- Bezprawnik -
- Finanse -
- Ziemia rolna zdrożała o 176 proc. w 13 lat. Żadna lokata bankowa nie dałaby takiego zysku
Ziemia rolna zdrożała o 176 proc. w 13 lat. Żadna lokata bankowa nie dałaby takiego zysku
Dla osoby myślącej o emeryturze ziemia może wyglądać znacznie ciekawiej niż kolejna lokata bankowa. Nie wypłaca co miesiąc odsetek, nie można jej sprzedać jednym kliknięciem, a zakup hektara oznacza zamrożenie kapitału na lata. Z drugiej strony ziemia ma jedną szczególną cechę — jest stosunkowo ograniczonym zasobem.
Czy kupno ziemi rolnej dzisiaj może być więc sposobem na zabezpieczenie przyszłości?
Dane pokazują, że w długim terminie był to bardzo mocny rynek, ale zanim ktoś potraktuje hektar pola jako „lokatę emerytalną", powinien dokładnie poznać zarówno ceny, jak i ograniczenia prawne.
Hektar kosztuje już dziesiątki tysięcy złotych
Według danych Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa (ARiMR) za pierwszą połowę 2025 r. średnia cena hektara gruntów rolnych w Wielkopolsce wynosiła już 97,4 tys. zł, w województwie kujawsko-pomorskim 82,7 tys. zł, podlaskim 79,2 tys. zł, mazowieckim 72,4 tys. zł, łódzkim 72,1 tys. zł, a małopolskim 66 tys. zł. Najtaniej było w zachodniopomorskim – 43,6 tys. zł za hektar oraz podkarpackim – 48,2 tys. zł. Przytoczone dane wskazują na duże dysproporcje regionalne. Nie można zatem powiedzieć, że istnieje jedna „cena ziemi rolnej w Polsce". Co więcej, w wielu województwach ceny ziemi rolnej notowały w ostatnich latach bardzo szybki wzrost. W pierwszej połowie 2025 r. ziemia w województwie świętokrzyskim była średnio o 25 proc. droższa niż rok wcześniej, w podkarpackim o 21,2 proc., a w zachodniopomorskim o 20,3 proc. W Wielkopolsce wzrost wyniósł 4,6 proc. Nie oznacza to jednak, że taki wzrost będzie powtarzał się każdego roku. Ziemia nie jest inwestycją gwarantującą określoną stopę zwrotu.
Dlaczego ziemia może być dobrym zabezpieczeniem emerytalnym?
Najważniejszym argumentem jest długi horyzont czasowy. Kto kupuje ziemię w wieku 40–50 lat i nie potrzebuje pieniędzy przez kilkanaście czy kilkadziesiąt lat, może potraktować ją jako aktywo majątkowe na przyszłość. W międzyczasie grunt może być dzierżawiony rolnikowi, co daje dodatkowy przychód, a po latach może zostać sprzedany. Jest to jednak całkowicie inny model niż lokata. Lokata daje odsetki, ale pieniądze pozostają kapitałem pieniężnym. Ziemia może natomiast łączyć potencjalny wzrost wartości z dochodem z dzierżawy.
Ceny gruntów od 2012 roku wzrosły o ponad 176 proc.
Wrażenie robią dane historyczne, które pokazują wzrost cen na przestrzeni lat. Uzasadniają one inwestycje w ziemię w dłuższym okresie. W ostatnich miesiącach 2012 r. hektar ziemi rolnej według danych Głównego Urzędu Statystycznego kosztował 26 274 zł. Natomiast w drugiej połowie 2025 r. cena jednego hektara wynosiła już 72 682 zł. W ciągu tego okresu cena wzrosła o ponad 176 proc., czyli prawie 14 proc. rocznie. Takiego wyniku nie da żadna lokata ani obligacje.
Nie oznacza to jednak, że każdy hektar będzie dobrą inwestycją. Ogromne znaczenie mają klasa gruntu, lokalizacja, kształt działki, dostęp do drogi, sąsiedztwo, możliwość dzierżawy oraz przyszłe zagospodarowanie terenu.
Bartosz Turek: ziemia tak, ale trzeba wiedzieć, co się kupuje
Na ryzyko związane z inwestowaniem w grunty zwraca uwagę Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości. W analizach publikowanych przez „Rzeczpospolitą" wskazywał, że segment gruntów jest bardzo zróżnicowany i obejmuje m.in. działki budowlane, komercyjne, rekreacyjne i rolne. Różne mogą być również strategie inwestycyjne — poczynając od zakupu terenów wymagających uporządkowania, poprzez zmianę ich przeznaczenia, a na scalaniu mniejszych działek kończąc. Może to być ważna uwaga także dla osoby kupującej ziemię z myślą o emeryturze. Nie wystarczy kupić „jakiś hektar". Trzeba kupić grunt, który będzie miał popyt również za kilkanaście czy kilkadziesiąt lat.
Największe wyzwanie: nie każdy może kupić ziemię
W tym właśnie miejscu warto wskazać na zasadnicze różnice między ziemią rolną a zwykłą nieruchomością. Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego zasadą jest, że nieruchomość rolną o powierzchni 1 ha lub większej może nabyć rolnik indywidualny, a w innych przypadkach potrzebna może być zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Rolnik indywidualny to nie jest po prostu osoba, która kupiła kawałek pola. Ustawa wymaga m.in. odpowiednich kwalifikacji rolniczych, posiadania gospodarstwa o powierzchni co najmniej 1 ha i nie większej niż 300 ha, odpowiedniego okresu zamieszkania oraz osobistego prowadzenia gospodarstwa. Pytanie, czy można kupić działkę rolną, nie będąc rolnikiem, wraca więc przy niemal każdej takiej transakcji. Dla inwestora niebędącego rolnikiem szczególnie istotne jest to, że grunty rolne o powierzchni od 0,3 ha do 0,9999 ha co do zasady może nabyć każdy zainteresowany. Nie oznacza to jednak pełnej swobody obrotu.
Kupujesz i nie możesz od razu sprzedać
Właśnie to jest jeden z najważniejszych przepisów, o których powinien wiedzieć przyszły inwestor. Co do zasady nabywca nieruchomości rolnej musi prowadzić gospodarstwo rolne przez co najmniej pięć lat od zakupu, a osoba fizyczna powinna prowadzić je osobiście. W tym okresie nieruchomości nie można co do zasady sprzedać ani oddać w posiadanie innemu podmiotowi. W wyjątkowych sytuacjach Dyrektor Generalny KOWR może zgodzić się na wcześniejsze zbycie. Może to być zatem bardzo ważna informacja dla kogoś, kto myśli o ziemi jako o zabezpieczeniu emerytalnym. Nie jest to inwestycja dla osoby, która chce mieć możliwość szybkiego wycofania pieniędzy.
A może działka rolna stanie się budowlaną?
Istniejąca możliwość zmiany przeznaczenia gruntu jest dla części inwestorów dodatkową pokusą. Ziemia rolna położona w pobliżu rozwijających się miast może z czasem zyskiwać na wartości, jeśli zmieni się sposób jej wykorzystania. Nie ma tutaj oczywiście stuprocentowej gwarancji. Planowanie przestrzenne, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy, klasy gruntów, dostęp do drogi i infrastruktury — wszystko to może zdecydować o tym, czy działka będzie kiedyś warta kilkakrotnie więcej, a także o tym, czy w ogóle możliwe będzie odrolnienie działki. Kupowanie ziemi wyłącznie z nadzieją, że „kiedyś będzie budowlana", jest więc bardziej spekulacją niż bezpiecznym planem emerytalnym.
Ziemia ma jeszcze jedną przewagę, czyli można ją wydzierżawić
Właściciel, który nie chce sam prowadzić gospodarstwa, może w określonych sytuacjach uzyskiwać przychód z dzierżawy. KOWR podaje, że średni czynsz dzierżawny dla gruntów wydzierżawionych przez KOWR w I kwartale 2026 r. wyniósł 13,0 dt/ha (decytony pszenicy). Przeliczając tę wartość według stawki GUS dla pierwszego półrocza 2026 roku (wynoszącej 81,73 zł/dt), średni roczny czynsz w ujęciu finansowym wynosi około 1062 zł za hektar. Warto jednak pamiętać, że wskazana wartość 13,0 dt/ha to jedynie średnia krajowa, a na rynku państwowym występują ogromne dysproporcje. Obecnie liderem jest województwo kujawsko-pomorskie z wynikiem aż 37,8 dt/ha (ok. 3089 zł), a tuż za nim plasuje się mazowieckie — 33,4 dt/ha, co stanowi ok. 2730 zł.
Nie należy jednak traktować tej wartości jako stawki, którą automatycznie otrzyma prywatny właściciel. Czynsz zależy od jakości gruntu, lokalnego rynku i warunków konkretnej umowy. Dzierżawa może więc sprawić, że ziemia nie będzie wyłącznie „leżała" do czasu sprzedaży.
Nie każda ziemia jest dobrą inwestycją. Co sprawdzić przed zakupem
Największym błędem byłoby patrzenie wyłącznie na cenę hektara. Tańsza ziemia nie musi oznaczać lepszej okazji. Pod wieloma względami zakup działki w 2026 roku wymaga większej ostrożności niż jeszcze kilka lat temu. Warto sprawdzić przede wszystkim:
- klasę i jakość gleby,
- kształt oraz wielkość działki,
- dostęp do drogi publicznej,
- możliwość jej dzierżawy,
- sąsiednie działki i sposób ich wykorzystania,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
- planowane drogi, kolej, inwestycje przemysłowe i energetyczne,
- kwestie melioracji i stosunków wodnych,
- stan prawny nieruchomości.
Dopiero po takiej analizie można odpowiedzieć na pytanie, czy konkretny hektar ma potencjał inwestycyjny.
Ziemia na emeryturę? Tak, ale jako część majątku
Ziemia rolna może być interesującym elementem długoterminowego zabezpieczenia emerytalnego. Szczególnie dla osoby, która nie potrzebuje płynności i może zamrozić kapitał na wiele lat. Nie powinna jednak być traktowana jako zamiennik całego portfela oszczędności. Lokata daje płynność. Inwestowanie w obligacje skarbowe daje określone warunki odsetkowe. Akcje oferują potencjał wzrostu, ale również większe wahania. Ziemia daje natomiast aktywo materialne, którego podaży nie można dowolnie powiększyć. Właśnie dlatego może być ciekawym elementem dywersyfikacji majątku emerytalnego. Należy tylko spełnić jeden istotny i trudny warunek — trzeba kupić dobrą ziemię, a nie po prostu tanią ziemię.
Rynek pokazuje, że ceny gruntów rolnych w Polsce nadal są wysokie i w wielu regionach szybko rosną. Dlatego dzisiaj pytanie nie brzmi już tylko „czy ziemia będzie drożeć?". Znacznie ważniejsze jest znalezienie odpowiedzi, czy za 15–20 lat ktoś będzie chciał kupić właśnie tę ziemię, którą dzisiaj kupujemy na swoją emeryturę. I od odpowiedzi na to pytanie zależy, czy hektar okaże się rzeczywiście dobrą inwestycją, czy tylko bardzo drogim kawałkiem pola.
zobacz więcej:
