- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Nieuczciwego lokatora często nie da się usunąć od razu. RPO alarmuje, resort mówi „jest dobrze"
Nieuczciwego lokatora często nie da się usunąć od razu. RPO alarmuje, resort mówi „jest dobrze"
Prawomocny wyrok nakazujący opróżnienie lokalu bywa dopiero początkiem czekania. Jeżeli sąd przyzna osobie zajmującej mieszkanie prawo do najmu socjalnego, komornik nie przeprowadzi eksmisji, dopóki gmina nie wskaże lokalu — a gminy takich lokali nie mają, więc sprawa potrafi stanąć na kilka lat. Rata kredytu i opłaty biegną przez ten czas po stronie właściciela. Rzecznik Praw Obywatelskich uważa, że przepisy wymagają korekty; Ministerstwo Rozwoju i Technologii odpowiada, że dostępne dziś formy najmu wystarczą.
Sprawa nie kończy się na sali sądowej. Egzekucja czeka na ofertę gminy
W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd z urzędu rozstrzyga, czy zajmującemu przysługuje prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego. Wobec części kategorii — kobiet w ciąży, małoletnich i ich opiekunów, osób z niepełnosprawnością, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria pomocy społecznej czy osób ze statusem bezrobotnego — sąd nie może orzec o braku takiego uprawnienia. Lokal ma wtedy zapewnić gmina, a do czasu złożenia oferty wyroku po prostu się nie wykonuje.
Okres ochronny wydłuża oczekiwanie o kolejne miesiące
Dochodzi do tego okres ochronny najemców. Od 1 listopada do 31 marca eksmisji nie przeprowadza się wobec osób, którym nie wskazano lokalu do przekwaterowania. Można się domyślać, że dla właściciela liczy się właśnie ten etap; resort w odpowiedzi dla Rzecznika kładł tymczasem nacisk na przewlekłość postępowań sądowych.
Jeden lokal na wynajem, dwa rachunki. Ryzyka nie ma na czym rozłożyć
Skargi opisane przez RPO dotyczą głównie osób prywatnych z jednym dodatkowym mieszkaniem, zwykle obciążonym hipoteką, w którym wpływ od najemcy miał finansować ratę. Przy nierzetelnym lokatorze właściciel zostaje z ratą, kosztami utrzymania i bez dostępu do własnego lokalu; zdarza się, że sam wynajmuje wtedy inne mieszkanie, a eksmisja niepłacących lokatorów ciągnie się miesiącami.
Ustawa dokłada jeszcze jedno ograniczenie. Właściciel, który chce sam zamieszkać w swoim lokalu i nie zapewnia mieszkania zamiennego, może wypowiedzieć umowę najpóźniej na trzy lata naprzód. Stąd bierze się popularność umów rocznych, na które narzekają z kolei najemcy szukający stabilności.
Odszkodowanie od gminy jest w ustawie. Rachunek zmienia adres, ale nie znika
O ile w debacie publicznej spór ustawia się jako konflikt lokatorów z właścicielami, o tyle przepisy od dawna przypisują koszt gdzie indziej. Art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów w związku z art. 417 Kodeksu cywilnego daje właścicielowi roszczenie do gminy, jeżeli ta nie dostarczyła lokalu osobie uprawnionej z mocy wyroku; Sąd Najwyższy przyjmuje, że odszkodowanie od gminy obejmuje pełną szkodę i nie zależy od wykazania winy.
Droga jest jednak długa — najpierw pozew o eksmisję, potem osobny proces przeciwko gminie, opinia biegłego i pilnowanie przedawnienia. Nie da się przy tym ukryć, że gmina płaci z tego samego budżetu, z którego miałaby budować lokale komunalne.
Efekt mrożący widać po stronie najemców. Mniej ofert dla rodzin i samotnych rodziców
Rzecznik opisuje też odwrotną stronę tego mechanizmu. Część właścicieli wycofuje lokale z rynku albo odsiewa kandydatów objętych szczególną ochroną: rodziny z dziećmi, samotnych rodziców, osoby starsze. Z liczb, na które powołuje się RPO, wynika, że pod koniec 2024 r. w kolejce po lokal gminny stało ponad 119 tys. gospodarstw domowych, a to, jak dostać mieszkanie komunalne, każdy samorząd rozstrzyga po swojemu.
Najem okazjonalny chroni tylko przy komplecie dokumentów
Resort wskazuje na najem okazjonalny i instytucjonalny jako narzędzia, które już wyważają interesy stron, ale najem okazjonalny chroni wyłącznie przy komplecie aktualnych dokumentów — z notarialnym poddaniem się egzekucji, wskazaniem lokalu na wypadek eksmisji i zgłoszeniem umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni. Rzecznik zapytał Krajową Radę Komorniczą właśnie o sytuacje, w których wskazany lokal przestał być dostępny.
Zmiana przepisów nie stworzy mieszkań. Projektu na razie nie ma
Prace legislacyjne nad nowymi zasadami ochrony lokatorów na razie się nie toczą; ministerstwo deklaruje monitorowanie rynku i analizę zasadności zmian. Nawet gdyby ustawodawca skrócił terminy albo poszerzył katalog przypadków, w których sąd orzeka eksmisję bez prawa do najmu socjalnego, kolejka po lokale gminne zostanie ta sama. Dopóki samorządy nie mają czym wykonywać wyroków, koszt bezczynności zostaje u prywatnych właścicieli, a ci odbijają go sobie tam, gdzie mogą: w selekcji najemców i w długości umów.
Na tym polega paradoks opisywany przez Rzecznika — przepisy pisane po to, by chronić słabszą stronę, najmocniej ograniczają dostęp do mieszkań tym, których miały zabezpieczyć.
