściwy od opłat za media i administrację. Na przelewach niech najemca rozdziela te kwoty lub opisuje je w tytule. Przy przychodzie 3000 zł miesięcznie samego czynszu (bez mediów) roczny przychód wyniesie 36 000 zł – daleko do progu 100 000 zł.
Brak zgłoszenia = kłopoty
Niepłacenie podatku od najmu to nie wykroczenie – to przestępstwo skarbowe. Skarbówka dysponuje coraz skuteczniejszymi narzędziami weryfikacji. Od lipca 2024 roku platformy takie jak Booking czy Airbnb przekazują dane o wynajmujących bezpośrednio do Krajowej Administracji Skarbowej. Ale najem długoterminowy też jest na radarze – wystarczy, że najemca odliczy ulgę podatkową, a urząd zacznie krzyżować dane.
Kary za niezgłoszenie najmu i niepłacenie podatku sięgają tysięcy złotych. W skrajnych przypadkach – zwłaszcza przy kilkuletnich zaległościach – sprawa może trafić do sądu jako przestępstwo skarbowe, a nie jedynie wykroczenie. Nie warto ryzykować, tym bardziej że przy jednym mieszkaniu i przychodzie poniżej 100 000 zł mówimy o podatku rzędu kilkuset złotych miesięcznie.
A gdyby wynajem w ramach działalności gospodarczej?
Dochody z najmu można osiągać bez zakładania firmy – i w większości przypadków najem prywatny jest po prostu korzystniejszy. Stawka 8,5% od przychodu jest zwykle niższa niż 12% od dochodu na skali podatkowej (a tym bardziej niż 19% podatku liniowego), nawet po uwzględnieniu braku możliwości odliczania kosztów. Do tego najem prywatny nie podlega składce zdrowotnej – a ta w 2026 roku potrafi być dotkliwa.
Jedyny scenariusz, w którym działalność gospodarcza ma sens przy wynajmie, to sytuacja, gdy ponosisz bardzo wysokie koszty (np. kompleksowy remont finansowany kredytem) i potrzebujesz je odliczyć od przychodu. Ale wtedy ryzykujesz wyższy podatek od nieruchomości i obowiązek opłacania ZUS. Przekształcenie jednoosobowej działalności w spółkę z o.o. to opcja, którą rozważają właściciele większych portfeli mieszkań – ale przy jednym czy dwóch lokalach to zwyczajnie nieopłacalne.
Najem okazjonalny i instytucjonalny – ten sam podatek
Warto wiedzieć, że forma umowy najmu (zwykły, okazjonalny, instytucjonalny) nie wpływa na sposób opodatkowania. Ryczałt 8,5%/12,5% obowiązuje niezależnie od tego, czy podpiszesz umowę najmu okazjonalnego z aktem notarialnym, czy zwykłą umowę na czas określony. Różnice dotyczą ochrony prawnej stron (zwłaszcza możliwości eksmisji), ale nie wysokości podatku.
Ewidencja przychodów – obowiązek, o którym zapominają
Podatnik rozliczający najem ryczałtem ma obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów. Nie musi to być profesjonalny program – wystarczy arkusz kalkulacyjny lub nawet zeszyt, w którym odnotujesz daty i kwoty wpływów od najemcy. Ewidencja powinna pozwalać na ustalenie momentu ewentualnego przekroczenia progu 100 000 zł. Wybranie właściwego symbolu formularza przy przelewach jest równie istotne – przy ryczałcie to PPE, nie PIT-28. Pomyłka oznacza konieczność pisania pism o przeksięgowanie.
Podsumowując: ile naprawdę zapłacisz
Czy trzeba płacić podatek od wynajmu mieszkania poniżej 100 000 zł? Tak, 8,5% od przychodu. Przy jednym mieszkaniu wynajmowanym za 3000 zł czynszu (bez mediów) miesięczny podatek wyniesie 255 zł. Rocznie – 3060 zł. Bez składki zdrowotnej, bez składki ZUS, bez konieczności zakładania firmy. Wystarczy przelew na mikrorachunek raz w miesiącu i PIT-28 raz w roku. Na tle innych form opodatkowania w Polsce – to jeden z najprostszych i najkorzystniejszych mechanizmów podatkowych, jakie mamy.
Obserwuj nas w Google Discover
Podobają Ci się nasze treści?
Google Discover
