800 tys. zł dziś, 856 tys. zł za rok. Tyle może kosztować czekanie z zakupem mieszkania

To struktura popytu, a nie podaż, decyduje o cenach mieszkań

Analitycy Otodom przyjmują w obu scenariuszach jedno wspólne założenie — podaż mieszkań pozostanie stabilna. Oparli je oni na fakcie, że firmy deweloperskie na bieżąco śledzą sprzedaż i dopasowują do niej harmonogramy. Kiedy popyt słabnie, kolejne projekty czekają w szufladzie; kiedy rośnie, ruszają budowy. Skoro oferta ma się nie zmieniać co do skali, jedyną zmienną, która realnie przesuwa średnią cenę, staje się to, jakie mieszkania deweloperzy dorzucą do puli — a to zależy od profilu klienta chętnego do zakupu.

Warto zauważyć, że dzisiejsze wzrosty średnich stawek nie oznaczają automatycznie, że konkretne lokale drożeją. Zagregowana cena ofertowa w siedmiu największych miastach przekroczyła w drugim kwartale 16 tys. zł za mkw. u deweloperów (+7 proc. r/r), a na rynku wtórnym sięgnęła 15,5 tys. zł za mkw. (+3 proc. r/r). Różnica w tempie bierze się w dużej mierze stąd, że do statystyki dochodzą nowe, droższe inwestycje; poszczególne mieszkania w sprzedaży zmieniają cenę znacznie rzadziej i o niewiele — rzędu 1–2 proc., często po to, by mieć potem pole do rabatu. Nie pomaga też fakt, że wciąż nie zawsze można porównać oferty wprost, choć ceny mieszkań w końcu będą jawne.

Scenariusz bazowy: powrót kupujących z pilną potrzebą

Scenariusz uznawany przez ekspertów za najbardziej prawdopodobny zakłada powrót na rynek osób, dla których zakup to pilna potrzeba, a nie zmiana standardu. Deweloperzy zareagują wtedy uzupełnianiem oferty o projekty tańsze od średniej — bo te sprzedają się najlepiej. Katarzyna Kuniewicz z Otodom zaznacza jednak, że taki wariant nie musi oznaczać spadku średniej ceny; bardziej prawdopodobna jest stabilizacja cen mieszkań, ponieważ droższe lokale zostaną w ofercie, a tańsze będą szybko znikać.

Scenariusz sezonowy: rynek pięćdziesięciolatków

Wariant drugi opiera się na sezonowości. Latem na rynku zostają przede wszystkim kupujący mniej zależni od zdolności kredytowej, czyli pięćdziesięciolatkowie szukający nieruchomości w wyższym standardzie. Deweloperzy, którzy rejestrują profil klienta, dostosują do niego nowe uruchomienia — i wtedy osoby wracające jesienią zastaną mniejszy wybór w popularnym segmencie oraz stawki rosnące ponad inflację. Trzeba przyznać, że ten scenariusz jest oceniany jako mniej prawdopodobny, ale nie został wykluczony.

Koszt kredytu poza kontrolą RPP

Na to wszystko nakłada się kwestia kosztu kredytu. Utrzymywanie stóp procentowych wciąż bez zmian przez RPP nie przekłada się wprost na stabilność ofert hipotecznych — jak wskazuje dr Maciej Kietliński z Otodom, przeważająca część nowych zobowiązań ma dziś okresowo stałe oprocentowanie, a jego wysokość zależy od wyceny pieniądza na rynku finansowym, wrażliwej na napięcia geopolityczne.

Zaufanie do deweloperów spada, a sprzedaż i tak rośnie

Osobnym wątkiem jest nastawienie do samej branży. Odsetek badanych uznających „patodeweloperkę” za zjawisko powszechne wzrósł do 72 proc., pozytywne oceny firm deweloperskich spadły do 14 proc., a negatywne wzrosły do 44 proc. (+8 p.p. r/r) — po raz pierwszy w badaniu oceny negatywne stały się kategorią dominującą. Nie da się jednak ukryć, że deklaracje rozjeżdżają się z zachowaniami: w czerwcu sprzedaż nowych lokali była o 48 proc. wyższa niż rok wcześniej, a rezerwacją objętych było 7 tys. mieszkań.

Rynek wtórny nie jest ucieczką przed podwyżkami

Nieufność nie przekłada się też na ucieczkę na rynek wtórny. Zakup „z drugiej ręki” deklaruje 49 proc. ankietowanych — dokładnie tyle samo co przed rokiem — podczas gdy ofertę deweloperską wskazuje 18 proc. (-3 p.p. r/r). Urosła natomiast grupa obojętna na rodzaj rynku: 33 proc., o 3 p.p. więcej niż rok wcześniej. Można się domyślać, że rozczarowanie nie tyle kieruje klientów gdzie indziej, ile sprawia, że przestaje ich obchodzić źródło zakupu.

Ucieczka na rynek wtórny i tak nie chroni przed podwyżkami. Kuniewicz zwraca uwagę, że właściciele indywidualni reagują bardziej odruchowo niż deweloperzy — pojawienie się droższej inwestycji w sąsiedztwie utwierdza ich w przekonaniu, że rośnie wartość wszystkich mieszkań w okolicy, więc korygują własne oczekiwania w górę.

Pośrednicy tracą zaufanie kupujących

Spadło również zaufanie do pośredników. W drugim kwartale zaledwie 26 proc. nabywców uznało usługi agenta za pomocne i warte swojej ceny (-6 p.p. r/r). Jak wskazuje Paweł Jarząbek z Otodom, nie chodzi przy tym o tempo transakcji — ocena tego, czy agent przyspiesza proces, pozostaje stabilna. Warto pamiętać, że pośrednicy nieruchomości bywają wynagradzani przez obie strony transakcji.

Nowością są za to opinie o pośrednikach hipotecznych: odbierani są dobrze, choć 41 proc. klientów ma wątpliwości, czy doradca działa w ich interesie, a 30 proc. obawia się, że preferuje banki płacące wyższą prowizję.

Ile realnie dopłacisz za 50-metrowe mieszkanie?

Dla osoby szukającej 50-metrowego mieszkania w jednym z siedmiu największych miast różnica między scenariuszami jest spora. Przy dzisiejszej średniej deweloperskiej 16 tys. zł za mkw. taki lokal kosztuje ok. 800 tys. zł. Wzrost zgodny z wariantem bazowym (2–4 proc. w skali roku) oznacza za dwanaście miesięcy konieczność wyłożenia od 16 do 32 tys. zł więcej.

Wariant drugi, z tempem wyraźnie powyżej inflacji — powiedzmy 7 proc., czyli tyle, ile wyniósł ostatni odczyt roczny na rynku pierwotnym — to już ok. 56 tys. zł różnicy. Do tego dochodzi kwestia dostępności: w drugim scenariuszu maleje nie tylko siła nabywcza, ale i liczba ofert w segmencie podstawowym.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj