- Bezprawnik -
- Finanse -
- Kredyt hipoteczny bez hipoteki. Rząd znalazł sposób na pomoc Polakom bez własnego mieszkania
Kredyt hipoteczny bez hipoteki. Rząd znalazł sposób na pomoc Polakom bez własnego mieszkania
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt nowelizacji ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2 proc. Miałby on otworzyć tańszą drogę do opłacenia partycypacji w TBS-ie lub SIM-ie albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni. Kapitał takiego kredytu konsumenckiego byłby objęty gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego do 100 tys. zł, a banki w zamian miałyby stosować oprocentowanie na poziomie hipotecznym.
Partycypacja bez hipoteki. Dlaczego banki nie chcą jej finansować?
Wpłata partycypacyjna albo wkład mieszkaniowy wynosi obecnie zwykle od kilkunastu do trzydziestu procent wartości lokalu lub kosztów jego budowy. W praktyce oznacza to kilkadziesiąt tysięcy złotych, a w większych miastach nierzadko ponad 100 tys. zł. Problem polega na tym, że najemca lokalu w TBS czy innym zasobie społecznym nie staje się jego właścicielem, więc bank nie ma na czym ustanowić hipoteki — i najtańszy produkt kredytowy na rynku odpada. Zostaje pożyczka od rodziny albo kredyt gotówkowy.
To z kolei oznacza, że w praktyce osoba o wyższych dochodach sięga po kredyt hipoteczny bez wkładu własnego z rządową gwarancją, a osoba o dochodach niższych, która celuje w mieszkanie czynszowe, musi wziąć jeden z najdroższych produktów w ofercie banku. Z szacunków resortu wynika, że barierą finansową w dostępie do zasobu społecznego i spółdzielczego dotknięte może być około 40 proc. gospodarstw domowych.
Oprocentowanie jak przy hipotece. Ile realnie zmieniłoby to w racie?
Konstrukcja proponowana przez MRiT opiera się na tym, że państwo (po raz kolejny) daje gwarancję, bank obniża cenę pieniądza. Wiceminister Tomasz Lewandowski zapowiada w „Rzeczpospolitej", że instrument byłby częściowo analogiczny do rodzinnego kredytu mieszkaniowego, a oprocentowanie miałoby odpowiadać temu z kredytów hipotecznych. Sektor bankowy na razie nie protestuje — przedstawiciel Związku Banków Polskich Jacek Furga wskazuje, że gwarancja instytucji państwowej wystarcza jako zabezpieczenie.
Kredyt gotówkowy kontra hipoteka. Skala różnicy
Skala różnicy jest łatwa do policzenia. Jarosław Sadowski z Rankomatu przypomina na łamach "Rz", że kredyty hipoteczne o zmiennej stopie kosztują obecnie około 5,8 proc., a te ze stopą stałą około 6,2 proc.; przy kredytach gotówkowych oprocentowanie potrafi sięgnąć 14 proc., do czego dochodzą jeszcze prowizja i ubezpieczenie. Sama gwarancja BGK kosztowałaby 1 proc. gwarantowanej kwoty, czyli maksymalnie 1000 zł.
Kto mógłby skorzystać z kredytu na partycypację?
Prawo do nowego kredytu miałyby osoby bez własnego mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu. Okres spłaty wynosiłby od 5 do 15 lat, a gwarancja obejmowałaby maksymalnie 100 tys. zł. Warto zaznaczyć, że limit ten nie został wzięty z sufitu — procedowany równolegle projekt ustawy o społecznych zasobach mieszkaniowych ma ograniczyć partycypację do 10 proc. kosztów inwestycji, a wkład budowlany w lokalach objętych spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu — do 15 proc.
Co stanie się przy zaległościach i rezygnacji z najmu?
Projekt przewiduje też, co się stanie, gdy kredytobiorca przestanie płacić. BGK, uruchamiając gwarancję, mógłby wystąpić do TBS-u, SIM-u lub spółdzielni o rozwiązanie umowy; wpłacona partycypacja trafiłaby wówczas do banku, a lokator dostałby wypowiedzenie najmu.
Rezygnacja z najmu z własnej woli również nie byłaby natychmiastowa — zwaloryzowana partycypacja miałaby wracać do najemcy nawet przez 12 miesięcy, a przy niespłaconym kredycie zobowiązanie zostałoby z niej potrącone. Resort zakłada, że do 2030 r. po takie finansowanie sięgnęłoby około 30 tys. gospodarstw domowych.
Partycypacja 50 tys. zł. Ile kosztuje gotówka, a ile kredyt preferencyjny?
Mieszkanie o powierzchni 50 mkw. w SIM-ie, przy koszcie budowy 10 tys. zł za metr, to inwestycja rzędu 500 tys. zł. Partycypacja na poziomie 10 proc. oznacza 50 tys. zł do wpłacenia z góry. Kredyt gotówkowy oprocentowany na 14 proc. i rozłożony na 10 lat daje ratę około 776 zł i łączny koszt spłaty rzędu 93 tys. zł.
Ten sam kapitał przy oprocentowaniu 6,2 proc. to rata około 560 zł i spłata sięgająca 67 tys. zł. Różnica w takim wypadku wynosiłaby ok. 216 zł miesięcznie i ok. 26 tys. zł w całym okresie kredytowania. Do tego doszłaby jednorazowa opłata za gwarancję BGK (w tym przykładzie 500 zł). Tym samym różnica finansowa może nie jest ogromna — ale dla osób, dla których wysokość miesięcznej raty jest bardzo istotna, byłaby na pewno odczuwalna.
