- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Opłaty za mieszkanie w sześć lat w górę o dwie trzecie. Nie każdy zauważył, jak szybko to poszło
Opłaty za mieszkanie w sześć lat w górę o dwie trzecie. Nie każdy zauważył, jak szybko to poszło
Utrzymanie mieszkania drożeje szybciej, niż sugerowałaby sama inflacja, a najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, po której stronie ten wzrost boli mocniej. Między 2018 a 2024 rokiem opłata eksploatacyjna w spółdzielniach mieszkaniowych podskoczyła o niemal dwie trzecie, podczas gdy zaliczka na koszty zarządu we wspólnotach rosła zauważalnie wolniej. Ta różnica ma konkretne przełożenie na comiesięczny przelew, choć sam poziom stawki jeszcze nie przesądza, czy blok jest dobrze zarządzany.
Opłaty za mieszkanie: spółdzielnia zdrożała mocniej niż wspólnota
GUS zbiera te dane od podmiotów zarządzających budynkami wielorodzinnymi i publikuje je w cyklu dwuletnim, z kilkuletnim poślizgiem. Najświeższy dostępny obraz obejmuje lata 2018–2024 i pozwala zestawić dwa najpopularniejsze modele zarządzania nieruchomością.
We wspólnotach mieszkaniowych średnia miesięczna zaliczka właścicieli na koszty zarządu wyglądała według GUS następująco: 2,94 zł/mkw. w 2018 roku, 3,26 zł w 2020, 3,93 zł w 2022 i 4,38 zł w 2024. To wzrost o około 49 procent w sześć lat.
W spółdzielniach mieszkaniowych opłata eksploatacyjna rosła w tym samym okresie z 3,39 zł/mkw. przez 3,92 zł i 4,54 zł aż do 5,52 zł w 2024 roku. Tu skok sięgnął blisko 63 procent, głównie pod presją inflacji i drożejących mediów.
W ujęciu na metr różnica w 2024 roku wynosi 1,14 zł na korzyść wspólnot. Dla mieszkania o powierzchni 50 mkw. przekłada się to na mniej więcej 57 zł miesięcznie, czyli około 680 zł rocznie. Zanim jednak ktokolwiek uzna spółdzielnie za automatycznie droższe, warto sprawdzić, co dokładnie kryje się pod każdą z tych stawek.
Co realnie mierzy GUS i dlaczego proste porównanie wprowadza w błąd
Obie wartości można zestawiać wyłącznie ze świadomością, że opisują nieco inne koszyki. Zaliczka na koszty zarządu we wspólnocie obejmuje remonty i bieżące konserwacje, media w części dotyczącej nieruchomości wspólnej (energia elektryczna i cieplna, gaz, woda), obsługę windy i anteny zbiorczej, ubezpieczenia oraz podatki, utrzymanie czystości i wynagrodzenie zarządu lub zarządcy. Kluczowe jest to, czego w niej nie ma.
Zwraca na to uwagę Leszek Markiewicz, właściciel warszawskiej agencji nieruchomości NieruchomosciSzybko.pl: „Jak widać powyższe wyniki dotyczące kosztów utrzymania lokali we wspólnotach mieszkaniowych nie uwzględniają chociażby indywidualnych rachunków za media i ogrzewanie płaconych przez właściciela konkretnego lokalu". Innymi słowy, do zaliczki trzeba jeszcze doliczyć własne zużycie, którego statystyka GUS w tej pozycji nie pokazuje.
Opłata eksploatacyjna w spółdzielni obejmuje z kolei utrzymanie czystości i pomieszczeń wspólnych (wraz z mediami, centralnym ogrzewaniem, ściekami i odpadami), koszty zarządu i administracji, konserwacje oraz remonty, a także podatki na rzecz gminy. Zakresy nachodzą na siebie, ale nie są tożsame, dlatego różnica 1,14 zł/mkw. mówi mniej, niż mogłoby się wydawać. Dla porządku warto też wiedzieć, czym w ogóle jest wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia mieszkaniowa, bo od formy zarządzania zależą zarówno składniki opłaty, jak i realny wpływ mieszkańca na jej wysokość.
Na średnią spółdzielczą stawkę wpływa też ogromne zróżnicowanie tych podmiotów. Największe zasoby liczą ponad sto budynków, często czterdziesto- czy pięćdziesięcioletnich, a więc kosztowniejszych w utrzymaniu. „W wielu miastach znajdziemy też małe kilkubudynkowe spółdzielnie mieszkaniowe. Zróżnicowanie rozmiaru spółdzielni jest zatem większe niż w przypadku wspólnot mieszkaniowych" — dodaje Markiewicz.
Wyższa opłata nie musi oznaczać niegospodarności
Wyższa stawka za metr nie jest dowodem marnotrawstwa. Bywa odwrotnie: konsekwentnie odkładany fundusz remontowy oznacza, że elewacja, dach czy instalacje doczekają się wymiany szybciej, a nie dopiero wtedy, gdy zaczną się awarie. „Pamiętajmy, że jako właściciel mieszkania jesteśmy również współwłaścicielem budynku oraz działki, na której został on posadowiony. Stan części wspólnych budynku i jego otoczenia będzie czynnikiem wpływającym na wartość lokum i perspektywę szybkiej sprzedaży" — podsumowuje Markiewicz.
Z perspektywy prawnej i konsumenckiej liczy się jednak nie tylko poziom opłaty, ale też kontrola nad nią. Wspólnoty działają w oparciu o ustawę o własności lokali, spółdzielnie o ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych, i te reżimy inaczej rozkładają wpływ mieszkańca na budżet. Zaliczki na media administracja może korygować w ślad za cennikami dostawców, natomiast podwyżka kosztów zarządu czy stawki na fundusz remontowy zwykle wymaga uchwały właścicieli. Dlatego zamiast biernie akceptować nowe zawiadomienie, warto sprawdzić, czy można się sprzeciwić podwyżce opłat we wspólnocie mieszkaniowej i na jakiej podstawie.
Realny wpływ zaczyna się od obecności tam, gdzie zapadają decyzje. Zebranie wspólnoty mieszkaniowej odbywa się zwykle raz w roku i to na nim zatwierdza się plan gospodarczy oraz stawki, a nieobecni godzą się na to, co uchwali reszta. Samo głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej potrafi się ciągnąć miesiącami, gdy część właścicieli (zwłaszcza kupujących pod wynajem) ignoruje sprawy budynku, przerzucając koszty na najemcę.
Rosnące opłaty mają też ciemniejszą stronę, bo napięte domowe budżety przekładają się na zaległości. Skala problemu jest spora, o czym świadczy fakt, że dłużnicy czynszowi ignorują wezwania do zapłaty, a niespłacone należności ostatecznie podnoszą koszty dla wszystkich pozostałych mieszkańców. Dla kupującego mieszkanie płynie z tego prosty wniosek: przed podpisaniem umowy warto poprosić nie tylko o wysokość miesięcznej opłaty, ale też o jej rozbicie na składniki i stan funduszu remontowego. Stawka o złotówkę wyższa za metr bywa lepszą wiadomością niż podejrzanie niska opłata w bloku, który od dekady nie widział ekipy remontowej.
zobacz więcej:
