Właściciel mieszkania obiecał media za 500 zł, przyszły rachunki na 1500 zł. Sprawdź, co możesz zrobić

Wynajem mieszkania a zatajanie realnych cen mediów

Czynsz najmu rzędu 2500 zł, a do tego opłaty za media – często nawet w granicach 1000 złotych. Robi się niezła sumka, która może być już porównywalna z miesięczną ratą kredytu hipotecznego. Jak na ironię, bank może stwierdzić, że nie stać cię na hipotekę, ale w rzeczywistości i tak musisz przeznaczać podobną kwotę na wynajem mieszkania i cykliczne opłaty.

Czasami nawet jeszcze więcej, jeśli okaże się, że realne ceny mediów znacząco różnią się od tego, co było uzgadniane podczas podpisywania umowy najmu. Co jednak zrobić, gdy podawane (nawet dość orientacyjne) kwoty ogrzewania, gazu, wody czy energii elektrycznej mają się nijak do rzeczywistości?

Media miały wynieść ok. 500 zł, a dobijają do 1500 zł – co robić?

Wyobraźmy sobie hipotetyczną sytuację, w której wysokość czynszu wynosiła 2500 zł, natomiast opłaty za media – według zapewnień właściciela wynajmowanego mieszkania – miały wynieść „około 500 złotych". Około, a więc można założyć, że jakieś 400–600 zł, pewnie bliżej tej wyższej liczby. Co jednak w przypadku, gdy okaże się, że opłaty za prąd, gaz, ogrzewanie oraz wodę przekraczają 1000 złotych, a może nawet oscylują wokół granicy 1500 zł?

Nie mówię o sytuacji, w której najemca marnuje niezliczone kubiki wody czy wykopuje bitcoiny na wielu prądożernych komputerach jednocześnie, lecz o zwyczajnym użytkowaniu mieszkania. Naturalnie zużycie gazu, wody i innych mediów to sprawa czysto indywidualna, ale ogromny rozjazd cenowy między tym, co było obiecane, a rzeczywistymi opłatami może wzbudzać podejrzenie. Podejrzenie zatajenia realnych wysokości opłat, których przeciętne tudzież średnie wartości właściciel powinien doskonale znać.

Warto pamiętać, że to nie jedyna praktyka, do której potrafią uciekać się właściciele – w ogłoszeniach znajdziesz całkiem sporo mieszkań do wynajęcia, gdzie najem mieszkania okazuje się znacznie droższy, niż wskazywałaby na to wytłuszczona cena.

Najpierw spróbuj rozmowy z właścicielem

Zanim sięgniesz po rozwiązania prawne, warto podjąć próbę rozmowy z właścicielem. W praktyce większość takich sporów daje się rozwiązać polubownie – np. poprzez obniżenie czynszu, renegocjację warunków umowy albo rozwiązanie najmu za porozumieniem stron. Dopiero gdy właściciel nie idzie na żadne ustępstwa, warto rozważyć drogę formalną.

Wprowadzenie w błąd – podstawa prawna do uchylenia się od umowy

Jeśli właściciel zapewniał cię o określonej wysokości opłat, a w rzeczywistości znacznie odbiegały one od podanych wartości, możesz powołać się na art. 84 Kodeksu cywilnego dotyczący błędu.

§ 1. W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.

§ 2. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).

Warto jednak od razu zaznaczyć: w praktyce udowodnienie błędu „zwykłego" przy umowie najmu bywa trudne. Sądy wymagają, by błąd dotyczył treści czynności prawnej, a opłaty za media w wielu umowach są opisane jako „opłaty niezależne" lub „eksploatacyjne" rozliczane według rzeczywistego zużycia – co rodzi pytanie, czy ustne zapewnienia o ich szacunkowej wysokości w ogóle wchodzą w zakres „treści umowy". Mocniejszą ścieżką jest dlatego powołanie się na podstęp.

Podstęp – kiedy najemca ma silniejsze argumenty

Jeśli właściciel świadomie zataił realne koszty mediów, mimo że doskonale je znał, sytuacja zmienia się na korzyść najemcy. W myśl art. 86 KC:

§ 1. Jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej.

§ 2. Podstęp osoby trzeciej jest jednoznaczny z podstępem strony, jeżeli ta o podstępie wiedziała i nie zawiadomiła o nim drugiej strony albo jeżeli czynność prawna była nieodpłatna.

W przypadku podstępu próg jest niższy: błąd nie musi być istotny ani dotyczyć treści czynności prawnej. Orzecznictwo Sądu Najwyższego potwierdza, że wystarczy, by błąd dotyczył tzw. sfery motywacyjnej – czyli okoliczności, która skłoniła stronę do zawarcia umowy. Trudność polega jednak na tym, że trzeba wykazać świadome, celowe wprowadzenie w błąd przez właściciela – samo „zaniżone oszacowanie" nie wystarczy.

Jak uchylić się od skutków umowy najmu

Zgodnie z art. 88 KC oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych umowy zawartej pod wpływem błędu lub podstępu należy złożyć drugiej stronie na piśmie. Masz na to rok od momentu wykrycia błędu:

§ 1. Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie.

§ 2. Uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu – z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby – z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał.

Warto pamiętać, że skutek uchylenia się od oświadczenia woli jest dalej idący niż wypowiedzenie umowy – umowa traktowana jest tak, jakby nigdy nie została zawarta (skutek wsteczny, ex tunc). Strony powinny zwrócić sobie wzajemne świadczenia, co w praktyce może oznaczać rozliczenie czynszu za faktyczny okres korzystania z lokalu (jako wynagrodzenia za bezumowne korzystanie), zwrot zwaloryzowanej kaucji oraz konieczność opuszczenia mieszkania.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj