Erste Bank prognozuje podwyżki cen mieszkań. Rok czekania z zakupem może kosztować 24 tys. zł

Dlaczego ceny mieszkań rosną? Pensje, kredyty i podaż

Argumentacja analityków opiera się na zdolności nabywczej. Pensje rosną w tempie wyższym niż ceny metra, oprocentowanie kredytów mieszkaniowych zeszło z poziomów z 2022 r., a udział raty w przeciętnej pensji wyraźnie się zmniejszył — zdolność kredytowa przeciętnego gospodarstwa domowego poprawia się więc szybciej niż rosną cenniki. Efekt widać w sprzedaży hipotek: w lutym banki udzieliły ich o ponad połowę więcej niż rok wcześniej, przy średniej kwocie kredytu przekraczającej 454 tys. zł.

Podaż nowych mieszkań nie zmusza deweloperów do obniżek

Do tego dochodzi strona podażowa. Roczna liczba nowych lokali zbliża się do 220 tys., ale deweloperzy nie mają powodu, by upłynniać zapasy poniżej własnych oczekiwań; marże pozostają na tyle wysokie, że firmy mogą po prostu czekać na klienta. O ile w 2023 r. rynek reagował na dopłaty gwałtownym skokiem stawek, o tyle teraz — trzeba przyznać — mamy do czynienia z podwyżkami rozłożonymi na kwartały.

Ceny ofertowe a transakcyjne: rekordowa różnica na metrze

Różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosi dziś 1445 zł na metrze i według Erste zbliżyła się do historycznego maksimum, czyli 9,7 proc. To znaczy, że deweloperzy podnoszą cenniki szybciej, niż rynek jest gotów zapłacić — kupujący nadal wynegocjują swoje. Porównywanie stawek ma ułatwić koniec zgadywania cen mieszkań, czyli nałożony na deweloperów obowiązek publikowania cenników.

Realny spadek cen przy inflacji w okolicach 3 proc.

Warto przy tym pamiętać, że wzrost cen transakcyjnych o 0,6 proc. rok do roku przy inflacji w okolicach 3 proc. oznacza realny spadek. Mieszkania z rynku pierwotnego są dziś, licząc siłą nabywczą pieniądza, minimalnie tańsze niż przed rokiem. Prognoza Erste zakłada, że umowy dogonią cenniki; dane za drugi kwartał pokazują raczej, że przez ostatni rok się od nich oddalały. Prognozy sięgające dalej — jak szacunki, ile będą kosztować mieszkania za 10 lat — obarczone są jeszcze większą niepewnością.

Prognoza Erste opiera się na tanim kredycie hipotecznym

Cała konstrukcja prognozy opiera się na tanim kredycie. Stopa referencyjna NBP od 5 marca wynosi 3,75 proc. i utrzymała się na czterech kolejnych posiedzeniach, WIBOR 3M oscyluje wokół 3,84 proc. Erste zakłada stabilizację na tym poziomie.

Stopy NBP w dół, oprocentowanie hipotek w górę

Problem w tym, że banki nie przeliczają swoich ofert wprost ze stóp NBP. W sierpniu średnie okresowo stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego podniosło się o kilkanaście punktów bazowych i wróciło powyżej 6 proc., bo cenniki kredytów podążają za wycenami kontraktów IRS i FRA. Jeśli ten ruch się utrwali, zdolność nabywcza przestanie rosnąć, a wtedy podwyżki cen ofertowych zostaną — nie da się ukryć — bez pokrycia w popycie. Najbliższe decyzyjne posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej zaplanowano na 1 i 2 września.

Ile zapłaci kupujący? Wyliczenie dla mieszkania o powierzchni 55 metrów

Mieszkanie o powierzchni 55 metrów kosztuje dziś średnio 794 tys. zł według cen transakcyjnych i 874 tys. zł według ofertowych. Jeśli prognoza Erste się sprawdzi i ceny transakcyjne wzrosną w ciągu roku o 3 proc., to samo mieszkanie będzie kosztowało o niecałe 24 tys. zł więcej. Dokładnie tyle może kosztować czekanie z zakupem mieszkania o kolejny rok.

Dla kupującego oznacza to około 4,8 tys. zł wyższego wkładu własnego i 19 tys. zł większego kredytu, czyli przy oprocentowaniu 6 proc. i 30-letnim okresie spłaty mniej więcej 114 zł miesięcznie oraz ponad 41 tys. zł odsetek i kapitału w całym okresie kredytowania.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj