Oboje wzięli kredyt na 500 tys. zł, jeden odda bankowi niemal 155 tys. zł więcej. Przez jeden błąd

Niemal 155 tys. zł różnicy. Kredyt na tę samą kwotę i ten sam okres nie oznacza takich samych kosztów

Marcin Iwuć co miesiąc sprawdza na blogu Finanse Bardzo Osobiste, jak duże są różnice w kosztach kredytowych między poszczególnymi ofertami kredytów hipotecznych. Do wyliczeń zawsze używa tego samego przykładu, czyli kredytu na pół miliona złotych, rozłożonego na dwadzieścia lat, ze zmiennym oprocentowaniem i 20-procentowym wkładem własnym. Okazuje się, że w zestawieniu na lipiec 2026 najtańsza i najdroższa oferta różniły się od siebie dokładnie o 154 856 zł.

Chodzi przy tym o tego samego kredytobiorcę, te same parametry i ten sam miesiąc zaciągnięcia zobowiązania. Różnica nie wynika więc z profilu klienta, jego zarobków ani zdolności kredytowej — bierze się wyłącznie z warunków, które proponuje konkretny bank. Co więcej, w poprzednich miesiącach ta różnica bywała nawet większa; w kwietniu przekraczała 170 tys. zł.

Rata to zła miara. Jej wysokość może mocno mylić

Większość osób szukających kredytu porównuje oferty po wysokości miesięcznej raty i wybiera tę najniższą. Rata potrafi być jednak myląca; bank może obniżyć ją "na papierze", a przy okazji doliczyć wysoką prowizję, drogie ubezpieczenia (na życie, od utraty pracy, od nieruchomości) czy inne produkty wpisane w umowę. To zresztą jeden z powodów, dla których warto wiedzieć, czym kierować się przy wyborze kredytu hipotecznego.

Z tego względu Iwuć w swoim rankingu porządkuje oferty tylko według jednego kryterium, jakim jest całkowity koszt kredytu.

RRSO pomaga, ale czy mówi wszystko?

Lepszym punktem odniesienia niż sama rata jest RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania — całkowity koszt zobowiązania wyrażony procentowo w skali roku. W przeciwieństwie do raty obejmuje nie tylko odsetki, ale też prowizję czy obowiązkowe ubezpieczenia. Dla orientacji: reprezentatywne RRSO hipoteki mieściło się latem 2026 w okolicach 6–7 proc., zależnie od oferty i przyjętych założeń.

Nie znaczy to jednak, że RRSO jest w pełni miarodajne. Wskaźnik nie uwzględnia kosztów notarialnych, wyceny nieruchomości ani odsetek karnych, a porównywać go warto tylko wtedy, gdy zestawia się kredyty o tej samej kwocie i tym samym okresie spłaty. Osobom, które dopiero zaczynają liczyć koszty, przyda się poradnik, jak wybrać najtańszą pożyczkę bez wpadania w ukryte RRSO.

Koszt kredytu: z czego tak naprawdę się składa?

Oprocentowanie kredytu w złotych to suma dwóch elementów: wskaźnika WIBOR i marży banku. WIBOR jest częścią zmienną — w połowie lipca 2026 stawka sześciomiesięczna oscylowała wokół 3,8 proc. — i kredytobiorca nie ma na nią wpływu. Marża to część stała, ustalana przez bank; zwykle mieści się w przedziale mniej więcej 1,8–2,5 pkt proc. Warto przy tym pamiętać, że przez ostatnie lata rosła marża kredytów hipotecznych, co dodatkowo różnicuje oferty.

Do tego dochodzą koszty okołokredytowe, o których łatwo zapomnieć przy porównywaniu ofert; są to prowizja za udzielenie kredytu, ubezpieczenia, wpis do księgi wieczystej czy podatek od czynności cywilnoprawnych.

Kredytobiorcy raczej nie powinni w tym momencie liczyć na kolejne obniżki stóp procentowych

Po serii obniżek stóp procentowych, z których ostatnia miała miejsce w marcu 2026, Rada Polityki Pieniężnej zatrzymała stopę referencyjną na poziomie 3,75 proc. i utrzymała ją bez zmian na kolejnych posiedzeniach — w kwietniu, maju, czerwcu i lipcu. Prognozy studzą przy tym nadzieje na szybkie dalsze spadki rat; rynek nie wycenia już kolejnych cięć w tym roku. Co więcej, część ekonomistów wskazuje, że podwyżka stóp procentowych jest bardziej prawdopodobna niż obniżka.

To oznacza, że na wyrównanie zbyt drogiego kredytu przez same obniżki stóp raczej nie ma co liczyć. Skoro stawki mają się utrzymać przez dłuższy czas, wybór tańszej oferty dziś przekłada się na oszczędności rozłożone na całe lata spłaty. Widać to zresztą było wcześniej, gdy WIBOR malał po zapowiedzi obniżki stóp, zanim jeszcze Rada podjęła decyzję. Dla wielu kredytobiorców te kilkadziesiąt minut poświęcone na rzetelne porównanie ofert okaże się najlepiej opłaconą pracą w całym procesie zakupu mieszkania.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj