- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Rząd zmienia zasady dotyczące balkonów. Twój sąsiad może zapłacić więcej niż ty
Rząd zmienia zasady dotyczące balkonów. Twój sąsiad może zapłacić więcej niż ty
Rządowy projekt zmian w ustawie o własności lokali zdążył już wywołać obawy o zakaz palenia papierosów i suszenia prania na balkonach – w dokumencie nie ma jednak przepisu, który by na to pozwalał. Jest za to inny, komentowany znacznie rzadziej: wspólnota miałaby móc uchwalić wyższą zaliczkę dla jednego konkretnego mieszkania.
Częścią wspólną ma być konstrukcja balkonu, niekoniecznie cały balkon
Projekt oznaczony numerem UD312 przygotowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Nowe przepisy mają zlikwidować lukę obecną w prawie; obowiązująca ustawa nie wskazuje, które elementy balkonu należą do nieruchomości wspólnej, a które stanowią własność właściciela lokalu. Art. 3 ust. 2 mówi jedynie o tych częściach budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali; resztę przez lata rozstrzygały sądy, a orzeczenia Sądu Najwyższego odnosiły się do konkretnych rozwiązań technicznych w konkretnych budynkach. To właśnie orzecznictwo odpowiadało dotąd na pytanie, kto odpowiada za remont balkonu.
Projekt przesądza, że do nieruchomości wspólnej należałyby elementy konstrukcyjne: dźwigary, płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada oraz te fragmenty balkonu, które stanowią część elewacji. Wewnętrzna przestrzeń balkonu i jej wykończenie pozostałyby składową lokalu; za ich stan odpowiadałby wyłącznie właściciel.
Ministerstwo Sprawiedliwości chciało pójść dalej. Resort rozwoju odrzucił pomysł
W toku uzgodnień Ministerstwo Sprawiedliwości postulowało, by balkony, loggie i tarasy zaliczyć do nieruchomości wspólnej w całości, a właścicielom mieszkań przyznać wobec nich jedynie służebność.
Resort rozwoju tej propozycji nie przyjął – argumentował, że balkony w większości budynków są przypisane do konkretnych lokali i służą wyłącznie ich właścicielom (co przy pełnym uwspólnotowieniu prowadziłoby do wniosku, że każdy właściciel może żądać dostępu do cudzego balkonu). Zastrzeżenia wzbudził też sam pomysł służebności ustanawianej z mocy ustawy.
Palenie i pranie? Projekt nie daje wspólnotom żadnych nowych uprawnień
Zmiana dotyczy odpowiedzialności za stan techniczny, a nie zasad korzystania z balkonu. Właściciel lokalu zachowałby prawo do korzystania z tych części wspólnych zgodnie z ich przeznaczeniem – a suszenie prania czy wypicie kawy na balkonie mieszczą się w jego przeznaczeniu bez większych wątpliwości. Nie da się jednak ukryć, że samo przeniesienie balkonu do kategorii części wspólnych brzmi groźnie, stąd interpretacje, które z projektu nie wynikają.
Ograniczenia dotyczące palenia papierosów na balkonie, grillowania czy karmienia ptaków, jeśli w danej wspólnocie obowiązują, opierają się dziś na uchwałach i regulaminach porządkowych oraz na przepisach przeciwpożarowych. Nowelizacja tych podstaw nie zmienia i nie dokłada do nich nowych.
Remont płyty balkonowej ze wspólnej kasy. Pieniądze i tak pochodzą od właścicieli
Po zmianie koszt naprawy elementów konstrukcyjnych balkonu obciążałby wspólnotę i byłby pokrywany z funduszu remontowego. Warto jednak zauważyć, że fundusz ten tworzą comiesięczne wpłaty samych właścicieli, a jego wysokości nie określa żadna ustawa; decyduje o niej uchwała podjęta na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej. W praktyce, w zależności od stanu budynku, stawki wynoszą od 1–2 zł za metr kwadratowy w blokach bez pilnych potrzeb remontowych, przez 2–3 zł przy średnim obciążeniu, po 4–5 zł tam, gdzie remonty są konieczne od zaraz.
Trzeba przyznać, że dla właściciela z popękaną płytą balkonową to i tak zmiana na korzyść – jednorazowy remont kosztuje znacznie więcej niż roczna różnica w zaliczce. Inaczej wygląda to jednak z perspektywy sąsiada z mieszkania bez balkonu, który dołoży się do cudzego remontu w takim samym stopniu jak wszyscy pozostali.
Wyższa zaliczka dla jednego lokalu. O tej zmianie mówi się najmniej
Obecnie art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali pozwala zwiększyć obciążenia wyłącznie właścicielom lokali użytkowych i tylko wtedy, gdy uzasadnia to sposób korzystania z takiego lokalu. Mieszkania są poza tym mechanizmem, niezależnie od tego, jak intensywnie się z nich korzysta. Autorzy projektu wskazali to wprost jako jeden z problemów do rozwiązania.
Jak miałoby działać nowe rozwiązanie? Jeżeli sposób korzystania z konkretnego mieszkania generowałby dla wspólnoty dodatkowe koszty utrzymania części wspólnych – windy, klatki schodowej, instalacji – wspólnota mogłaby uchwalić dla tego lokalu wyższą zaliczkę. Ciężar wykazania tych kosztów i przedstawienia kalkulacji spoczywałby na wspólnocie. Wydaje się, że właśnie ten przepis może w praktyce wywołać więcej sporów niż balkony; kryterium „sposobu korzystania z lokalu" jest na tyle ogólne, że jego granice wyznaczy dopiero orzecznictwo. Właścicielowi, który uzna decyzję sąsiadów za krzywdzącą, pozostanie zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów wskazywano orientacyjnie na II kwartał 2026 r., a projekt czeka jeszcze cała ścieżka parlamentarna. W tym momencie trudno więc przesądzać, w jakim brzmieniu przepisy ostatecznie trafią do Dziennika Ustaw.
Ile to kosztuje w praktyce? Wyliczenie dla mieszkania 55 mkw.
Dla mieszkania o powierzchni 55 mkw. zaliczka na fundusz remontowy w wysokości 2 zł za metr to 110 zł miesięcznie, czyli 1320 zł rocznie. Podniesienie stawki do 3 zł oznaczałoby 165 zł miesięcznie – o 55 zł więcej, czyli 660 zł rocznie. Dla porównania, remont płyty balkonowej wraz z izolacją to wydatek liczony w tysiącach złotych, który dziś bywa w całości przerzucany na właściciela lokalu.
