Mit taniego rynku wtórnego upada. W tym mieście mieszkania od dewelopera są droższe tylko o 100 zł na metrze

Oferta mieszkań na sprzedaż się skurczyła, ceny wzrosły. Ale warto nie wyciągać zbyt pochopnych wniosków

Z danych GetHome.pl wynika, że liczba ofert mieszkań na sprzedaż z rynku wtórnego spadła w lipcu ze 140 tys. do około 137 tys., mimo że sprzedający wystawili więcej ogłoszeń niż w poprzednim miesiącu. Do oferty trafiło 32,5 tys. lokali — o 7 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Z ogłoszeń ubyło jednak 35,5 tys. mieszkań, o 6 proc. więcej. Stąd też spadek całkowitej podaży.

Warto jednak zauważyć, że spadek liczby ofert niekoniecznie oznacza, że wszystkie lokale sprzedano; część z ogłoszeń mogła zostać po prostu wycofana przez sprzedających. Dobrze mieć to na uwadze przy analizie takich danych, ponieważ wycofanie oferty bywa reakcją odwrotną do popytu — sprzedający zdejmuje mieszkanie, gdy przez kilka miesięcy nikt się nim nie zainteresował, albo gdy przestawia je na wynajem.

Tam, gdzie ofert ubyło najwięcej, ceny prawie nie drgnęły

Najmocniej skurczyła się oferta w Katowicach — z 2,4 tys. do 2,2 tys. mieszkań, czyli o 8 proc. Średnia cena metra wzrosła tam symbolicznie: z niespełna 12,1 tys. zł do nieco ponad 12,1 tys. zł. Odwrotnie stało się w Trójmieście, gdzie liczba ofert nie zmieniła się w ogóle i utrzymała na poziomie 8,2 tys., a średnia cena poszła w górę z 16,8 tys. do 17,3 tys. zł, czyli o 3 proc. — najsilniej ze wszystkich analizowanych rynków.

W Warszawie ofert ubyło z 14,9 tys. do 14,3 tys., we Wrocławiu z 7,9 tys. do 7,8 tys., w Łodzi z 4,8 tys. do 4,6 tys. W Krakowie i Poznaniu liczba ogłoszeń wzrosła — odpowiednio do 8 tys. i 3,8 tys. Podwyżki w tych miastach zamknęły się w około 1 proc. Nie da się zatem ukryć, że jednomiesięczne wahania podaży niewiele mówią o kierunku cen; przy takiej skali zmian różnica 100 zł na metrze mieści się w granicach zwykłego szumu.

Nominalna różnica między rynkami to nie to samo co różnica w kosztach

Dystans między rynkiem wtórnym a pierwotnym sięga od 1 proc. w Krakowie, przez 4 proc. w Trójmieście i 5 proc. w Katowicach, 9 proc. w Warszawie, 14 proc. we Wrocławiu i 15 proc. w Poznaniu, aż po 23 proc. w Łodzi. Można się domyślać, że dla kupującego liczy się przede wszystkim ten lokalny wskaźnik, a nie ogólna informacja, że mieszkania z rynku wtórnego są tańsze. Osobną kwestią pozostaje to, że kupno mieszkania z rynku wtórnego wiąże się z ryzykami, których w nowej inwestycji po prostu nie ma.

Trzeba przy tym pamiętać, że deweloperzy sprzedają lokale w stanie deweloperskim. Do ceny z cennika trzeba więc doliczyć wykończenie, które przy standardowym zakresie prac kosztuje zwykle od 1,5 do 2,5 tys. zł za metr. Tam, gdzie nominalna różnica wynosi kilka procent, ta pozycja przesądza o wyniku porównania; tam, gdzie sięga jednej piątej, nie zmienia go wcale. Na drugą stronę tego rachunku składa się zresztą więcej niż sama budowa — w największych aglomeracjach nawet 30 proc. ceny mieszkania to koszt samej działki, a cena mieszkania od dewelopera rzadko kończy się na kwocie z cennika.

Mieszkanie 55 mkw w Łodzi i Krakowie — ile naprawdę wynosi różnica?

Mieszkanie o powierzchni 55 mkw. w Łodzi kosztuje obecnie na rynku wtórnym średnio 495 tys. zł, a u dewelopera 643,5 tys. zł. Różnica to 148,5 tys. zł. W Krakowie te same 55 mkw. to 940,5 tys. zł na rynku wtórnym i 946 tys. zł na pierwotnym, czyli zaledwie 5,5 tys. zł różnicy. Po doliczeniu wykończenia stanu deweloperskiego (82,5–137,5 tys. zł przy tym metrażu) nowe mieszkanie w Krakowie wychodzi drożej o 88–143 tys. zł, a w Łodzi o 231–286 tys. zł. Warunek jest jeden: używany lokal nie może wymagać remontu porównywalnej skali.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj