Księga wieczysta to nie wszystko. Co sprawdzić przed zakupem działki, by nie ponosić dodatkowych kosztów?

Myśląc o zakupie nieruchomości, zawsze przypomina mi się dość świeża historia pewnego pana, który hasło "dom bez formalności" potraktował zbyt dosłownie. W efekcie rozpoczął budowę na działce rolnej, bez zezwolenia, dostępu do mediów i na obszarze chronionym. Naiwność? Z pewnością, co więc powinniśmy sprawdzić przed zakupem działki, żeby nie zostać jedynie z ładnym, ale bezużytecznym kawałkiem gruntu?

Co sprawdzić przed zakupem działki?

Dwoma podstawowymi rejestrami, w których należy poszukiwać informacji o gruncie, są księgi wieczyste oraz ewidencja gruntów. W księgach wieczystych sprawdzimy, czy osoba, która sprzedaje dany grunt, faktycznie jest jej właścicielem. Sprawdzimy również, czy nie ma innych współwłaścicieli i w końcu - czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką oraz, czy nie została wszczęta egzekucja z nieruchomości. Zgodnie z przepisami księgi wieczyste są jawne i każdy, kto zna numer, może je przeglądać. Najbardziej dogodnym sposobem jest skorzystanie z Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych, umieszczonemu na tej stronie.

Obok ksiąg wieczystych najważniejsze dane o powierzchni uzyskamy z ewidencji gruntów. Odpowiada za nią starosta wyznaczonego regionu. Część materiałów zawartych w dokumentacji na temat działek jest ogólnodostępna w internecie. Można je sprawdzić za pomocą geoportalu. Za bardziej szczegółowe informacje będziemy musieli zapłacić. Wniosek składany jest w Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miasta wybranego regionu, w Wydziale Geodezji i Kartografii. Wśród uzyskanych materiałów znajdziemy informację o: położeniu, powierzchni oraz przebiegu granic danej działki, opis rodzaju gruntu w tym: określenie powierzchni użytków, klasę gleboznawczą dla gruntów leśnych i przeznaczenia rolniczego, spis i dane dotyczące budynków. A jeśli działka jest zabudowana - dane dotyczące obrębów oraz jednostek ewidencyjnych i informacje na temat właściciela.

Zagospodarowanie przestrzenne 

Kolejnym krokiem, jaki powinniśmy podjąć, jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest to dokument prawa miejscowego gminy, znajdziemy go więc we właściwym urzędzie gminy. Często umieszczany jest na jej stronie internetowej.

To właśnie ten dokument ma na celu uporządkowanie i zaplanowanie przestrzeni w danej gminie. Ustala on m.in. rodzaj i powierzchnię dopuszczalnej zabudowy, wymiary i formę architektoniczną budynków. Powie nam również jak i gdzie powinien on być usytuowany. Te informacje pozwolą określić nie tylko to, czy nasz wymarzony dom może stanąć w danym miejscu, ale również jak powinien wyglądać. Przed zakupem powinniśmy więc wystąpić do właściwego wójta gminy z wnioskiem o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

MPZP powie nam również, czy na danym terenie przewidziana jest zabudowa. Może się zdarzyć, że kupimy nieruchomość, która nigdy nie będzie mogła być zabudowana. Z planu dowiemy się również, co może w przyszłości powstać w sąsiedztwie działki. Obwodnica miasta, oczyszczalnia ścieków, czy nowe blokowisko - takie plany zwykle uwzględniane są w tego typu dokumentach.

Ważną kwestią, którą należy sprawdzić przed zakupem działki, jest również droga dojazdowa. Może się okazać, że dana działka posiada dojazd wyznaczony w ramach służebności. Życie pokazuje, że dzielenie dojazdu z sąsiadami bardzo często kończy się sporem. Podobnie kwestia współwłasności. Wiele działek ma drogi dojazdowe będące współwłasnością kilku okolicznych właścicieli nieruchomości. Takie drogi to zwykle dodatkowe koszty. Nie tylko w kwestii remontu, ale choćby kosztownego odśnieżania, które w niektórych rejonach naszego kraju może być konieczne nawet przez kilka miesięcy.

Dom z ogrodem na terenie chronionym

Dość istotną kwestią, o której rzadko się wspomina, jest sprawdzenie działki w Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska. Nasza nieruchomość może znajdować się na terenie podlegającym ochronie. Będzie to oznaczało, że na danym obszarze nasza działalność może być utrudniona lub nawet zabroniona. Pewne dane nie są ogólnodostępne i znajdują się jedynie w posiadaniu RDOŚ. Jeśli wiec wcześniej nie sprawdzimy, czy przez dany obszar nie przebiegają np. korytarze migracyjne, możemy mieć nie tylko wstrzymaną budowę, ale również dodatkowe koszty.