Wpłacasz 30 procent wartości mieszkania, a właścicielem nie zostajesz. Pułapka TBS tuczy samorządy

Dziś, po niemal trzech dekadach funkcjonowania systemu, coraz trudniej oprzeć się wrażeniu, że pierwotna idea została znacznie przekształcona, jeśli nie nawet, w niektórych sytuacjach całkowicie zniszczona. Nie w wyniku jednego błędu czy decyzji, ale poprzez stopniową ewolucję, w której nad celami społecznymi wzięły górę względy finansowe.

Od idei społecznej do systemu finansowania publicznego

Fundament TBS-ów opierał się na prostym modelu: preferencyjne finansowanie (często z udziałem Banku Gospodarstwa Krajowego), partycypacja lokatorów oraz umiarkowany czynsz. W zamian najemca otrzymywał stabilność zamieszkania, ale nie własność. Z czasem jednak system zaczął się komplikować. Rozbudowano instrumenty finansowania, pojawiły się nowe formy organizacyjne — w tym społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) — a rola samorządów stała się dominująca. TBS-y przestały być wyłącznie narzędziem polityki mieszkaniowej, a zaczęły funkcjonować również jako element zarządzania majątkiem komunalnym. W tym sensie system, który miał rozwiązywać problem mieszkaniowy, zaczął nim także zarządzać i w pewnym stopniu sam się na nim opierać.

Partycypacja — między najmem a quasi-własnością

Jednym z najbardziej kontrowersyjnych elementów systemu pozostaje partycypacja. W teorii jest to wkład przyszłego najemcy w koszt budowy lokalu. W praktyce często oznacza konieczność wniesienia 20–30 procent wartości mieszkania. Problem zaczyna się w momencie zestawienia tej wpłaty z brakiem prawa własności. Lokator finansuje znaczną część inwestycji, ale pozostaje najemcą bez klasycznych uprawnień właścicielskich. Powstaje konstrukcja hybrydowa — ekonomicznie zbliżona do kredytu lub zakupu, prawnie pozostająca najmem.

Pozostaje to jednym z kluczowych napięć systemu, które do dziś nie zostało jednoznacznie rozwiązane. To również podatny grunt dla nadużyć — od lat funkcjonuje handel najmem w TBS, w ramach którego za przeniesienie praw do lokalu żąda się wysokiego „odstępnego”.

Dochodzenie do własności — system bez jednolitej logiki

Kolejnym dosyć niejednoznacznym elementem współczesnych TBS-ów jest kwestia tzw. dochodzenia do własności. Pierwotnie system był jednoznaczny — nie przewidywał przejścia na własność, ponieważ miał być modelem najmu społecznego. Z czasem jednak część podmiotów zaczęła wprowadzać możliwość wykupu mieszkań, często w ramach nowych rozwiązań organizacyjnych lub interpretacji przepisów. Problem polega na tym, że nie istnieje jednolity model.

Trzy ścieżki w jednym systemie

Dziś mamy sytuację rozproszoną:

W efekcie status lokatora zależy nie od systemu jako całości, ale od konkretnej spółki i gminy. Zdarzają się nawet paradoksalne sytuacje, że w jednym mieście, w tym samym TBS, są bloki z systemem dochodzenia do własności i bez niego. Co więcej, ten sam TBS w regulaminie określa 7-letni okres dochodzenia do własności, a w blokach położonych w atrakcyjnych lokalizacjach jedynie 2-letni. Prowadzi to do fundamentalnej niejednoznaczności. Jeśli istnieje możliwość wykupu, wówczas TBS zaczyna przypominać odroczoną sprzedaż mieszkań. Jeśli jej nie ma, trudno uzasadnić wysoki poziom partycypacji. System oscyluje więc między dwoma logikami, nie przyjmując żadnej w pełni.

Czynsze coraz bliżej rynku komercyjnego

Dostrzegalnym zjawiskiem jest też stopniowe zacieranie się różnicy między TBS-em a rynkiem komercyjnym. Mimo pierwotnego założenia „umiarkowanego czynszu”, w wielu lokalizacjach jego poziom zbliża się do stawek rynkowych.

Wraz ze wzrostem kosztów utrzymania i finansowania inwestycji pojawiają się spory dotyczące zasadności podwyżek oraz przejrzystości kalkulacji. W części przypadków mieszkańcy kwestionują, czy system nadal spełnia swoją funkcję społeczną, czy już jedynie odtwarza logikę rynku w innym reżimie własnościowym. To pytanie jest tym ostrzejsze, że właśnie dla osób, których nie stać na własne M, miały powstawać mieszkania na wynajem dla tych, których nie stać na kredyt — a nie kolejny segment rynku zbliżony cenowo do oferty deweloperskiej.

Samorząd jako beneficjent systemu

Kluczową rolę w funkcjonowaniu TBS-ów odgrywają samorządy. To one najczęściej kontrolują spółki TBS i decydują o kierunku inwestycji. Z ich perspektywy system ma kilka istotnych zalet — pozwala rozwijać zasób mieszkaniowy bez bezpośredniego obciążania budżetu, umożliwia kontrolę nad gruntami oraz generuje stabilne wpływy z czynszów. W praktyce oznacza to, że TBS przestaje być wyłącznie instrumentem polityki społecznej, a staje się także narzędziem zarządzania aktywami lokalnymi i lokalną polityką.

Co ważne, taką sytuację umacniają również twarde dane: budownictwo społeczne w Polsce odpowiada za zaledwie około 2 procent nowo oddawanych mieszkań, podczas gdy luka czynszowa obejmuje aż jedną trzecią społeczeństwa. Tym większa rola gmin — i tym większa pokusa, by zasób TBS traktować raczej jak aktywo niż usługę publiczną.

Nadzór i przejrzystość — problem strukturalny

Coraz częściej pojawiają się pytania o jakość nadzoru nad systemem. Krytyka dotyczy przede wszystkim jego upolitycznienia oraz ograniczonej transparentności. Wskazuje się na trudności w dostępie do informacji, słabą kontrolę społeczną oraz rozmycie odpowiedzialności decyzyjnej. W efekcie system sprawia wrażenie zamkniętej struktury instytucjonalnej, w której interes mieszkańców nie zawsze jest bezpośrednio reprezentowany.

TBS jako łup polityczny

TBS-y stały się dla wielu włodarzy miejskich kolejnym łupem politycznym, umożliwiającym zatrudnianie swoich ludzi i wspieranie bieżących działań politycznych. Wystarczy wspomnieć głośną sprawę z TBS Wrocław, gdzie wydatki na administrację były o kilka milionów wyższe niż środki przeznaczone na remonty. Poza tym wrocławski TBS sponsorował lokalny sport. Bulwersujące są również zarobki zarządzających, których najczęściej wskazują władze miejskie — potrafiące przekroczyć 800 tys. zł rocznie. A z reguły zarządy w dużych TBS są dwu- lub trzyosobowe.

Wszystko to budzi poważne wątpliwości, czy tak pojmowana i realizowana idea „tanich mieszkań” ma jeszcze sens. Nieprzypadkowo zapowiadane przez resort rozwoju zmiany w budownictwie społecznym zakładają m.in. zwiększenie udziału czynnika społecznego w sprawowaniu nadzoru nad TBS i SIM oraz nowe ograniczenia w wykupie wybudowanych lokali — to próba zaadresowania tych właśnie patologii.

System odporny, ale mało przejrzysty

TBS-y funkcjonują dziś w warunkach dużej stabilności — stały popyt na mieszkania, dostęp do finansowania publicznego i ograniczona konkurencja sprawiają, że system jest przewidywalny i odporny na wstrząsy. Jednocześnie jednak ta stabilność może oznaczać mniejszą presję na efektywność i przejrzystość.

Nie można jednoznacznie stwierdzić, że TBS to projekt, który się nie udał. Nie można jednak nie dostrzegać coraz większych ułomności tej koncepcji, a przede wszystkim odejścia od dobrej społecznej idei tanich mieszkań dla gorzej zarabiających. TBS z narzędzia polityki społecznej stał się swoistym systemem zarządzania zasobem mieszkaniowym, w którym interes instytucji czy też władz samorządowych coraz częściej zaczyna współistnieć, a czasem konkurować z interesem lokatorów. A często nawet o interesie lokatorów zapominając.

I być może właśnie w tym tkwi jego największy paradoks — system nie przestał działać. Przeciwnie, działa bardzo sprawnie. Pytanie tylko, czy nadal realizuje cel, dla którego został stworzony. Bo jeśli porównać go z klasycznym najmem od gminy — gdzie kryteria przyznania mieszkania są jasne i każdy może sprawdzić, jak dostać mieszkanie komunalne — okazuje się, że TBS, przynajmniej z perspektywy lokatora, bywa dziś znacznie mniej przewidywalny niż system, który miał być od niego mniej dostępny.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj