Wynajem mieszkań jest coraz mniej opłacalny. Nowe dane nie ucieszą inwestorów

Stopa zwrotu z najmu pokazuje, jaką część ceny mieszkania zwraca roczny czynsz. Im niższa, tym dłużej czeka się na zwrot pieniędzy z zakupu i tym słabiej wygląda rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem. Otodom Analytics liczy ją osobno dla dwóch segmentów; szerszy obejmuje mieszkania od 40 do 59 mkw., czyli te, po które inwestorzy sięgają najczęściej.

W czerwcu 2026 r. w dużych miastach stopa zwrotu wynosiła:

Między pierwszym a ostatnim miastem różnica wynosi 1,25 punktu procentowego. To oznacza, że przy 500 tys. zł włożonych w mieszkanie krakowska stopa zwrotu daje 23 450 zł czynszu rocznie, łódzka — 29 700 zł. Różnica sięga 6 250 zł w skali roku, czyli ponad 520 zł miesięcznie.

Kawalerki bronią się lepiej. W Katowicach ta przewaga niemal znika

W lokalach poniżej 40 mkw. rentowność jest wyższa w każdym z ośmiu miast. Łódź osiągnęła 6,41 proc., Gdynia 6,04 proc., Warszawa 5,52 proc., Wrocław 5,44 proc., Katowice 5,36 proc., Poznań 5,26 proc., Gdańsk 5,08 proc., a Kraków 4,82 proc.

Ta przewaga wygląda jednak inaczej w każdym mieście. W Gdyni sięga 1,03 punktu procentowego, w Łodzi 0,47, natomiast w Katowicach zaledwie 0,09, a w Poznaniu 0,12. W praktyce oznacza to, że w Gdyni kupno kawalerki zamiast większego mieszkania realnie poprawia wynik, a w Katowicach zostaje po nim głównie wyższa cena za metr.

Dwa miesiące bez najemcy. Tyle dzieli Kraków od pandemicznego dna

Publikowane stopy zakładają, że mieszkanie jest wynajęte przez dwanaście miesięcy w roku. Tak bywa rzadko. Zmiana najemcy, odświeżenie lokalu między umowami czy przerwa wakacyjna w mieście akademickim potrafią zostawić je puste na kilka tygodni.

Jeden pusty miesiąc obniża krakowski wynik z 4,69 proc. do 4,30 proc. Dwa puste miesiące — do 3,91 proc. Najniższe w historii stopy zwrotu w największych miastach notowano w pandemii i mieściły się wtedy między 3,3 a 4 proc.; podobnie nisko zeszły jeszcze raz w połowie 2023 r.

Dla porównania łódzka kawalerka nawet po odjęciu dwóch pustych miesięcy daje 5,34 proc. To więcej niż Kraków przy pełnym obłożeniu.

Podatek od najmu. Ryczałt zabiera 8,5 proc. każdego czynszu

Od 2023 r. opodatkowanie najmu prywatnego odbywa się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z ustawą z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Stawka wynosi 8,5 proc. do 100 tys. zł przychodu w roku i 12,5 proc. od nadwyżki. Podatek liczy się od przychodu, a nie od dochodu — odsetek od kredytu, remontu ani ceny zakupu odliczyć się nie da.

Najemca bez pieniędzy. Dlaczego czynszów nie da się już podnieść?

Mieszkania drożeją, a czynszów nie ma już jak podnosić, bo najemców na to nie stać. Stąd spadek stopy zwrotu. Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, zwraca uwagę, że samo przygotowanie lokalu pod wynajem to dziś najmniejszy problem, bo mieszkanie można kupić tanio choćby na licytacji komorniczej. Pyta jednak, komu to wynająć, skoro ludzie mają coraz mniej pieniędzy w portfelu.

Studenci wracają do akademików albo dzielą mieszkanie na kilka osób, żeby obniżyć koszt wynajmu mieszkania. Przyjezdni pracownicy coraz częściej wybierają tanie hotele pracownicze. Do tego spadek stóp procentowych wpływa na kredyty hipoteczne i przenosi część dotychczasowych najemców do grupy kupujących.

Gliwice zamiast Katowic. Gdzie doradca szuka rentowności?

Czy to przekreśla mieszkania jako inwestycję? Zdaniem Błeszyńskiego nie, ale zmienia się lista opłacalnych adresów. Doradca odradza duże metropolie i ośrodki akademickie, w których cena metra rośnie szybciej niż czynsz, i wskazuje mniejsze miasta dobrze skomunikowane z aglomeracją — takie jak Gliwice czy Rybnik. Mieszkanie jest tam tańsze od katowickiego czy krakowskiego, a najemca może pracować w większym mieście oddalonym o kilkadziesiąt minut.

Należy pamiętać, że o wyniku decyduje też liczba miesięcy, w których mieszkanie stoi puste. Przy krakowskich 4,69 proc. każdy taki miesiąc kosztuje 0,39 punktu procentowego rocznej stopy, a dwa sprowadzają wynik do poziomu z 2020 r. Dłuższa umowa z niższym czynszem daje więc często więcej niż wyższa stawka i przerwa między najemcami.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj