- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Jesień może być dobrym czasem dla kupujących mieszkanie. Deweloperzy muszą dawać rabaty
Jesień może być dobrym czasem dla kupujących mieszkanie. Deweloperzy muszą dawać rabaty
Jesień na rynku pierwotnym zapowiada się dla kupujących lepiej niż poprzednie miesiące: wrzesień zamyka kwartał, a na ukończonych osiedlach zostaje deweloperom coraz więcej mieszkań bez nabywcy. Analitycy spodziewają się z tego powodu większej liczby okazji, choć w cennikach próżno ich szukać. Upust obejmuje dziś najczęściej garaż, komórkę lokatorską albo wykończenie.
122 dwie promocje w samej Warszawie. Ale większości trzeba szukać na stronach internetowych.
O jesiennych oczekiwaniach analityków rynku pierwotnego pisze „Rzeczpospolita". Sierpniowe akcje sprzedażowe — łącznie 267 — skupiły się w kilku miastach: najwięcej przypadło ich na Warszawę (122), potem na Kraków (56) i Łódź (51), co daje blisko 86 proc. wszystkich odnotowanych promocji. Marek Wielgo z RynekPierwotny.pl zastrzega przy tym, że faktycznie jest ich więcej, bo część firm informuje o nich wyłącznie na własnych stronach internetowych. W poprzednich sezonach na listach zachęt pojawiały się nawet darmowe wycieczki za zakup mieszkania.
Darmowy garaż zamiast obniżki stawki za metr
Zmieniła się też sama forma ustępstwa. Ewa Palus z Tabelaofert zwraca uwagę, że darmowy garaż to dla kupującego kilkadziesiąt tysięcy złotych mniej do zapłacenia; w pakietach pojawiają się poza tym komórki lokatorskie, tańsze wykończenie i pokrycie opłat notarialnych. To właśnie te pozycje decydują o tym, ile naprawdę wynosi cena mieszkania od dewelopera. Przy założeniu 50 tys. zł darmowy garaż odpowiada mniej więcej jednej czwartej ceny najtańszej warszawskiej kawalerki za 221,8 tys. zł; sierpniowy spadek średniej ceny metra w stolicy o 1 proc. daje dla porównania niecałe 10 tys. zł przy pięćdziesięciometrowym lokalu. Żadna z tych pozycji nie zmienia przy tym stawki za metr, którą deweloper podaje w cenniku.
Warszawska średnia spadła o 1 proc. za sprawą nowych, tańszych osiedli
Sierpniowe stawki w ofercie deweloperów, obliczone przez platformę BIG DATA RynekPierwotny.pl, to 19,6 tys. zł za metr w Warszawie, 17,3 tys. zł w Krakowie, 15,9 tys. zł we Wrocławiu, 11,6 tys. zł w Łodzi i 11,2 tys. zł w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Warszawska średnia była o 1 proc. niższa niż miesiąc wcześniej, ale odpowiada za to zmiana składu oferty: do sprzedaży weszła większa pula lokali z segmentu popularnego, wycenionych średnio na 16,4 tys. zł za metr, co obniżyło średnią liczoną dla całości.
Sama średnia mówi więc o czymś innym, niż się na pierwszy rzut oka wydaje: reaguje na to, jakie mieszkania akurat trafiły do sprzedaży, a dodatków z pakietów promocyjnych w ogóle nie rejestruje, bo stawka w cenniku zostaje ta sama. Nowe obowiązki informacyjne deweloperów miały oznaczać koniec zgadywania cen mieszkań, ale wartość pakietu dodatków nadal pozostaje poza jawnym cennikiem. Dla dewelopera jest to rozwiązanie wygodniejsze, ponieważ dodatek można przyznać konkretnemu klientowi i konkretnemu lokalowi, a potem wycofać bez ogłaszania czegokolwiek.
Trzydzieści dziewięć procent łódzkiej oferty stoi gotowe i czeka na kupca
Skala ustępstw zależy od tego, ile firma ma lokali gotowych do odbioru, na które nie znalazł się nabywca. Według wyliczeń RynekPierwotny.pl mieszkania na osiedlach już oddanych odpowiadają za 39 proc. łódzkiej oferty i 22 proc. warszawskiej; Wielgo określa je jako zamrożony kapitał i wskazuje, że właśnie przy nich najłatwiej wynegocjować dodatkowe warunki. Tłumaczy to, dlaczego akurat w Łodzi odnotowano trzecią co do wielkości pulę promocji, mimo że rynek jest wielokrotnie mniejszy od warszawskiego.
Grudzień może być lepszym momentem na zakup niż wrzesień
Firmy będą próbowały podbić wrześniową sprzedaż, wciąż bez cięcia całych cenników. Wielgo zwraca uwagę, że najkorzystniejsze warunki pojawiają się zwykle na zamknięciu kwartału i w końcówce roku; grudzień może więc przynieść więcej niż wrzesień. W dłuższej perspektywie eksperci Erste Bank zakładają podwyżki cen mieszkań, co ogranicza opłacalność dalszego odkładania decyzji.
Najtańsza kawalerka to jedno, drugi pokój we Wrocławiu kosztuje o 43 proc. więcej
Najtańsze pojedyncze kawalerki kosztują w Łodzi 200,2 tys. zł, w stolicy 221,8 tys. zł, w Poznaniu 260,6 tys. zł; Wrocław zaczyna się od 267,9 tys. zł, a Kraków dopiero od 362,5 tys. zł. Dla porównania na rynku wtórnym trafiała się w Warszawie 17-metrowa kawalerka wyceniona na 300 tys. zł. Przy dwóch pokojach dolna granica przesuwa się do 272,6 tys. zł (Łódź), 313,3 tys. zł (Warszawa), 357,5 tys. zł (Poznań), 381,9 tys. zł (Wrocław) i 429 tys. zł (Kraków). Po przeliczeniu tych kwot widać, że dopłata za drugi pokój jest procentowo najwyższa we Wrocławiu (blisko 43 proc.) i w Warszawie (ponad 41 proc.), a najniższa w Krakowie (nieco ponad 18 proc.).
Kraków ma zatem najwyższy próg wejścia i jednocześnie najłagodniejsze przejście do większego metrażu; we Wrocławiu niska cena startowa dotyczy wyłącznie kawalerek.
Cennik mówi jedno, akt notarialny drugie
Sierpniowe dane nie pokazują obniżek, bo obniżki w większości nie przeszły przez cennik. Realny rabat siedzi w pakiecie — miejscu postojowym, komórce lokatorskiej, wykończeniu, opłatach notarialnych — i jest największy przy mieszkaniach na osiedlach już oddanych, które stanowią 39 proc. oferty w Łodzi i 22 proc. w Warszawie. Przy takiej konstrukcji promocji porównywanie ofert po cenie metra niewiele daje; liczy się łączna kwota, którą kupujący wykłada przy podpisaniu aktu.
zobacz więcej:
