Nie chcieli pokazać mieszkania bez podpisu. Projekt ustawy uderza w praktyki pośredników

Konflikt interesów wpisany w model wynagrodzenia

Model, w którym pośrednik inkasuje prowizję od obu stron transakcji, od lat pojawiał się jako temat sporny wśród prawników zajmujących się rynkiem nieruchomości. Osoba opłacana przez sprzedającego i kupującego jednocześnie z definicji nie może działać wyłącznie w interesie jednej ze stron, choć formalnie do niej należy negocjowanie warunków korzystnych dla klienta. Nowy przepis eliminuje ten mechanizm u źródła, zamiast go jedynie ograniczać czy dodatkowo regulować obowiązkami informacyjnymi. Resort wskazuje, że projekt powstał jako odpowiedź na sygnały docierające bezpośrednio od klientów korzystających z usług agencji oraz na obserwacje samego rynku. To zresztą nie pierwsze podejście do tego, by ustawowo ściąć prowizje pośredników — pomysł wracał w debacie publicznej już wcześniej.

Inspekcja Handlowa z nowymi uprawnieniami

Projekt zakłada, że Inspekcja Handlowa dostanie dodatkowe narzędzia do kontrolowania firm i osób zajmujących się pośrednictwem. Kontrolerzy będą mogli sprawdzać, czy klienci są rzetelnie informowani o zakresie świadczonej usługi, czy umowy są przejrzyste, a także czy pośrednik wykonuje minimalny zakres czynności wskazany wprost w ustawie. Wśród badanych obszarów znajdzie się też przestrzeganie zakazu podwójnego wynagrodzenia oraz zasada, zgodnie z którą agencja nie może uzależniać pokazania lokalu klientowi od podpisania z nią umowy. Do tej pory branża pośrednictwa działała bez odrębnego nadzoru sektorowego, co oznaczało, że klient miał ograniczone możliwości dochodzenia swoich praw poza drogą sądową lub reklamacyjną wobec samej firmy.

Koniec z ogłoszeniami bez zgody właściciela

Kolejna zmiana dotyczy publikowania ofert. Projekt zakazuje zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży czy wynajmie nieruchomości, zanim pośrednik podpisze umowę z jej właścicielem. Do tej pory zdarzało się, że agent nieruchomości mieszkanie wystawiał w portalu, zanim w ogóle porozumiał się z właścicielem lokalu. Dodatkowo każde ogłoszenie będzie musiało jasno wskazywać, że pochodzi od pośrednika, a nie bezpośrednio od właściciela. Rozwiązanie to ma ograniczyć zjawisko publikowania fikcyjnych lub nieaktualnych ofert wykorzystywanych do pozyskiwania kontaktów potencjalnych klientów, z którymi później nawiązywany jest kontakt w sprawie zupełnie innych nieruchomości.

Obowiązkowa weryfikacja stanu prawnego

Ustawa doprecyzowuje też podstawowe obowiązki pośrednika, nakładając na niego wymóg, by przed przedstawieniem oferty klientowi sprawdzał, w jakim stanie prawnym i faktycznym rzeczywiście znajduje się dana nieruchomość — i to za każdym razem, nie tylko przy pierwszym kontakcie z ofertą.

Księga wieczysta, hipoteka i stan faktyczny lokalu

Chodzi między innymi o sprawdzenie księgi wieczystej, ewentualnych obciążeń hipotecznych czy zgodności stanu faktycznego lokalu z dokumentacją. To dokładnie ten sam zestaw czynności, który rozsądny nabywca i tak bierze na siebie przy każdym kupnie mieszkania z rynku wtórnego. Podobny katalog pytań — co sprawdzić przed zakupem działki — pośrednik będzie musiał przerobić także przy gruntach. Do tej pory zakres takiej weryfikacji nie był jednolicie określony przepisami, przez co różnił się w zależności od agencji i indywidualnych standardów przyjętych przez daną firmę.

Co dalej z zakazem podwójnej prowizji

Projekt znajduje się obecnie na etapie uzgodnień międzyresortowych oraz konsultacji publicznych, co oznacza, że jego ostateczny kształt może się jeszcze zmienić. Zapowiadane zmiany w sprzedaży nieruchomości przez pośredników wracały zresztą w kolejnych odsłonach prac rządu, zanim trafiły do obecnych konsultacji. Branża pośrednictwa nieruchomości w Polsce od lat funkcjonowała bez odrębnej regulacji ustawowej porównywalnej z tą, jaką mają na przykład doradcy finansowi czy agenci ubezpieczeniowi.

Wprowadzenie zakazu podwójnej prowizji, nowych obowiązków informacyjnych oraz realnego nadzoru ze strony Inspekcji Handlowej oznacza dla całego sektora zmianę zasad działania, do której część agencji będzie musiała dostosować swoje procedury jeszcze przed wejściem przepisów w życie.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj