- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Zarabiasz za dużo na komunalne i za mało na kredyt? Rusza program dla ciebie
Zarabiasz za dużo na komunalne i za mało na kredyt? Rusza program dla ciebie
Prawie 429 mln zł unijnych dotacji trafi na budowę ponad 3 tys. mieszkań o czynszu niższym od rynkowego w Polsce Wschodniej; porozumienie podpisały Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej oraz Bank Gospodarstwa Krajowego. Pieniądze uzupełnią wkład własny inwestorów sięgających po kredyt SBC. Najemca wnosiłby jednak partycypację, która przy lokalu 50 mkw. w Kielcach sięga 114 tys. zł — tyle samo, ile wkład własny przy zakupie takiego mieszkania na kredyt.
Luka czynszowa. Od czego zależy, czy się załapiesz?
Adresatem programu są gospodarstwa domowe, które z jednej strony zarabiają za dużo, by otrzymać mieszkanie komunalne, a jednocześnie za mało, by bank przyznał im kredyt hipoteczny na zakup lokalu na wolnym rynku. Chodzi tym samym o tzw. luką czynszową, a jej granice wyznacza ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, która ustala zarówno górny próg dochodu, jak i maksymalną stawkę czynszu. Przyjmuje się przy tym, że obie wartości liczone są od wskaźników ogłaszanych urzędowo, a nie od cen z ogłoszeń.
Próg dochodu. Jak jest liczony?
Limit ustala się na podstawie przeciętnego wynagrodzenia w województwie, ogłaszanego co roku przez prezesa GUS, przy czym dla najemców bazę wyjściową mnoży się przez 1,2. Miesięczny dochód gospodarstwa nie może przekroczyć równych 100 proc. tej kwoty przy jednej osobie, 145 proc. przy dwóch, 175 proc. przy trzech i 205 proc. przy czterech. Deklarację składa się co dwa lata.
Ile wyniesie czynsz? Wskaźnik wojewody, limit z ustawy
W zasobie budowanym z kredytem SBC czynsz nie może przekroczyć 5 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, a jeżeli inwestor łączy kredyt z gminnym grantem z Funduszu Dopłat, górna granica obniża się do 4 proc. Wartość odtworzeniową ustala się jako iloczyn powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego, który wojewoda ogłasza co pół roku. Na przykład dla Kielc wynosi on 7626,33 zł za metr kwadratowy, dla reszty świętokrzyskiego 6499,24 zł, dla Olsztyna 8243 zł, a dla warmińsko-mazurskiego poza Olsztynem — 6819 zł.
1589 zł kontra 2073 zł. Ulga mniejsza, niż sugeruje komunikat
Mieszkanie o powierzchni 50 mkw. w Kielcach ma wartość odtworzeniową równą 381,3 tys. zł, więc limit czynszu wynosi 1589 zł miesięcznie; w Olsztynie, przy wartości 412,2 tys. zł, jest to 1717 zł. Tymczasem według raportu Otodom z marca 2026 r. przeciętny czynsz ofertowy sięgał 2073 zł w Kielcach i 2367 zł w Olsztynie. Różnica wynosi więc zaledwie 484 zł i 650 zł miesięcznie, czyli 5,8 tys. zł oraz 7,8 tys. zł rocznie. Lokal społeczny kosztuje zatem około trzech czwartych stawki rynkowej, a nie połowę.
Partycypacja jak wkład własny. Symulacja dla 50 mkw. w Kielcach
Problem polega na tym, że najemca nadal potrzebowałby gotówki. Partycypację ustawa ogranicza do 30 proc. kosztów budowy, co przy kieleckim wskaźniku daje 114,4 tys. zł, a w wariancie z zapowiadaną reformą, obniżającą limit do 10 proc. — 38,1 tys. zł. Na sfinansowanie samej wpłaty rząd szykuje osobne rozwiązanie, czyli kredyt hipoteczny bez hipoteki.
Zakup takiego samego mieszkania kosztowałby 558,4 tys. zł przy cenie ofertowej 11 167 zł za metr, wkład własny na poziomie 20 proc. to 111,7 tys. zł, a kredyt na 446,7 tys. zł, oprocentowany na 5,9 proc. i rozłożony na 25 lat, daje ratę 2851 zł oraz całkowity koszt spłaty rzędu 855 tys. zł. Tym samym bariera wejścia jest niemal identyczna; różnica dotyczy raty (wyższej o 1262 zł) i własności lokalu.
Kaucja i zwroty. Kiedy te pieniądze wracają?
Do partycypacji trzeba doliczyć kaucję zabezpieczającą, która może sięgnąć dwunastokrotności miesięcznego czynszu, czyli w Kielcach około 19 tys. zł. Obie kwoty podlegają zwrotowi: partycypacja jest waloryzowana i wypłacana po zakończeniu najmu, kaucję rozlicza się po oddaniu lokalu, a najemcy przysługuje zwrot zwaloryzowanej kaucji. Nie można też zapominać, że przez cały okres najmu te pieniądze nie pracują, a mieszkanie nie staje się własnością lokatora. Pieniądze wracają, ale po wyprowadzce.
429 mln zł na 3 tys. lokali. Co z tego ma inwestor?
Kredyt preferencyjny SBC pokrywa maksymalnie 80 proc. kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, więc pozostałe co najmniej 20 proc. inwestor musi złożyć z partycypacji, udziałów gminy i innych źródeł; to właśnie ta część najczęściej blokuje projekty. Wiosną 2026 r. przy tym samym działaniu podawano zresztą kwotę 422 mln zł — pulę ustalono w euro, na poziomie 100 mln, więc jej złotowy odpowiednik zmienia się wraz z kursem.
Pozwolenie na budowę w ręku. Kiedy pojawią się klucze?
Kto realnie sięgnie po te pieniądze? Warunki są dwa: prawomocne pozwolenie na budowę oraz pozytywna ocena wiarygodności kredytowej w procedurze kredytu SBC, a nabory poprowadzi BGK w trybie konkurencyjnym. W praktyce oznacza to, że pilotaż premiuje SIM-y, TBS-y i spółdzielnie z zamkniętą dokumentacją, które utknęły wyłącznie na braku wkładu własnego, a nie tworzy inwestycji od zera.
Doliczając nabór, podpisanie umów i dwa lata budowy, pierwsi najemcy odbiorą klucze najwcześniej pod koniec dekady. Program obejmie lubelskie, podkarpackie, podlaskie, świętokrzyskie, warmińsko-mazurskie oraz mazowieckie bez Warszawy i dziewięciu okalających ją powiatów.
Gdzie składa się wniosek o mieszkanie z programu?
Należy pamiętać, że mieszkaniec nie złoży wniosku ani do BGK, ani do ministerstwa, ponieważ nabory kierowane są wyłącznie do inwestorów; na listę zapisuje się u konkretnego SIM-u, TBS-u albo w urzędzie gminy, zwykle dopiero po ogłoszeniu naboru na daną inwestycję.
Wcześniej warto sprawdzić dwie liczby: wskaźnik przeliczeniowy dla własnego powiatu, bo od niego zależy i czynsz, i partycypacja, oraz wysokość partycypacji ustaloną w regulaminie konkretnego inwestora. Przy 5 proc. wartości odtworzeniowej oszczędność na czynszu zwróci wpłatę dopiero po kilkunastu latach najmu.
zobacz więcej:
