- Bezprawnik -
- Nieruchomości -
- Nawet połowa mieszkań na doby może zniknąć z rynku. Wszystko zależy od metrażu
Nawet połowa mieszkań na doby może zniknąć z rynku. Wszystko zależy od metrażu
Anton Bubiel z SonarHome szacuje, że obecny kształt ustawy o najmie krótkoterminowym zmniejszy o jedną czwartą pulę około 65 tys. mieszkań, w których prowadzony jest dziś wynajem krótkoterminowy dla turystów, a przy szerokich zakazach gminnych nawet o połowę. Zanim jednak którakolwiek wspólnota zagłosuje nad zakazem, o losie konkretnego lokalu zdecydują jego metraż i rozkład. Dwa pokoje da się oddać rodzinie od ręki, a mikroapartament z aneksem i bez pralki nadaje się wyłącznie dla gościa na trzy noce.
Mikroapartament bez kuchni to najtrudniejszy przypadek dla właściciela
Mikroapartamenty powstawały jako produkt inwestycyjny o jednym przeznaczeniu – i właśnie z myślą o inwestycji Polacy kupują mikroapartamenty. Nowe przepisy niczego w nich nie zakazują. Pokazują tylko, że drugiego zastosowania ten metraż nie ma. Bubiel wylicza, czego brakuje takim lokalom do normalnego zamieszkania: kuchni z prawdziwego zdarzenia zamiast symbolicznego aneksu, pralki, biurka, często także innego ustawienia łóżek. Przeróbki kosztują, a w wielu układach są po prostu niewykonalne, dlatego sporo takich jednostek trafi do ogłoszeń sprzedażowych.
Kawalerki przy uczelniach znajdą najemców, ale stopa zwrotu spadnie
Wyjątkiem są kawalerki przy uczelniach. Akademików brakuje na tyle dotkliwie, że nawet niedoskonały lokal znajdzie studenta. Ryzyko polega na czymś innym: jeśli w jednej okolicy kilkadziesiąt podobnych mieszkań trafi do oferty w tym samym momencie, lokalne stawki czynszu mogą spaść. Do tego najem na miesiące zarabia mniej niż na doby: po odliczeniu kosztów, przestojów oraz podatku – w przypadku osób prywatnych jest to podatek ryczałtowy od prywatnego najmu – roczna stopa zwrotu wynosi dziś mniej więcej 3–4 proc. Wyższa rentowność to zresztą od lat główny argument, gdy zestawia się zalety i wady najmu krótkoterminowego.
Ustawa o najmie krótkoterminowym w dwóch terminach – właściwie dwie różne ustawy
Zmiana przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego przeszła przez Sejm 8 października 2026 roku stosunkiem głosów 407 do 24, przy dziewięciu wstrzymujących się. Dokument trafił do Senatu. Pierwsza część przepisów zacznie obowiązywać już dwa tygodnie po ogłoszeniu ustawy: każdy lokal wynajmowany na krócej niż 30 dni trzeba będzie zarejestrować w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych. Nadany tam numer musi się potem znaleźć w ogłoszeniu na platformie rezerwacyjnej. Brak wpisu albo numeru oznacza karę sięgającą 50 tys. zł, naliczaną od każdego obiektu osobno. Pełne wymogi hotelowe, łącznie z normami przeciwpożarowymi, zarezerwowano dla większej skali – od siedmiu lokali albo ponad trzydziestu miejsc noclegowych w jednym budynku.
Zakazy wspólnot i gminne strefy dopiero od 2028 roku
To etap wyłącznie porządkowy. Państwo i tak dostaje od maja 2026 roku dane o przychodach z platform na podstawie unijnego rozporządzenia, więc rejestr dokłada do tego jawny identyfikator. Prawdziwa zmiana reguł przychodzi 1 stycznia 2028 roku, gdy wspólnoty i spółdzielnie zyskają prawo do wyłączenia najmu na doby w obrębie całego budynku. Gminy dostaną wtedy narzędzie do wyznaczania stref wolnych od takiej działalności.
Zakaz najmu na doby: na osiedlu łatwiej o większość niż w centrum
Narzędzie do zakazów zadziała najmocniej tam, gdzie problem jest najmniejszy. Ewa Wielgórska z Fairy Flats zwraca uwagę, że w turystycznych kamienicach stali mieszkańcy bywają mniejszością, więc o większość za uchwałą będzie trudno. Takie budynki mają zresztą cechy odstraszające rodziny: brak windy, kłopot z parkowaniem, hałas, niewygodne rozkłady. Na typowym osiedlu sytuacja jest odwrotna – kilka apartamentów na cały blok sąsiedzi przegłosują bez wysiłku. Centrum jest zatem narażone głównie na gminne strefy, a nie na uchwały własnych wspólnot.
Ile mieszkań zniknie z najmu krótkoterminowego? Prognozy mocno się różnią
Fairy Flats mówi o 10–15 proc. rynku, SonarHome o jednej czwartej, a najbardziej pesymistyczny wariant z szerokimi strefami gminnymi sięga połowy. Rozpiętość bierze się stąd, że nikt nie zna jeszcze nastrojów w kilkudziesięciu tysiącach wspólnot. Bubiel nie spodziewa się masowych głosowań zaraz po wejściu zakazów w życie. Temat wróci raczej na doroczne zebrania właścicieli w połowie 2028 roku, a od uchwały do jej skutków mija jeszcze sześć miesięcy. Samorządy również nie przyspieszą, ponieważ wyznaczenie strefy wymaga wcześniejszych konsultacji z mieszkańcami.
Operatorzy zachowują spokój, ale wspólnoty mogą podnieść koszty
Borys Pawliczak, prezes Renters, przyznaje, że klienci pytają o skutki zmian, ale nikt nie rezygnuje ze współpracy. Fairy Flats również nie odnotowało odejść. Kosztów może jednak przybyć inną drogą: Dariusz Górski z Masterhouse Poznań przewiduje, że wspólnoty, mając wpływ na dopuszczenie takiego najmu, zaczną oczekiwać od prowadzących go właścicieli większego udziału w utrzymaniu wind, klatek i remontów. Ekonomicznie wyjdzie na to samo co lokalna opłata regulacyjna.
Czy czynsze spadną? Najemcy nie powinni liczyć na tańsze mieszkania
Nawet kilkanaście tysięcy lokali wracających do zwykłego najmu rozkłada się na cały kraj, a część z nich i tak pójdzie na sprzedaż albo do najmu na miesiące, który przy umowie od 30 dni w górę nie jest usługą hotelarską. Jarosław Jędrzyński z RynekPierwotny.pl dopuszcza trzy warianty: powrót części mieszkań do długiego najmu, brak zmian w strukturze rynku albo zwyczajne zniknięcie ofert bez wzrostu podaży. Efekt będzie widoczny punktowo, w kurortach i wokół uczelni. W skali dużego miasta różnicy raczej nie da się zauważyć.
zobacz więcej:
