Jeden zapis w akcie notarialnym potrafi zbić wartość domu o setki tysięcy złotych

Czym jest służebność osobista i jak obciąża nieruchomość

Służebność osobista to prawo wynikające z art. 296 Kodeksu cywilnego. Pozwala ona konkretnej osobie fizycznej na korzystanie z cudzej nieruchomości w przewidzianym w umowie zakresie. Najczęściej spotykanym wariantem jest służebność mieszkania, czyli prawo do dożywotniego zamieszkiwania w lokalu mimo przeniesienia własności na inną osobę.

Jak policzyć wartość służebności?

Nie istnieje jeden urzędowy wzór, który wpiszemy w kalkulator i dostaniemy wynik. Stosuje się podejście dochodowe sprowadzone do pytania: ile właściciel traci, bo nie może swobodnie wynająć lub sprzedać nieruchomości?

Dane niezbędne do rzetelnej wyceny

Do obliczeń potrzebne są konkrety. Bez nich wycena jest tylko zgadywaniem.

Metoda dochodowa i współczynnik dożywotności

Miesięczny czynsz, jaki można by uzyskać z wynajmu powierzchni odpowiadającej zakresowi służebności, przeliczamy na wartość roczną, mnożąc razy 12, a otrzymaną kwotę roczną zestawia się ze współczynnikiem dożywotności na podstawie tablic średniego dalszego trwania życia publikowanych przez GUS.

W uproszczonym modelu roczną wartość służebności przyjmuje się na poziomie 4 proc. wartości nieruchomości lub jej części objętej służebnością, a pozyskaną kwotę mnoży się przez okres od ustanowienia prawa do śmierci osoby uprawnionej.

Służebność obniża wartość domu nawet o setki tysięcy złotych

Służebność pojawia się w konkretnych i powtarzalnych sytuacjach. Jedną z nich jest sprawa o zachowek. W takich przypadkach konieczne jest ustalenie rzeczywistej wartości nieruchomości, która została wcześniej darowana, często z uwzględnieniem obciążeń właśnie w postaci służebności. To one mogą istotnie obniżać wartość rynkową składnika majątku, a tym samym wpływać na wysokość roszczeń. Wartość nieruchomości obciążonej służebnością nie może być traktowana tak samo jak nieruchomości wolnej od takich ograniczeń. Co istotne, sama śmierć właściciela nieruchomości niczego tu nie zmienia — służebność wygasa dopiero wraz ze śmiercią osoby uprawnionej, więc spadkobiercy dziedziczą dom razem z dożywotnim lokatorem.

Służebność ma również duże znaczenie przy podziale majątku oraz spłatach przy zniesieniu współwłasności. W tego typu sprawach trzeba precyzyjnie określić, jak obciążenia wpływają na wartość poszczególnych składników majątku, aby podział był możliwie uczciwy.

Zachowku nie wolno wykorzystać do niesprawiedliwego wzbogacenia się kosztem obdarowanego

Przykładem niech będzie mężczyzna, który po rozwodzie założył drugą rodzinę. Kilka lat przed śmiercią podarował swojej drugiej żonie dom, ale jednocześnie zastrzegł na swoją rzecz służebność osobistą. Formalną właścicielką nieruchomości została żona, jednak nie mogła ona swobodnie dysponować domem, ponieważ mąż zachował prawo do zamieszkiwania w nieruchomości do końca życia.

Mężczyzna sporządził testament, w którym cały pozostały majątek zapisał drugiej żonie, pomijając syna z pierwszego małżeństwa. Syn nie został jednak wydziedziczony, dlatego po śmierci ojca zachował prawo do wystąpienia z roszczeniem o zachowek.

Do masy służącej obliczeniu zachowku należy doliczyć wartość wcześniej darowanego domu, ale nie można przyjąć jego pełnej wartości rynkowej. Mechanizm ten działa zresztą niezależnie od tego, czy w spadku cokolwiek zostało — przysługuje także zachowek, gdy zmarły podarował majątek za życia. Nieruchomość była bowiem obciążona służebnością. Wartość darowizny podlegająca uwzględnieniu przy obliczaniu zachowku będzie niższa niż wartość identycznego domu wolnego od obciążenia. Zachowek ma rekompensować straty pominiętym spadkobiercom, ale nie można użyć zachowku do niesprawiedliwego wzbogacenia się kosztem obdarowanego.

Przy wycenie służebności zdarzają się błędy

Błędów nie zawsze da się uniknąć, ale warto spróbować się ich wystrzec. Jedną z częstszych gaf jest liczenie wartości od całej nieruchomości, mimo że służebność dotyczy jedynie jej części. Często niewłaściwie pomija się koszty utrzymania albo korzysta z nieaktualnych stawek najmu i przestarzałej statystyki lub miesza metodologię podatkową z rynkową i ignoruje akt notarialny.

Samodzielne obliczenia mają sens tylko na etapie wstępnej oceny, ale jak coś lepiej robić to na piechotę, a nie z użyciem ChataGPT. Gdy w grę wchodzi spór sądowy, duże kwoty albo nieruchomość o nietypowym charakterze, trzeba zasięgnąć opinii biegłego rzeczoznawcy. To jego zadaniem jest policzenie wartości oraz uzasadnienie każdego założenia przyjętego do przeprowadzenia wyceny.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj