- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Polska dobudowała 4,7 mln mieszkań w 30 lat, a wciąż nie ma gdzie mieszkać
Polska dobudowała 4,7 mln mieszkań w 30 lat, a wciąż nie ma gdzie mieszkać
Na koniec 2025 roku w Polsce było 16,2 mln mieszkań, o 4,7 mln więcej niż w 1995 roku. Ostatnia dekada przyniosła najwięcej nowych lokali w całym trzydziestoleciu, a pod względem tempa przyrostu prowadzi Rzeszów, nie stolica. Dla kogoś, kto szuka mieszkania, te liczby znaczą jednak mniej, niż mogłoby się wydawać.
Punktem wyjścia są dane GUS o zasobach mieszkaniowych, które przeanalizował Otodom, czyli portal z ogłoszeniami nieruchomości. Warto o tym pamiętać, bo dla serwisu zarabiającego na sprzedaży i najmie mieszkań opowieść o kraju, który nieustannie się buduje, jest po prostu wygodna. Same liczby pochodzą jednak z GUS i da się je zestawić z innymi danymi.
Rzeszów najszybciej rosnącym miastem, Warszawa poza podium
Z analizy Otodom wynika, że w latach 2015-2025 spośród 66 miast na prawach powiatu najszybciej powiększał się zasób mieszkaniowy Rzeszowa, bo aż o 41%. Za nim uplasowały się Wrocław (32%), Kraków (31%) i Gdańsk (30%). Warszawa, z wynikiem niespełna 22%, zajęła dopiero siódme miejsce. Wyprzedziły ją także Poznań i Żory, każde z przyrostem rzędu 24%, przy czym w Żorach oznacza to zaledwie 4,8 tys. nowych mieszkań. W pierwszej dziesiątce znalazły się też Zielona Góra, Opole i Lublin.
Wynik Rzeszowa ma jednak gwiazdkę. Miasto od lat systematycznie poszerza swoje granice, przyłączając sąsiednie miejscowości, a każde takie przyłączenie dopisuje do statystyk mieszkania, które stały tam od dawna. Otodom przyznaje, że część wzrostu bierze się właśnie z tego, ale zastrzega, że Rzeszów utrzymałby prowadzenie nawet po odjęciu tego efektu. Szczegółowego wyliczenia tej korekty nie przedstawiono.
Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku mieszkaniowego w Otodom, łączy sukces Rzeszowa, Krakowa, Wrocławia i Gdańska z ich akademickim charakterem. Jak tłumaczy, są to ośrodki, „które przyciągają firmy z sektora nowoczesnych usług i nowych technologii, a wraz z nimi młodych ludzi z całego regionu”. W jej ocenie „wystarczy być silnym centrum regionu, do którego ludzie chcą się przeprowadzać i w którym chcą zostać”.
Trzydzieści lat zmian w największych miastach
W dłuższej perspektywie stolica wypada lepiej. Warszawa ma dziś w granicach administracyjnych 1,1 mln mieszkań, o 81% więcej niż w 1995 roku, kiedy było ich 615 tys. Jeszcze szybciej rosły jednak Kraków, który niemal podwoił zasób (+95%), Wrocław (+89%) i Gdańsk (+83%). Daleko w tyle zostały Poznań (+64%), Katowice (+25%) i Łódź (+21%).
Najciekawszy jest przypadek Łodzi. W 1995 roku była drugim największym rynkiem mieszkaniowym w kraju, dziś odpowiada za 12% zasobu siedmiu największych miast wobec 17% trzy dekady temu. Według Otodom te siedem miast skupia obecnie 20% wszystkich mieszkań w Polsce i 30% zasobu miejskiego.
4,7 mln mieszkań więcej, ale część przyrostu powstała w arkuszu kalkulacyjnym
W skali kraju zasób mieszkaniowy urósł w ciągu trzech dekad z 11,5 mln do 16,2 mln lokali, czyli o 41%. W latach 1995-2005 przybyło blisko 1,3 mln mieszkań, w kolejnej dekadzie podobnie, a w latach 2015-2025 około 2 mln.
Tu trzeba jednak zachować ostrożność. Po Narodowym Spisie Powszechnym 2021 GUS zaktualizował dane o zasobach, co sprawiło, że przyrost za 2020 rok wyniósł w statystykach około 378 tys. mieszkań. Część tego skoku to efekt czysto statystyczny, wynikający z uporządkowania ewidencji po spisie, więc trudno go traktować jako wynik jednego roku pracy budowlańców. Otodom podkreśla, że nawet po uwzględnieniu tego efektu ostatnia dekada była najbardziej dynamiczna. Kuniewicz nazywa ją wprost najlepszym okresem dla polskiego mieszkalnictwa od trzydziestu lat i wskazuje na niskie stopy procentowe, programy wspierające zakup pierwszego mieszkania, rosnące wynagrodzenia oraz dojrzały sektor deweloperski.
Warto przy tym zauważyć, że te same czynniki, które napędzały budowę, podbijały też ceny. Tani kredyt i rządowe dopłaty zwiększały popyt szybciej, niż deweloperzy byli w stanie odpowiedzieć podażą.
Mieszkań przybywa, a dostępność wciąż kuleje
Rekordowa dekada nie przełożyła się na poczucie, że mieszkanie stało się łatwo osiągalne. Z danych GUS za koniec 2025 roku, które opisywał portal BANK.pl, wynika, że w miastach przypada 496 mieszkań na tysiąc mieszkańców, a na wsi 341. Jeszcze niedawno głośno było o tym, że w Polsce na 1000 osób przypada 420 mieszkań, co plasowało nas wyraźnie poniżej wielu krajów zachodniej Europy. Poprawa jest więc realna, ale rozłożona nierówno.
Do tego dochodzi problem, który statystyka zasobów maskuje. Narodowy Spis Powszechny 2021 pokazał, że puste mieszkania w Polsce stanowią około 11% zasobu, a w niektórych województwach nawet 16%. Część z nich stoi w wyludniających się miejscowościach, część to lokale kupione jako lokata kapitału. W obu przypadkach liczą się do 16,2 mln, ale nikt w nich nie mieszka.
Pojawiają się też analizy mówiące o zanikaniu luki mieszkaniowej do końca dekady. Dane GUS w ujęciu miejskim pokazują jednak, że nowe mieszkania powstają przede wszystkim tam, dokąd ludzie się przenoszą, więc konkurencja o lokale w Krakowie czy Wrocławiu nie znika tylko dlatego, że ogólnokrajowa średnia wygląda lepiej.
Co liczby GUS oznaczają dla kupujących i najemców
Sama Kuniewicz zauważa, że „uśrednione dane dla całego kraju nie są jedynym i na pewno nie wystarczającym punktem odniesienia”. Szybki przyrost mieszkań w danym mieście nie musi oznaczać tańszego zakupu ani niższego czynszu, bo zwykle idzie w parze z napływem nowych mieszkańców.
Najlepiej widać to na rynku najmu w miastach akademickich. Co roku we wrześniu wracają historie, w których studenci załamani cenami najmu dzielą jedno mieszkanie na kilka osób, a miejsc w akademikach wciąż brakuje. Rosnący zasób nie nadąża za popytem tej grupy.
Kupujący na rynku pierwotnym mają dziś przynajmniej jedno narzędzie, którego wcześniej brakowało. Od 11 lipca 2025 roku obowiązują przepisy o jawności cen mieszkań deweloperskich. Deweloper musi publikować na stronie inwestycji cenę metra kwadratowego i całego lokalu, ceny miejsc postojowych czy komórek lokatorskich oraz historię zmian cen, a dane trafiają także do portalu dane.gov.pl. Nadzór nad tymi obowiązkami sprawuje UOKiK, który może nałożyć karę do 10% obrotu. Pozwala to porównać, jak naprawdę kształtują się ceny w konkretnym mieście i na konkretnym osiedlu, zamiast opierać się na ogólnopolskich średnich.
