Kawalerka za 255 tys. zł na Mokotowie po 10 latach dała 800 tys. zł. Giełda i obligacje zostały w tyle

Mokotów wyprzedził Wall Street. Zadecydowała nie cena, lecz podatek

Założenia symulacji były dość rygorystyczne. Analitycy przyjęli brak dźwigni finansowej (cała kwota gotówką, zainwestowana od razu), okres od stycznia 2016 do maja 2026 oraz podejście netto – tam, gdzie się dało, uwzględniono podatki i koszty operacyjne. Kapitał wyjściowy odpowiadał zakupowi kawalerki o powierzchni 30 mkw., bo średnia cena ofertowa na Mokotowie wynosiła wówczas ok. 8500 zł/mkw.

Najem i wzrost wartości lokalu – dwa źródła zysku

Inwestycja w mieszkanie zarabiała w tym czasie na dwa niezależne sposoby – na wzroście wartości lokalu oraz na czynszach (stawce najmu). Stawki rosły wraz z rynkiem; w szczytowym momencie lat 2022–2026 (gdy nakręcały je inflacja i fala migracji) potrafiły dać nawet 2750 zł czystego zysku miesięcznie. Sumarycznie najem wypracował ok. 252 tys. zł, a sprzedaż lokalu po dekadzie – 594 tys. zł, przy średniej cenie na rynku wtórnym Mokotowa sięgającej już ok. 19,8 tys. zł/mkw. Od tej kwoty trzeba było odjąć ok. 46 tys. zł na fundusz remontowy i bieżące utrzymanie standardu.

Pięć lat posiadania przesądziło o zwolnieniu z PIT

Kluczem do pierwszego miejsca okazała się jednak konstrukcja podatkowa. Ponieważ mieszkanie pozostawało w rękach inwestora dłużej niż pięć lat, jego sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat nie wchodziła w grę i transakcja z 2026 roku była w całości zwolniona z podatku dochodowego; opodatkowanie najmu odbywało się zaś łagodnym, 8,5-procentowym ryczałtem. Można się domyślać, że to właśnie ta różnica zaważyła na końcowym wyniku.

Giełda i obligacje przegrały przez fiskusa i niższe stopy zwrotu

Inwestor giełdowy, który wpłacił całość w akumulujący fundusz ETF na S&P 500, wypracował wzrost o 192 proc. – z 255 tys. zł zrobiło się 745,2 tys. zł netto. Wartość brutto portfela sięgnęła w maju 2026 roku ok. 860 tys. zł (po kursie 3,63 zł za dolara), ale od zysku potrącono ok. 115 tys. zł podatku Belki. I tu pojawia się paradoks – to nie rynek zawiódł. Amerykańskie spółki radziły sobie na tyle dobrze, że inwestycja zarobiła nawet mimo spadku kursu dolara z 3,96 zł do 3,63 zł. O wszystkim przesądził 19-procentowy podatek Belki od zysków kapitałowych, którego inwestor mieszkaniowy po pięciu latach po prostu nie płacił. Sprzymierzeńcem giełdowca pozostawał za to procent składany – fundusz sam reinwestował dywidendy, budując rosnącą kulę śnieżną bez żadnego nakładu czasu.

Obligacje EDO – najbezpieczniej, ale najmniej dochodowo

Najbezpieczniejsza okazała się trzecia ścieżka, choć i najmniej dochodowa. Dziesięcioletnie obligacje indeksowane inflacją (EDO) zamieniły 255 tys. zł w 428 tys. zł netto, czyli urosły o 68 proc. W pierwszym roku dawały stałe 2,7 proc., później do rocznej inflacji doliczano marżę 1,5 proc. – a gdy w latach 2021–2023 ceny gwałtownie ruszyły w górę, oprocentowanie sięgnęło rekordowych 15,9 proc. Nie da się ukryć, że atutem była tu tarcza podatkowa: odsetki dopisywano do kapitału, a podatek pobrano dopiero przy wykupie, więc całość przez dekadę pracowała na pełnych obrotach – bez ryzyka giełdowego i niemal bez zaangażowania.

Co to znaczy w praktyce dla inwestora z gotówką?

Dla kogoś, kto dziś dysponuje gotówką rzędu kilkuset tysięcy złotych, wniosek z analizy jest dość konkretny: o ostatecznym wyniku często decyduje nie sama stopa zwrotu, lecz to, ile zabierze fiskus. Pięcioletni okres zwalniający sprzedaż nieruchomości z PIT (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT) i 8,5-procentowy ryczałt, którym objęte są dochody z najmu, dały mieszkaniu przewagę, której nie zniwelowały nawet mocne wyniki amerykańskich spółek obciążone 19-procentowym podatkiem Belki. Warto jednak zaznaczyć, że kawalerka – w odróżnieniu od ETF-u czy obligacji – wymaga aktywnego zarządzania, remontów i godzenia się na przestoje między najemcami, czego symulacja nie ukrywa.

Granice porównania i kwestie rozliczenia

Trzeba też pamiętać o granicach tego porównania. Zestawienie ma charakter analityczny i edukacyjny, opiera się na przybliżonych danych historycznych oraz uśrednionych stawkach najmu i nie stanowi porady inwestycyjnej. Wynik dotyczy konkretnego adresu w konkretnej dekadzie – Mokotów akurat należał do najszybciej drożejących lokalizacji w kraju, więc przeniesienie tych liczb na inne miasto czy inny moment wejścia byłoby ryzykowne. Inaczej wyglądałaby też sytuacja inwestora, który chciałby się wycofać wcześniej – wówczas warto wiedzieć, jak rozliczyć sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od zakupu, by nie zapłacić fiskusowi więcej, niż trzeba.

Źródło: analiza Otodom z dnia 10.06.2026 r. (backtest stóp zwrotu 2016–2026); podstawa prawna zwolnienia ze sprzedaży nieruchomości – art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj