- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Nawet 30 proc. ceny mieszkania to koszt samej działki. A grunty drożeją coraz szybciej
Nawet 30 proc. ceny mieszkania to koszt samej działki. A grunty drożeją coraz szybciej
Działki pod mieszkania drożeją w tempie do 12 proc. rocznie, a w cenie nowego lokum koszt samej ziemi sięga już 15–30 proc. To oznacza, że przy mieszkaniu za 600 tys. zł nawet 180 tys. zł odpowiada wyłącznie za grunt, na którym stanął budynek — a nie za beton, materiały czy robociznę.
Najlepszych gruntów zaczyna brakować. Deweloperzy szukają coraz dalej
Rynek ziemi inwestycyjnej wchodzi powoli w fazę, w której atrakcyjnych lokalizacji po prostu nie wystarcza dla wszystkich chętnych. Z analizy JLL wynika, że deweloperzy konkurują o malejącą pulę dobrze położonych działek, a te najlepsze schodzą z rynku najszybciej. Warto zauważyć, że nie chodzi tu o chwilowe wahnięcie — firma prognozuje, że zwiększone zapotrzebowanie na grunty, zwłaszcza te z przeznaczeniem mieszkaniowym, utrzyma się w dłuższej perspektywie.
Skala zainteresowania ma swoje uzasadnienie w liczbach. W 2025 r. na sześciu największych rynkach do sprzedaży trafiło ponad 500 nowych projektów mieszkaniowych — a każdy z nich wcześniej musiał znaleźć swoją ziemię. Tak duża liczba inwestycji napędza popyt na grunty i sprawia, że konkurencja o nie staje się coraz ostrzejsza. A że Polacy najchętniej kupują od deweloperów, to tylko podsyca to rywalizację o najlepsze działki.
Cena działki w stolicy potrafi dorównać cenie mieszkania
Tempo wzrostu cen najlepiej widać na konkretnych stawkach. Na głównych rynkach działki pod zabudowę mieszkaniową podrożały średnio o około 5 proc. rok do roku, choć w dłuższym ujęciu (ostatnie pięć lat) roczne wzrosty mieściły się w przedziale od 5 do 12 proc. W Warszawie, poza ścisłym centrum, za metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM) trzeba zapłacić nawet do 8 tys. zł. W samym centrum stolicy górna granica wycen sięga natomiast około 16 tys. zł za 1 mkw. PUM — czyli tyle, ile w wielu polskich miastach kosztuje gotowe mieszkanie z metra.
Nie da się ukryć, że to właśnie ziemia w coraz większym stopniu decyduje o cenie nowego lokalu. Udział kosztu gruntu w cenie mieszkania w największych aglomeracjach wynosi dziś od 15 do 30 proc., a do rachunku dochodzą jeszcze rosnące koszty planistyczne, które przy ocenie opłacalności inwestycji znaczą coraz więcej. Nie jest to zresztą zjawisko nowe — w ciągu ostatnich lat ceny mieszkań w Warszawie wzrosły dwukrotnie, a grunt miał w tym swój wyraźny udział.
Co to oznacza dla kupującego mieszkanie?
Przy mieszkaniu wartym 600 tys. zł sam grunt odpowiada za kwotę rzędu 90–180 tys. zł — i to zanim doliczy się materiały, wykończenie czy marżę dewelopera. Warto zaznaczyć, że jeśli ceny ziemi rosną o 5–7 proc. rocznie, a deweloper przenosi ten koszt na klienta, to przy zakupie odłożonym o dwa lata różnica w cenie metra może wynieść kilkaset złotych — przy 50-metrowym mieszkaniu daje to nawet kilkanaście tysięcy złotych więcej. Można się domyślać, że im lepsza lokalizacja, tym ta premia będzie wyższa.
Pełna cena mkw. to nie tylko grunt
Trzeba też pamiętać, że cena mieszkania od dewelopera obejmuje znacznie więcej niż sam koszt ziemi — do podstawowej stawki za metr dochodzą m.in. komórka lokatorska czy miejsce postojowe, które potrafią podbić ostateczny rachunek o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Co można zrobić, planując zakup w najbliższych latach?
Z perspektywy osoby, która rozważa kupno mieszkania, warto mieć na uwadze kilka kwestii. Po pierwsze, można porównać ceny w ścisłym centrum z dzielnicami nieco dalszymi — różnica w koszcie gruntu często przekłada się na zauważalnie niższą cenę metra przy podobnym standardzie.
Po drugie, warto sprawdzić, na jakim etapie planistycznym jest dana inwestycja, bo rosnące koszty planistyczne potrafią z opóźnieniem podbić cenę.
Po trzecie, przy zakupie z myślą o kilku latach naprzód rozsądne wydaje się raczej zakładanie dalszego wzrostu cen niż liczenie na ich spadek. I wreszcie — przy ofertach z rynku pierwotnego warto dopytać dewelopera, kiedy nabył grunt, bo działki kupione kilka lat temu obciążają cenę inaczej niż te wykupione na szczycie.
Warto przy tym wiedzieć, czy deweloper może zmienić cenę mieszkania już po podpisaniu umowy — bo to bezpośrednio przekłada się na pewność budżetu nabywcy.
Demografia podtrzyma popyt, mimo niepewności wokół stóp
JLL wskazuje, że mimo niepewności dotyczącej stóp procentowych zapotrzebowanie na mieszkania pozostaje odporne, a w tle pracują czynniki demograficzne. Do 2035 r. udział ludności miejskiej ma wzrosnąć o około 0,6 punktu procentowego, a liczba gospodarstw domowych zwiększy się — i to pomimo prognozowanego spadku liczby ludności w Polsce.
W takich realiach firma spodziewa się, że ceny gruntów mieszkaniowych będą rosły dalej, w tempie około 5–7 proc. rocznie, przy zachowanej premii za najlepsze adresy. Trudno zatem liczyć na to, że ceny nieruchomości spadają — przynajmniej w segmencie nowych mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach.