Twoim blokiem może dziś zarządzać każdy. Po 12 latach rząd chce to zmienić

Deregulacja zawodu zarządcy nieruchomości miała zwiększyć konkurencję

Do 2014 r. zawód zarządcy nieruchomości był zawodem regulowanym. Kandydaci musieli posiadać odpowiednie wykształcenie, odbyć praktyki oraz uzyskać państwową licencję. Zmieniła to ustawa deregulacyjna przygotowana przez rząd Donalda Tuska, której celem było ułatwienie dostępu do wielu profesji i zwiększenie konkurencji.

Kto dziś może zarządzać budynkiem

Od tego momentu zarządcą nieruchomości może zostać praktycznie każdy przedsiębiorca spełniający podstawowe wymogi formalne, przede wszystkim posiadający obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Zniknął obowiązek posiadania licencji, zdawania egzaminów czy ukończenia specjalistycznych studiów.

Przez lata rozwiązanie to budziło kontrowersje. Organizacje zrzeszające profesjonalnych zarządców wskazywały, że liberalizacja obniżyła standard wykonywania zawodu, utrudniła właścicielom ocenę kompetencji zarządców i doprowadziła do sytuacji, w której o wielomilionowym majątku wspólnot mogą decydować osoby bez odpowiedniego przygotowania.

Co chce zmienić Ministerstwo Rozwoju i Technologii?

Na razie nie ma jeszcze projektu ustawy, jednak z informacji przekazywanych przez MRiT wynika, że rozważane jest przywrócenie minimalnych wymogów kwalifikacyjnych. Mogłyby one obejmować obowiązkowe szkolenia, egzamin potwierdzający wiedzę lub uzyskanie kwalifikacji funkcjonującej w Zintegrowanym Systemie Kwalifikacji.

Obowiązki zarządcy wykraczają dziś daleko poza zlecanie napraw

Resort argumentuje, że współczesny zarządca nie zajmuje się już wyłącznie zlecaniem napraw. Odpowiada za finanse wspólnoty, prowadzi przetargi, zawiera umowy z wykonawcami, rozlicza media, nadzoruje inwestycje, organizuje przegląd techniczny budynku, musi znać przepisy prawa budowlanego, ochrony danych osobowych czy efektywności energetycznej. Błędy mogą oznaczać dla mieszkańców wielotysięczne straty lub kosztowne procesy sądowe.

Czy zawód zarządcy nieruchomości zostanie ponownie zamknięty?

Na obecnym etapie trudno mówić o pełnym "zamknięciu zawodu". Bardziej trafnym określeniem jest jego ponowne uregulowanie. Nie ma informacji, aby państwo planowało przywrócenie dawnego systemu licencji w identycznej formie lub ograniczenie liczby osób mogących wykonywać ten zawód. Bardziej prawdopodobne jest wprowadzenie obowiązku potwierdzenia kwalifikacji, podobnie jak funkcjonuje to w wielu innych profesjach związanych z odpowiedzialnością za cudzy majątek.

Warto pamiętać, że przepisy przewidują już dziś awaryjne narzędzia na wypadek paraliżu wspólnoty — jeśli właściciele nie wybiorą zarządu, do gry może wkroczyć zarządca przymusowy ustanowiony przez sąd.

Nowe opłaty i egzaminy: ile może kosztować wejście do zawodu?

Ten element budzi największe emocje. Jeśli zostanie wprowadzony obowiązkowy egzamin lub system certyfikacji, kandydaci najprawdopodobniej będą musieli ponosić koszty jego uzyskania. Nie wiadomo jednak, jaka byłaby ich wysokość, ponieważ projekt przepisów nie został jeszcze opublikowany.

Możliwe są również wydatki związane z obowiązkowymi szkoleniami czy okresowym potwierdzaniem kwalifikacji. W praktyce oznaczałoby to wyższe koszty wejścia do zawodu niż obecnie. Że takie obciążenia potrafią szybko trafić do rachunków mieszkańców, pokazuje zależność KSeF a opłaty za mieszkanie — koszty wdrożenia e-faktur część firm administrujących wprost przerzuciła na wspólnoty.

Krytycy reformy: więcej biurokracji i wyższe stawki za zarządzanie

Planowane zmiany mają jednak także przeciwników. Część ekspertów rynku nieruchomości przypomina, że deregulacja z 2014 r. zwiększyła konkurencję i ułatwiła zakładanie nowych firm. Ich zdaniem nie ma jednoznacznych dowodów, że sama likwidacja licencji pogorszyła jakość usług.

Krytycy obawiają się również, że obowiązkowe kursy, egzaminy i certyfikaty staną się kolejną barierą administracyjną oraz źródłem dodatkowych kosztów. W efekcie część mniejszych firm może zrezygnować z działalności, a ograniczona konkurencja przełoży się na wzrost stawek za zarządzanie nieruchomościami. Ostatecznie wyższe koszty poniosą wspólnoty mieszkaniowe i właściciele lokali. Kiedy rachunki rosną, pojawia się pytanie, czy można się sprzeciwić podwyżce opłat we wspólnocie mieszkaniowej — a odpowiedź zależy od tego, której składowej czynszu podwyżka dotyczy.

Alternatywa: mocniejsze OC zamiast licencji

Pojawiają się także głosy, że zamiast przywracać licencje lepszym rozwiązaniem byłoby skuteczniejsze egzekwowanie odpowiedzialności cywilnej zarządców, rozszerzenie obowiązkowego ubezpieczenia OC oraz stworzenie publicznego rejestru osób ukaranych za rażące naruszenia. Właścicielom lokali pozostaje dziś przede wszystkim narzędzie doraźne, jakim jest zmiana zarządcy budynku przegłosowana przez większość wspólnoty.

Bezpieczeństwo właścicieli mieszkań kontra reglamentacja rynku

Dyskusja wokół planowanych zmian pokazuje klasyczny dylemat regulacyjny. Z jednej strony zarządcy odpowiadają za ogromne środki finansowe oraz bezpieczeństwo budynków, dlatego właściciele oczekują wysokich standardów kompetencji. Z drugiej strony każda nowa regulacja oznacza wyższe koszty prowadzenia działalności i może ograniczyć konkurencję.

Ostateczny kształt reformy poznamy dopiero po opublikowaniu projektu ustawy. Już dziś wiadomo jednak, że będzie to jedna z najważniejszych zmian na rynku zarządzania nieruchomościami od czasu deregulacji przeprowadzonej ponad dziesięć lat temu. Kluczowe będzie znalezienie równowagi między ochroną właścicieli mieszkań a zachowaniem otwartego i konkurencyjnego rynku usług.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj