Skanska sprzedawała osiedle "bez barier". Czytelnikowi na wózku zbudowali schody na balkon

Spółka roszczenie odrzuca i przekonuje, że kupujący sam wybrał mieszkanie spoza puli lokali przystosowanych dla osób z niepełnosprawnościami. Spór toczy się przed Sądem Rejonowym dla Warszawy-Woli i pokazuje, jak daleko potrafi rozejść się hasło reklamowe z treścią konkretnej umowy.

Osiedle „bez barier" i jeden sporny stopień

Rzecz dotyczy lokalu w warszawskiej inwestycji Skanska na Mokotowie. Z dokumentów złożonych w sprawie wynika, że chodzi o mieszkanie o powierzchni użytkowej 77,67 mkw., z czterema pokojami i przylegającą loggią o powierzchni 6,64 mkw.

Inwestycja była reklamowana jako jedno z pierwszych w Polsce osiedli bez barier architektonicznych, ubiegające się o certyfikat „Obiekt bez Barier" przyznawany przez Fundację Integracja. Deweloper komunikował, że nawet 40 proc. mieszkań można dostosować do potrzeb osób z różnymi rodzajami niepełnosprawności, a całe założenie ma być przyjazne między innymi seniorom i osobom z ograniczeniami ruchu. Dla kupującego, poruszającego się na co dzień z trudnościami, to właśnie ta obietnica miała przesądzić o wyborze dewelopera.

„Minimalny próg" kontra rzeczywistość

Sercem sporu jest pytanie, na co dokładnie umówiły się strony. Kupujący powołuje się na korespondencję z grudnia 2018 roku. W jednym z mejli przedstawicielka działu sprzedaży zapewniała, że w ramach dostosowania do wymogów certyfikatu spółka stosuje „wyjścia na balkon z minimalnym progiem". W odpowiedzi na prośbę o listę potrzeb nabywca wskazał z kolei jako warunek konieczny, by podłoga w całym mieszkaniu była „płaska, bez żadnych progów".

Po wybudowaniu lokalu kupujący zmierzył próg przy wejściu na loggię na ok. 26 cm wysokości i kilkanaście centymetrów szerokości, na tyle dużej, że, jak obrazowo opisuje, można na nim postawić doniczkę. W jego ocenie to bariera nie do przejścia dla osoby na wózku, a więc wada w rozumieniu art. 556(1) Kodeksu cywilnego, czyli niezgodność rzeczy sprzedanej z umową. Uwagę o progu odnotowano w protokole odbioru z 6 lipca 2020 roku. Powód twierdzi też, że przy próbie samodzielnego pokonania stopnia doznał urazu.

Deweloper przedstawia te same liczby zupełnie inaczej. W pismach procesowych podnosi, że zgodnie z projektem próg miał wysokość ok. 14 cm, a w protokole odbioru zapisano ok. 15 cm. Podawane przez powoda 26 cm spółka rozkłada na dwa elementy: właściwy próg okienno-drzwiowy oraz stopień (stopnicę), który miał ułatwiać przejście na loggię. Według dewelopera kupujący wykończył to miejsce inaczej, niż przewidywał projekt, i pominął stopnicę, przez co wejście stało się trudniejsze, niż gdyby zrealizowano je zgodnie z dokumentacją.

Linia obrony: „to nigdy nie był lokal z puli"

Skanska konsekwentnie twierdzi, że sprzedane mieszkanie po prostu nie należało do puli lokali objętych certyfikatem „Obiekt bez Barier". Wskazuje, że w chwili wyboru dostępnych było kilkadziesiąt takich mieszkań, ale żadne z nich nie miało czterech pokoi, a to właśnie liczba pomieszczeń była dla kupującego jednym z głównych kryteriów. Próg między salonem a loggią miał zaś, według spółki, wynikać z uwarunkowań technicznych: loggia położona nad ogrzewanym pomieszczeniem wymaga dodatkowej izolacji, a ta przekłada się na różnicę poziomów. Usunięcie progu miało więc nie być możliwe bez ingerencji w konstrukcję budynku, co wykraczało poza zakres zmian lokatorskich.

W toku procesu deweloper dołączył też wyciąg z wymagań certyfikacyjnych, z których ma wynikać, że lokal „bez barier" musi mieć wyjście na loggię bez progu albo z progiem nie wyższym niż 3,5 cm. Skoro sporne mieszkanie tego warunku nie spełniało, to zdaniem spółki po prostu nie kwalifikowało się do puli. Deweloper zwraca również uwagę, że w tej samej inwestycji dostępny był wówczas zbliżony lokal z niższym progiem, którego kupujący jednak nie wybrał.

Kupujący odpiera te argumenty. Przekonuje, że na żadnym etapie nie usłyszał ani nie przeczytał, że akurat „jego" lokal jest wyjątkiem od reklamowanej reguły, a karty techniczne różnych mieszkań w zakresie wyjścia na balkon wyglądały identycznie, niezależnie od tego, czy próg miał być minimalny, czy wysoki. Twierdzi też, że szczegółową dokumentację techniczną otrzymał dopiero po podpisaniu umowy, co wiąże z naruszeniem obowiązków informacyjnych dewelopera.

Obniżenie ceny, rękojmia i spór o „14 dni milczenia"

Podstawą roszczenia jest art. 560 Kodeksu cywilnego, który pozwala kupującemu złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny wadliwej rzeczy. Obniżka powinna przy tym pozostawać w proporcji wartości rzeczy z wadą do wartości rzeczy bez wady, a wysokość kwoty wykazuje co do zasady kupujący, w razie sporu z pomocą biegłego. Powód wycenił swoją stratę na 75 tys. zł, odwołując się do utrudnionego, a w praktyce niemożliwego, korzystania z loggii.

Drugim filarem pozwu jest art. 561(5) k.c. Przepis ten przewiduje, że jeżeli konsument złoży żądanie z tytułu rękojmi, a sprzedawca nie odniesie się do niego w ciągu 14 dni, uznaje się żądanie za uzasadnione. Kupujący twierdzi, że deweloper spóźnił się z odpowiedzią, więc roszczenie należy traktować jak milcząco przyjęte. Spółka kwestionuje zarówno termin, jak i samą legitymację powoda na dzień złożenia pierwszego oświadczenia, wskazując na moment przejścia praw z rękojmi przy darowiźnie i cesji. To istotny element, bo katalog uprawnień konsumenta i obowiązki sprzedawcy z tytułu rękojmi zależą między innymi od tego, kto i kiedy skutecznie zgłosił wadę.

Warto pamiętać, że odpowiedzialność za wady nieruchomości z tytułu rękojmi trwa pięć lat od wydania rzeczy, a obniżenie ceny to tylko jedno z możliwych roszczeń. W ostateczności, przy wadzie istotnej, w grę może wchodzić nawet odstąpienie od umowy deweloperskiej, choć to rozwiązanie obwarowane jest dodatkowymi warunkami.

Marketing kontra treść umowy: lekcja dla kupujących

Niezależnie od finału tego konkretnego procesu, spór jest podręcznikowym przykładem rozjazdu między tym, co obiecuje reklama, a tym, co realnie zobowiązuje dewelopera. Hasła o osiedlu „bez barier", zapewnienia w mejlach czy materiały promocyjne nie zastępują postanowień umowy. Z punktu widzenia prawa znaczenie ma przede wszystkim to, co znalazło się w umowie deweloperskiej i w załącznikach, a nie ogólne deklaracje z folderów. Granica bywa cienka: zbyt swobodne obietnice potrafią ocierać się o oszustwa reklamowe i nieuczciwe praktyki rynkowe, na co zresztą powołuje się także powód, zarzucając deweloperowi między innymi presję czasu przy podpisywaniu umowy jeszcze przed końcem 2018 roku.

Praktyczny wniosek dla osób kupujących mieszkanie z rynku pierwotnego jest prosty w teorii, trudniejszy w realizacji. Kluczowe wymagania, zwłaszcza te dotyczące dostępności, trzeba wpisać wprost do umowy, a nie opierać ich na ustnych ustaleniach czy korespondencji handlowej. Przed podpisaniem aktu warto dokładnie przeanalizować prospekt informacyjny dewelopera i rzuty techniczne, w tym przekroje, na których widać poziomy podłóg i ewentualne progi. A przy przejmowaniu lokalu każdą usterkę należy precyzyjnie opisać w protokole, bo to dokument o realnym znaczeniu dowodowym; coraz częściej pomagają w tym wyspecjalizowane usługi odbioru mieszkań.

Na razie sprawa pozostaje otwarta, a sąd nie rozstrzygnął, po której stronie jest racja. Pewne jest jedno: argumenty obu stron są poważne, a wyrok może okazać się ważną wskazówką w tym, gdzie kończy się marketingowa obietnica „bez barier", a zaczyna twarda treść umowy.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj