- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Jeśli deweloper zbuduje 1000 mieszkań, 150 odda miastu. Kraków może wykorzystać nowe przepisy
Jeśli deweloper zbuduje 1000 mieszkań, 150 odda miastu. Kraków może wykorzystać nowe przepisy
Kandydatka Lewicy na prezydenta Krakowa chce, by deweloperzy oddawali miastu co najmniej 15 proc. mieszkań z inwestycji — 150 lokali z każdego tysiąca. Przepis, który pozwala żądać akurat mieszkań, obowiązuje w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dopiero od 1 lipca 2026 r., czyli od siedmiu tygodni.
Daria Gosek-Popiołek przedstawiła swój pomysł 18 sierpnia, na kilka tygodni przed przedterminowymi wyborami zaplanowanymi na 27 września. Rzecz dotyczy zintegrowanych planów inwestycyjnych — szczególnej formy planu miejscowego, o którą wnioskuje sam inwestor i której nieodłącznym elementem jest umowa urbanistyczna zawierana z gminą w formie aktu notarialnego. Skoro deweloper prosi miasto o korzystniejsze warunki zabudowy, a więc o coś, co podnosi wartość jego przedsięwzięcia, to miasto może w zamian zażądać konkretnego świadczenia. Nowością nie jest sam mechanizm wymiany, tylko jego przedmiot.
Zintegrowany plan inwestycyjny: do końca czerwca ustawa mieszkań nie przewidywała, od lipca lista jest otwarta
Do 30 czerwca 2026 r. katalog tzw. inwestycji uzupełniających, których gmina mogła oczekiwać w zamian za uchwalenie ZPI, był zamknięty i obejmował drogi, sieci, przedszkola, szkoły, obiekty opieki zdrowotnej, tereny zieleni czy obiekty sportowe. Mieszkań na tej liście nie było, a każda pozycja musiała dodatkowo służyć obsłudze inwestycji głównej.
Nowelizacja obowiązująca od 1 lipca 2026 r. zmieniła definicję z art. 2 pkt 5a ustawy; katalog stał się otwarty, obejmuje inwestycje mieszczące się w zadaniach własnych gminy i — co dla tej propozycji najważniejsze — wymienia wprost lokale mieszkalne oraz domy jednorodzinne. Zniknął też wymóg powiązania takiej inwestycji z przedsięwzięciem dewelopera. Przekazanie miastu puli mieszkań z budowanego osiedla stało się więc dopuszczalnym przedmiotem negocjacji dopiero teraz; wcześniej byłby to postulat bez oparcia w przepisie.
Co to znaczy w praktyce dla krakowskiego zasobu komunalnego?
Przy inwestycji na tysiąc lokali deweloper musiałby tym samym "oddać" miastu 150 mieszkań. Krakowski zasób komunalny liczył w lipcu 2026 r. 14 470 lokali, a na liście oczekujących figurowało około 480 rodzin. Żeby zaspokoić tę listę wyłącznie z ZPI, miasto musiałoby doprowadzić do uchwalenia planów obejmujących mniej więcej 3,2 tys. mieszkań — to skala realna, odpowiadająca kilku większym osiedlom.
Trzeba jednak przy tym pamiętać, że w latach 2009–2024 Kraków sprzedał ponad 8 tys. lokali komunalnych. Preferencyjny wykup mieszkania komunalnego przez dotychczasowych najemców to zresztą mechanizm, który przez lata uszczuplał zasoby gmin w całym kraju. Odtworzenie takiego zasobu przy stawce 15 proc. wymagałoby ZPI na blisko 53 tys. mieszkań, czyli ponad jedną dziesiątą całego mieszkaniowego zasobu miasta, który według danych GUS za 2024 r. wynosił 466,6 tys. lokali. To pokazuje skalę problemu, jakim jest niedofinansowane budownictwo społeczne w Polsce.
Kto ostatecznie zapłaci za mieszkania przekazane miastu
Ustawa nie przesądza, czy lokale mają trafiać do gminy nieodpłatnie, czy za wynagrodzeniem — to element umowy urbanistycznej, a więc negocjacji. Warto zauważyć, że przy przekazaniu bez zapłaty koszt 150 mieszkań rozkłada się na 850 pozostałych, co przy niezmienionej marży oznacza kilkunastoprocentowe obciążenie każdego sprzedawanego lokalu. Cena mieszkania od dewelopera musiałaby więc uwzględnić także tę pozycję.
Inwestor może też uznać, że przy takim warunku nie opłaca mu się składać wniosku o ZPI, i poprzestać na obowiązującym planie miejscowym — wtedy miasto nie dostaje ani mieszkań, ani infrastruktury. Nie da się jednak ukryć, że jest to jedno z niewielu rozwiązań pozwalających pozyskać gotowe lokale bez wykładania na nie pieniędzy z budżetu.
