Nie chcesz czekać 5 lat na sprzedaż mieszkania? Przepisy mają dla ciebie furtkę

19 proc. od wartości mieszkań sprzedawanych przez osoby fizyczne

Wbrew pozorom wcale nie jest tak, że nasze państwo nie robi absolutnie nic z problemem spekulacji mieszkaniami, która winduje ich ceny. Jest jeden mechanizm podatkowy, który ma temu przeciwdziałać. Mam na myśli opodatkowanie sprzedaży nieruchomości specjalnym podatkiem dochodowym. Jak duża potrafi być skala samego zjawiska, dobrze pokazują wzrosty cen nieruchomości 5 lat wstecz — w niektórych miastach sięgały nawet 171 proc.

Podstawą istnienia tegoż podatku jest art. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Interesują nas przede wszystkim dwa pierwsze ustępy przywołanego przed chwilą przepisu:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Jeżeli sprzedajemy jakąś nieruchomość, teoretycznie powinniśmy zapłacić 19 proc. dochodu z tej transakcji. Zdecydowana większość osób, które sprzedają swoje mieszkania, tego nie robi. Ustawodawcy nie chodzi w końcu o to, by opodatkować każdą taką sprzedaż.

Pięcioletni termin: kiedy podatek od sprzedaży mieszkania faktycznie nas dotyczy

W tym momencie warto zwrócić uwagę na art. 10 ust. 1 pkt 8) lit. a-c, który określa, co dokładnie stanowi źródło opodatkowanych przychodów. Jest nim:

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

Innymi słowy: podatek od sprzedaży mieszkania dotyczy nas wtedy, gdy kupiliśmy je w ciągu pięciu lat przed przeprowadzeniem transakcji. Warto przy tym pamiętać, że sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat potrafi się skomplikować — choćby wtedy, gdy w grę wchodzi zniesienie współwłasności, które potrafi termin dodatkowo wydłużyć. Pytanie w takim razie brzmi: czy można uniknąć opodatkowania, jeśli nie chce nam się czekać? Mam dobrą wiadomość, bo jak najbardziej istnieje taka możliwość.

Ulga mieszkaniowa, czyli jak sprzedać mieszkanie bez podatku

Jak już wspomniałem wyżej, opodatkowanie sprzedaży mieszkania służy przeciwdziałaniu szeroko rozumianej spekulacji dokonywanej poza działalnością gospodarczą. Czekanie pięć lat na możliwość uzyskania zysków z inwestycji najczęściej przekreśla sens takiej inwestycji, choć w praktyce zdarzają się wyjątki od tej reguły.

W przypadku przeciętnego Kowalskiego, który chce po prostu zmienić miejsce zamieszkania, pobieranie aż 19 proc. wartości transakcji przez państwo mija się z nakreślonym przed chwilą celem. Byłoby też źródłem uzasadnionego społecznego niezadowolenia.

Właśnie dlatego w przepisach ustawy o PIT znajdziemy także zwolnienie przedmiotowe uwalniające takie transakcje od konieczności dzielenia się czymkolwiek z państwem. Tym razem interesuje nas art. 21 ust. 1 pkt 131) oraz art. 21 ust. 25. Zacznijmy od pierwszego z tych przepisów:

Wolne od podatku dochodowego są: [...] 131) dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych;

Wystarczy, że w ciągu trzech lat kupimy nową nieruchomość

Powyższy przepis należy rozumieć w ten sposób, że od sprzedaży mieszkania mamy trzy lata na kupno nowego dachu nad głową. Na dobrą sprawę nie musi to być nawet zakup nowego mieszkania. Art. 21 ust. 25 daje nam całą paletę możliwości. Jeśli zastanawiasz się, jak technicznie ogarnąć formalności, pomocna może być instrukcja krok po kroku pokazująca, jak rozliczyć sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od zakupu, wraz z formularzem PIT-39.

Możemy oczywiście kupić nowy budynek mieszkalny albo jego część. Mamy także możliwość nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W grę wchodzi zakup gruntu pod budowę.

Pieniądze ze sprzedaży mieszkania możemy także przeznaczyć na remont albo rozbudowę naszego aktualnego dachu nad głową. Nic nie stoi na przeszkodzie, by środki spożytkować na adaptację budynku niemieszkalnego do celów mieszkalnych.

Kredyt, zamiana i mieszkanie odziedziczone

To nie koniec dobrych wiadomości. Art. 21 ust. 25 pkt 2) pozwala nam wykorzystać pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu albo pożyczki zaciągniętego na wskazane wyżej cele. Opodatkowanie sprzedaży mieszkania nie obejmuje także zamiany, o ile pozyskana nieruchomość znajduje się na terytorium Unii Europejskiej, w Szwajcarii albo na terenie innego państwa Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Osobny przypadek to lokal otrzymany w spadku — tu pięcioletni termin liczymy od daty nabycia przez spadkodawcę, a nie od dnia śmierci. Co istotne, od marca 2026 roku sprzedaż odziedziczonej nieruchomości nie wymaga już zaświadczenia z urzędu skarbowego u notariusza, co realnie upraszcza całą procedurę.

„Własne cele mieszkaniowe” — w mieszkaniu trzeba faktycznie mieszkać

Należy przy tym zwrócić uwagę na sformułowanie „własne cele mieszkaniowe". Zwolnienie z podatku od sprzedaży nieruchomości obejmuje wyłącznie zakup miejsca, w którym my sami będziemy faktycznie mieszkać. Nie obejmuje ani wszelkiego rodzaju inwestycji, ani mieszkań na wynajem, ani prezentów dla dzieci, wnuków czy rodziców.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj