Nowy obowiązek przy zakupie domu. Właściciele stracą prawo do narzekania na sąsiada

Ministerstwo rezygnuje z podziału na miasto i wieś

Pierwotnie sprawa wydawała się prosta; rolnik gospodaruje na wsi, więc ochrona przed roszczeniami sąsiadów dotyczy terenów wiejskich. Jak podaje Dziennik Gazeta Prawna, resort rolnictwa zdecydował się jednak na nowe rozwiązanie. Zamiast opierać się na podziale administracyjnym, nowa wersja projektu odsyła do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i planów ogólnych (warto pamiętać, że sam plan ogólny gminy bywa dokumentem spornym, a skarga na plan ogólny może opóźnić jego wejście w życie).

Konsekwencja jest taka, że działka położona w granicach miasta, ale z funkcją rolniczą wpisaną w dokumentach planistycznych, znajdzie się w tym samym reżimie co gospodarstwo w środku Mazowsza. Teoretycznie z punktu widzenia spójności przepisów takie podejście ma sens — rolnictwo bywa prowadzone również na obrzeżach dużych aglomeracji, choćby w Toruniu czy na peryferiach Warszawy. Problem w tym, że kupujący dom najczęściej nie ma pojęcia, jaką funkcję planistyczną ma sąsiedni obręb ewidencyjny. Tym bardziej że grunt rolny w budowlany da się w wielu przypadkach przekształcić, co dodatkowo zaciera obraz okolicy.

Nowy art. 144¹ Kodeksu cywilnego. Na czym polega ochrona rolnika?

Trzon rozwiązania stanowi dodanie do Kodeksu cywilnego przepisu, zgodnie z którym działalność rolnicza prowadzona zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej nie narusza praw właścicieli sąsiednich nieruchomości. Wyjątkiem miałyby być sytuacje, w których w konkretnej sprawie ustalono, że działalność jest prowadzona niezgodnie z tymi zasadami lub z przepisami prawa. Równolegle projekt zmienia Kodeks wykroczeń tak, by hałas maszyn czy prace przy zwierzętach po godzinie 22 nie były kwalifikowane jako zakłócanie ciszy nocnej, o ile wynikają z normalnego cyklu produkcyjnego.

Sprawa rolnika spod Łodzi jako impuls do zmian

Bezpośrednim impulsem do prac legislacyjnych była sprawa Szymona Kluki, właściciela niewielkiej chlewni w Grodzisku pod Łodzią. Sąsiedzi wystąpili przeciwko niemu z roszczeniami dotyczącymi zapachów i hałasu, a Sąd Najwyższy oddalił kasację rolnika, utrzymując w mocy wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi. Sąd uznał, że immisje przekraczały przeciętną miarę, a posiadanie wymaganych zezwoleń nie wyłącza odpowiedzialności z art. 144 k.c. Można się domyślać, że właśnie ten precedens przesądził o tym, iż resort zdecydował się na zmiany na poziomie kodeksowym, a nie w przepisach szczególnych.

Notariusze mówią o biurokracji. Kto ma sprawdzić dokumenty?

Środowisko notarialne odniosło się do projektu krytycznie i wskazuje na kilka konkretnych trudności. Pierwsza dotyczy zakresu analizy; przy każdej transakcji trzeba byłoby zbadać nie tylko stan prawny sprzedawanej nieruchomości, ale też dokumenty planistyczne obejmujące cały obręb ewidencyjny. To dodatkowa praca, która przekłada się na czas i koszt obsługi umowy — a warto wiedzieć, że każda wizyta u notariusza wiąże się z taksą, której wysokość nie jest sztywna.

Druga wątpliwość ma charakter bardziej zasadniczy. Plany miejscowe nie zawsze odzwierciedlają rzeczywisty sposób użytkowania gruntów; zdarza się, że teren oznaczony jako rolniczy od lat jest nieużytkiem albo — odwrotnie — działalność rolnicza toczy się tam, gdzie plan tego nie przewiduje. Nie da się ukryć, że w takich warunkach ustalenie, czy oświadczenie w ogóle jest wymagane, może być kłopotliwe. Notariusze podnoszą też pytanie o skuteczność samego dokumentu i zastanawiają się, czy podpis pod formułą o akceptacji uciążliwości faktycznie zamyka drogę do przyszłych roszczeń, czy pozostanie wyłącznie formalnością.

Dwa projekty, jedna kwestia. Prezydent ma swój projekt

Warto zaznaczyć, że rządowy projekt nie jest jedyną propozycją w tej sprawie. Resort rolnictwa przedstawił swoje założenia 17 marca 2026 r., a z końcem marca skierował projekt do konsultacji społecznych, które zakończyły się 30 kwietnia. 7 kwietnia 2026 r. własną inicjatywę ogłosił prezydent Karol Nawrocki — jego projekt ustawy o ochronie funkcji produkcyjnej wsi również przewiduje notarialny mechanizm informacyjny przy zakupie nieruchomości na wsi oraz domniemanie legalności typowych immisji, takich jak zapachy, hałas maszyn czy zapylenie. Minister rolnictwa Stefan Krajewski skrytykował tę inicjatywę jeszcze tego samego dnia, wskazując, że powiela ona rozwiązania rządowe. Różnice dotyczą między innymi pracy po godzinie 22 — projekt rządowy wprost dopuszcza ją, gdy konieczne jest zebranie plonów lub wykonanie niezbędnych zabiegów.

Istnienie dwóch konkurencyjnych ścieżek legislacyjnych oznacza, że ostateczny kształt przepisów — w tym zakres terytorialny obowiązku składania oświadczeń — pozostaje otwarty.

Ochrona przed immisjami budzi mniej sporów

Sama idea zabezpieczenia rolników przed pozwami o hałas czy zapachy nie jest w projekcie najbardziej kontrowersyjnym elementem. Przepisy doprecyzowują, że domniemanie zgodności z prawem obejmie działalność wytwórczą w rolnictwie — produkcję roślinną, zwierzęcą, ogrodniczą, sadowniczą i rybną. Przewidziano przy tym wyjątki, a w razie sporu sąd oceniałby między innymi to, czy działalność jest prowadzona zgodnie z przepisami i dokumentami planistycznymi. Spory o uciążliwe zapachy z produkcji rolnej od lat trafiają zresztą na wokandy.

Co oświadczenie o uciążliwościach oznacza dla kupującego dom?

Osoba kupująca dom jednorodzinny na obrzeżach Warszawy — na przykład w rejonie Wesołej czy Białołęki, gdzie sąsiedztwo terenów o funkcji rolniczej nie jest rzadkością — może przy podpisywaniu aktu notarialnego zostać poproszona o dodatkowe oświadczenie. Samo oświadczenie nie kosztuje nic, ale wydłuża przygotowanie transakcji: notariusz musi wcześniej ustalić funkcję planistyczną okolicznych działek. W praktyce oznacza to kilka dni więcej między umową przedwstępną a aktem przenoszącym własność, a przy bardziej skomplikowanych stanach — wyższą taksę notarialną z tytułu dodatkowych czynności.

Otwarte pozostaje natomiast pytanie, jak dalece takie oświadczenie osłabi pozycję kupującego w ewentualnym późniejszym sporze o uciążliwości. Sami notariusze zwracają uwagę, że nie jest jasne, czy podpis pod klauzulą o akceptacji rzeczywiście wyłączy przyszłe roszczenia — a to przesądzi dopiero orzecznictwo.

Harmonogram prac. Kiedy przepisy mogą wejść w życie?

Zgodnie z wykazem prac legislacyjnych rządu przyjęcie projektu przez Radę Ministrów planowane jest na trzeci kwartał 2026 r. Osoby, które planują zakup domu jesienią lub zimą, powinny liczyć się z tym, że przepisy mogą zacząć obowiązywać w trakcie procedury transakcyjnej.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj